가등기 전세사기 피해를 줄이는 현실적인 방법
by
Aug 28. 2025
법치주의 나라에서 살아가려면 정해진 절차와 등기제도라는 수칙을 따르며 주택 계약을 체결하는 것이 기본입니다.
그러나 이러한 제도를 악용한 전세사기가 여전히 발생하고 있으며, 가등기를 활용한 신종 수법은 그 중에서도 교묘한 방식으로 세입자의 권리를 위협합니다.
실제로 신축빌라에 전세로 입주하기로 한 P씨는 계약 당시 등기부등본을 열람했을 때 아무런 문제를 발견하지 못했습니다.
믿고 계약을 체결한 P씨는 입주 당일 오후에 전입신고와 확정일자까지 마쳤지만 바로 그날 집주인은 제 3자와의 거래를 통해 해당 주택에 가등기를 설정했습니다.
더 큰 문제는 그 가등기가 P씨의 전입신고보다 앞선 시점에 등기소에 접수되었다는 점입니다.
따라서 제 3자는 본등기를 통해 주택의 정식 소유권을 취득했고 P씨는 실질적으로 전세보증금을 돌려 받을 수 없는 상황에 처하게 되었습니다.
하루도 안 되는 등기 순서의 차이로 인해 정당한 절차를 밟았던 세입자가 전세사기의 피해자가 된 것입니다.
가등기란 향후 소유권 이전이나 저당권 설정 등 본등기를 하겠다는 예약의 성격을 지닌 등기입니다.
아직 실제 소유권이 넘어간 것은 아니지만 등기부에 해당 권리를 주장할 수 있는 우선권을 확보해 두는 방식으로, 법적으로도 강력한 효과를 가집니다.
본등기를 하게 되면 가등기 이후에 생긴 권리들은 자동으로 밀리거나 소멸됩니다.
즉, 아무리 세입자가 보증금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자를 마쳤다 하더라도 그보다 앞선 시점에 접수된 가등기가 있다면 세입자의 권리를 보호받지 못할 수 있습니다.
가등기 사기를 피하기 위해서는 계약 전 등기부등본을 철저하게 확인하는 것이 가장 중요합니다.
잔금 당일 등기부등본 확인 필수
등기소의 운영시간은 평일 오전 9시부터 오후 5시까지입니다.
따라서 세입자가 열람한 등기부등본이 운영시간 중 발급된 것이라면 그 이후 시간에 등기 내용이 바뀌었을 가능성도 배제할 수 없습니다.
가등기 사기 수법은 보통 계약일이나 잔금일에 맞춰 등기를 선점해 버리는 방식이기 문에 반드시 잔금 입금 직전에 최종 등기부등본을 한 번 더 열람해야 합니다.
특히 스마트폰 등으로 열람 가능한 모바일 등기부등본 서비스를 활용하면 즉시 확인이 가능합니다.
계약서에 가등기 금지 특약 명시
사기 방지를 위해 계약서에 '계약일 이후 가등기 설정을 금지한다'라는 문구를 명시하는 것도 도움이 됩니다.
특약만으로 가등기를 막을 순 없지만 문제가 발생했을 경우 임대인에게 책임을 요구할 수 있는 중요한 증거가 됩니다.
전세권 설정을 통한 우선순위 확보
전세권은 등기된 물권이므로 가등기보다 먼저 등기되면 우선순위가 보장됩니다.
즉, 전세권이 가등기보다 앞선다면 나중에 설정된 가등기는 경매 시 자동으로 소멸되며, 전세권은 담보물권처럼 작동하기 때문에 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
다만 전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의가 필요하고 설정등기 비용이 세입자에게 부담될 수 있습니다.
따라서 보증금 규모가 크거나 가등기 리스크가 감지되면 비용을 감수하고서라도 전세권 설정을 고려해 볼 필요가 있습니다.
가등기 전세사기는 변호사의 도움을
그럼에도 불구하고 아무리 주의 깊게 계약을 준비하더라도 처음부터 사기를 계획한 사람이 가등기의 덫을 미리 준비해 뒀다면 세입자가 이를 완벽하게 피하기는 현실적으로 어렵습니다.
특히 같은 날 등기소 운영시간 내에 가등기를 선접수 해버리는 방식은 등기부를 아무리 꼼꼼하게 확인해도 세입자가 인지하기 힘든 타이밍에 이뤄집니다.
전입신고와 확정일자를 마친 합법적 절차가 소용 없어지는 상황이 실제로 발생하고 있습니다.
이처럼 세입자가 절차를 지켜도 사기꾼이 등기 타이밍을 교묘하게 조작해 놓은 상황에서는 개인이 홀로 대응하기에 법적 한계가 분명합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 가등기 전세사기로 피해를 입었다면 다양한 경험과 계획을 설계하고 있는 법률 전문가에게 도움을 요청하시기를 결론드립니다.
