입주 지연으로 인한 분양계약취소 지체상금
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Sep 1. 2025
분양받은 아파트 입주일이 자꾸 미뤄지면 생각보다 훨씬 큰 문제가 발생합니다.
당초 일정에 맞춰 주거 계획은 당연할뿐더러 기존 집 정리나 대출 실행까지 계획해 둔 상황에서 입주가 지연되면 일상 자체가 흔들리게 됩니다.
이런 경우 수분양자 입장에서는 단순히 기다리기보단 분양계약 자체를 해제할 수 있는 법적 가능성을 검토해 보는 것도 한 가지 대응책이 될 수 있습니다.
실제로 분양계약서에 명시된 조항과 시행사 측의 귀책사유 여부, 사용승인 시점 등에 따라 분양계약을 적법하게 해제할 수 있는 조건이 마련되어 있는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 입주 지연이 일정 기간을 초과했을 때 수분양자가 계약을 해제할 수 있는 법적 근거에 대해 열거해보겠습니다.
분양계약 취소 조건
입주 지연으로 인해 계약을 해지하고자 할 때는 무턱대고 늦었으니 취소하겠다고 주장할 수는 없습니다.
분양계약서에 기재된 입주 예정일과 지연 허용 기준을 먼저 정확히 확인해야 하며, 다음과 같은 요건들이 충족되어야 합니다.
입주 예정일로부터 최소 3개월 이상 지연되었을 것
(단순 공정 지연이 아닌, 계약서에 명시된 기준 초과 여부가 핵심)
지연 사유가 시행사 또는 시공사의 귀책사유일 것
(자연재해, 문화재 발굴 등 불가항력 사유는 제외될 수 있음)
계약서에 명시된 해제 조항이 존재할 것
(입주 지연 시 계약을 해제할 수 있다는 조항이 포함되어야 법적 근거로 삼을 수 있음)
대부분의 분양계약서에는 3개월 이상 지연 시 해제 가능이라는 기준을 두고 있지만, 모든 계약이 동일한 것은 아니기 때문에 실제 분양계약서의 문구를 반드시 직접 확인하는 것이 중요합니다.
즉, 입주 지연 자체보다 어떤 사유로 얼마 동안 지연되었는지가 더 중요하며 계약서에 담긴 조항에 따라 해제 가능 여부가 크게 달라질 수 있습니다.
지체상금
입주가 예정일을 넘겨 지연되었을 때, 계약 해제와 별도로 손해배상에 해당하는 금액, 즉 지체상금을 청구할 수 있는지도 중요한 쟁점 중 하나입니다.
대부분의 분양계약서에는 시행사 또는 시공사의 과실로 인해 입주가 지연된 경우, 수분양자가 일정 금액의 지체상금을 청구할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다.
이러한 조항은 일반적으로 민법 제398조 (배상액의 예정)에 근거합니다.
다만 지체상금은 무조건 청구가 가능한 것은 아니기 때문에 아래와 같은 점은 주의해서 확인해야 합니다.
▶ 귀책사유가 누구에게 있는지 불분명할 경우
시행사가 불가항력 사유를 주장하며 지체상금 지급을 거절할 수 있습니다.
단순한 자재 수급 문제나 인허가 지연 등이 '불가항력'에 해당되는지 여부가 분쟁이 되기 쉽습니다.
▶ 지체상금 조항 자체가 없는 경우도 존재
일부 계약서에는 지체상금에 대한 명확한 규정이 없거나 입주 예정일의 변동에 관련한 단서조항이 있어 책임을 회피할 수도 있습니다.
따라서 계약서 조항을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.
법률 전문가의 상담을
입주 지연이 계속되어 분양계약 해제나 지체상금 청구를 고민 중이라면 내가 체결한 분양계약서에 어떤 조항이 포함되어 있는지, 그리고 지연 사유가 실제로 귀책사유에 해당하는지를 먼저 정확히 따져봐야 합니다.
표준계약서라고 해도 세부 조항에는 미묘한 차이가 있을 수 있고 사실상 해제가 불가능한 방향으로 작성된 경우도 적지 않기 때문에 법적 조언이 중요합니다.
실제 해제가 가능한 상황인지, 손해배상이나 지체상금 청구가 가능한지 여부는 개별적으로 검토되어야 합니다.
이런 경우 계약서 검토부터 법적 쟁점 분석, 해제 통지 방식까지 전문가의 조언을 받아 대응하는 것이 분쟁 예방과 보상 확보 측면에서 훨씬 유리합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 계약 해제를 고민하고 계신 분들께 계약서 사본과 지연 상황 등을 정리하신 뒤 법률 전문가의 상담을 통해 내가 취할 수 있는 조치가 무엇인지 명확하게 확인해 보시길 권해드립니다.
