깡통전세 경매, 세입자 낙찰과 보증금 상계처리
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Aug 20. 2025
법치주의 국가에서 다양한 법과 제도적 장치가 마련되어 있지만 그 모든 계약이 그 틀 안에서 안전하게 이루어지는 형태는 아닙니다.
계약 당시엔 규정상 아무 문제 없어 보였던 전셋집도 실제론 깡통전세였다는 사실을 입주 후에야 알게 되는 경우가 적지 않습니다.
최근 한 유명 연예인조차 수십억 원대 전세 사기 피해를 입은 사실이 알려지며 그 충격은 사회 전반으로 퍼졌습니다.
이처럼 보증금 반환이 지켜지지 않아도 실질적 조치가 어려운 상황에서 세입자들은 홀로 감당하기 힘든 손해를 감당해야 합니다.
깡통전세, 왜 경매까지 가게 될까?
깡통전세 사기의 핵심은 임대인이 보증금을 돌려줄 자금 자체가 없다는 점입니다.
전세 계약이 끝났음에도 보증금 반환은커녕 연락조차 잘되지 않거나, 이미 해당 주택의 매매가가 전세보증금보다 낮아 보증금 전액 회수가 원천적으로 어려운 상황이 많습니다.
이러한 경우 세입자가 택할 수 있는 방법 중 하나는 주택에 대한 경매를 청구하는 것입니다.
물론 경매를 통해서도 보증금을 전부 돌려받을 수 있는 건 아닙니다.
임대인이 명의로 설정된 근저당권이나 기타 채권이 먼저 배당을 받아 가는 경우가 많기 때문이죠.
그럼에도 불구하고 세입자는 손해를 최소화하기 위해 경매에 참여하거나 직접 경매를 청구해야 할 상황이 있습니다.
보증금 전액을 회수할 수 없다는 전제 아래서라도 최소한의 금액이라도 되찾기 위한 절차가 바로 깡통전세사기 경매입니다.
세입자가 경매 절차에 나서는 상황은 대부분 다른 수단이 사실상 막힌 최후의 단계에서입니다.
따라서 비용과 시간, 절차상의 복잡성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.
경매비용 선납 필요
경매를 신청하는 경우 인지대, 송달료, 감정료 등 약 50만 원에서 100만 원 내외의 비용을 선납해야 합니다. 만약 보증보험이나 보증기관이 대위변제했다면 기관이 대신 경매를 진행하기도 합니다.
장기전 가능성
접수 후 실제 매각까지 1년 이상 소요되는 경우도 많으며 이 과정에서 경매취하나 이의제기 등으로 절차가 지연되기도 합니다.
권리관계 정리
경매를 통해 배당을 받기 위해서는 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추어야 합니다.
대항력 세입자가 전입신고+실제 거주 요건을 갖춘 경우 제 3자(새 소유자)에게도 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리
우선변제권 대항력 요건을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받은 경우 경매나 공매 시 보증금에 대해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리
이 두 가지 요건은 경매 배당 과정에서 세입자의 보증금을 보호하는 핵심 조건이므로 반드시 사전에 갖추어야 합니다.
세입자가 집을 낙찰받은 경우, 자신의 보증금은 낙찰대금에서 상계될 수 있습니다.
단, 이 상계처리는 배당요구 종기일까지 우선변제권을 확보한 경우에만 가능하며, 법원에 배당요구서를 제출해야 합니다.
예를 들어 전세보증금이 1억, 낙찰가가 1.2억이라면, 세입자가 우선변제권을 갖고 있는 상황에서 1억을 제외한 2천만 원만 납부하면 매수가 가능합니다.
이 과정에서 절차상 실수 없이 진행하여야 시간적 손실과 추가 비용이 발생하지 않을 수 있습니다.
사전에 전문가의 조력을 받아 꼼꼼히 준비하는 것이 안전한 대응 방법입니다.
깡통전세는 단순한 임대차 분쟁을 넘어, 세입자의 삶과 재산을 직접 위협하는 사회적 재난입니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 하루아침에 거리로 내몰리는 수많은 피해 사례가 이를 증명합니다.
경매 역시 잘 준비됐다면 손해를 최소화할 수 있는 수단이 될 수 있습니다.
깡통전세 경매로 힘든 상황이라면 권리관계를 꼼꼼히 확인하고 법적 권리와 절차에 근거한 전략적인 대응이 필요합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 전세사기 및 경매절차에 대한 이해도가 높은 법률 전문가에게 도움을 요청하여 문제를 해소하시도록 당부드립니다.
