상가 권리금 회수 못하고 있다면?
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Aug 19. 2025
상가 임대차 분쟁에서 자주 발생하는 사건 중 하나가 바로 권리금 관련 분쟁입니다.
권리금이란 상가건물 임대차에서 기존 임차인이 영업을 통해 형성한 유/무형의 가치에 대해 신규 임차인에게 받을 수 있는 금전적 대가입니다.
여기에는 단골 고객, 영업 노하우, 입지 조건, 거래처 관계, 인테리어와 시설 등 다양한 요소가 포함될 수 있습니다.
중요한 점은 권리금은 임대인과의 거래가 아닌 기존 임차인과 신규 임차인 간의 거래라는 것입니다.
즉 권리금은 가게를 넘겨주는 사람이 받는 것이고 임대인은 직접적인 계약 당사자가 아닙니다.
하지만 임대인이 신규 임차인의 입점을 방해하는 방식으로 권리금 회수를 방해한다면 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
권리금이 임차인의 영업 노력과 성과에 대한 정당한 보상이라면, 이를 회수할 기회를 보장해 주는 법적 장치가 필요합니다.
이를 위해 마련된 조항이 바로 '상가건물 임대차보호법 제10조의 4'입니다.
위 조항의 핵심은 임차인이 신규 임차인을 구해 권리금 계약을 하려는 상황에서 임대인이 이를 부당하게 방해할 수 없도록 막는 것입니다.
쉽게 말해 임대인은 정당한 사유 없이 새로운 임차인을 거절할 수 없으며 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 합니다.
기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받지 못하고 나가게 되면 그동안 가게에 투자했던 인테리어 비용, 거래처 기반, 고객 유치 노력 등은 모두 물거품이 될 수도 있습니다.
반대로 건물주는 임차인이 만들어낸 영업적 가치 (단골, 상권 활성화 등)을 아무런 대가 없이 후속임차인에게 넘겨주고 임대료만 더 받을 수 있게 되는 셈입니다.
다만, 임대인이 신규계약을 거절할 수 있는 이유도 있기 때문에 내 상황이 아래 사유에 해당하지 않는지 꼼꼼히 확인해볼 필요가 있습니다.
임차인 주선한 신규임차인을 거절 할 수 있는 사유는 다음과 같습니다.
만약 위와 같은 정당한 사유 없이 임대인이 신규 임차인의 입점을 부당하게 막는다면 이는 곧 권리금 회수 기회의 침해로 간주됩니다.
이때 기존 임차인은 임대인을 상대로 실제 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.
권리금 회수가 무산되면 수천만 원의 손해가 발생할 수 있는 만큼 법원은 해당 사안에서 임대인의 방해가 '정당한 사유'였는지 여부를 면밀히 따지게 됩니다.
임대인의 거절에 정당한 사유가 없다는 점이 확인되었다면 손해배상 청구를 위한 법적 절차를 검토해야 합니다.
임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 경우에 아래 두 가지 사항을 확인해 보시기 바랍니다.
소멸시효 확인
권리금 청구는 불법행위로 인한 손해배상청구에 해당되므로 민법상 3년의 단기 소멸시효가 적용됩니다.
즉, 권리금을 회수하지 못한 사실을 안 날로부터 3년 이내에 소송을 제기해야 하며 이 기간이 지나면 청구권이 소멸됩니다.
따라서 임차인이 권리금 회수 실해 푸 법적 대응을 고민하고 있다면 시효 도과 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다.
권리금 입증
두 번째 쟁점은 손해의 존재와 금액을 어떻게 입증하느냐 입니다.
임차인이 주장하는 금액이 실제 시장에서 형성된 권리금인지, 과도하거나 임의적인 금액은 아닌지 객관적인 감정 절차를 통해 판단하게 됩니다.
법원은 일반적으로 감정인(부동산 감정평사 등)을 지정하여 해당 상권과 업종, 거래 사례, 인테리어 가치 등을 종합적으로 분석해 권리금 가액을 산정합니다.
이때 양 임차인과 임대인은 감정금액이 부당하거나 높다고 판단될 경우 그 산정 기준과 수치에 대해 치열한 다툼을 벌이는 경우가 많습니다.
예를 들어 기존 임차인이 주장한 권리금이 8천만 원이었는데 감정 결과는 5천만 원으로 산정되거나 감정 기준 자체가 다툼의 대상이 되는 일이 빈번합니다.
결국 권리금 청구소송에서는 권리금의 실체와 가액에 대한 객관적 입증자료가 매우 중요합니다.
임차인 입장에서 권리금 회수에 실패한다는 것은 수년간 일궈온 영업 기반, 신뢰, 단골 고객, 노하우 등을 제대로된 금전적 가치로 보상받지 못한 채 떠나야 한다는 뜻입니다.
그동안의 시간과 노력이 헛수고가 되는 것처럼 느껴질 수밖에 없고, 다시 새로운 장소에서 처음부터 시작해야 하는 부담도 고스란히 임차인의 몫이 됩니다.
따라서 권리금 회수를 하지 못하고 있는 상황이라면 법적 권리를 정확히 이해하고 철저히 준비하는 것이 무엇보다도 중요합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 억울하게 권리금 분쟁으로 인해 피해를 받고 있다면 상가임대차 분쟁사건 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 문제를 해결하시는 것을 권유드립니다.
