전세 계약갱신청구권 문자로도 효력이 발생할까요?
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Sep 20. 2025
전세 계약이 종료되는 시점, 임차인이 계약 연장을 원할 경우 법적으로 보장된 권리가 하나 있습니다.
바로 '계약갱신청구권'입니다.
이것은 임대차계약이 종료되더라도 일정 요건을 충족하면 임차인이 한 번 더 2년간 계약을 연장할 수 있도록 보장한 제도입니다.
이 제도를 두고 임대인과 임차인 사이에서 다양한 질문과 갈등이 이어지고 있습니다.
실제로 어떻게 행사해야 하는지, 어느 정도 효력이 있는지에 대해서는 현장에서도 의견이 분분한 것이 사실입니다.
이번 포스팅에서는 이 계약갱신청구권과 관련해 많은 분들이 실제로 궁금해하는 핵심 쟁점을 간결하게 이야기하겠습니다.
계약갱신청구권은 전세 계약이 끝날 무렵, 임차인이 일정 요건을 갖추면 계약을 한 번 더 연장할 수 있도록 보장하는 권리입니다.
정식 명칭은 '계약갱신요구권'으로 주택임대차보호법 제6조의3에 명시되어 있는 임차인 보호 제도입니다.
쉽게 말해, 집주인이 계약 연장을 원하지 않는다고 해도 임차인이 이 권리를 행사하면 법적으로 2년 더 계약이 연장되는 효과가 발생합니다.
물론 몇 가지 예외 사유는 존재하지만 원칙적으로는 임차인의 거주 안정을 위한 강력한 권리로 작동합니다.
이 권리는 강력하지만 모든 경우에 무조건 연장되는 건 아닙니다.
주택임대차보호법에서는 대표적으로 다음과 같은 사유가 있을 경우, 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있도록 예외를 두고 있습니다.
세입자가 2회 이상 월세를 연체했을 때
집주인 허락 없이 제3자에게 무단 전대(재임대)했을 때
집주인이 실제로 해당 주택에 거주할 계획이 있을 때
이 중에서도 요구권이 가장 많이 거절되는 사유는 직접 거주입니다.
하지만 이는 본인이 실제로 거주해야 하며, 거주하지 않을 경우에는 손해배상 문제로 법적 조치를 가할 수 있습니다.
계약갱신요구권은 반드시 문서로 해야 하는 건 아닙니다.
문자 메세지 한 통으로도 충분히 법적 효력을 가질 수 있습니다.
다만 효력이 인정되기 위해서는 아래 세 가지 조건을 반드시 충족해야 합니다.
표현이 명확할 것
권리를 행사한다는 취지를 구체적으로 적어야 합니다.
가급적 법률 용어를 그대로 활용하는 편이 좋습니다.
예를 들어 '계약 연장을 원하며, 계약갱신청구권을 행사합니다' 와 같이 의사 표현을 확실히 하여 분쟁 소지가 생기지 않게 주의합니다.
발송 시기
계약이 끝나기 직전에 보내면 무효가 될 수 있습니다.
법에서는 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 행사해야 유효합니다.
만약 계약 만료일이 12월 31일이라면 6월 30일부터 10월 31일까지 행사할 수 있으며 10월 31일이 지난 이후에는 효력이 발생하지 않습니다.
증거를 남길 것
문자나 카카오톡 같은 메세지는 언제든 삭제되거나 상대방이 못 받았다고 주장할 가능성이 있습니다.
따라서 다음 중 한 가지 이상은 꼭 준비해야 합니다.
문자/카톡 화면 캡처 및 백업
녹취 (발송 의사, 수신 여부)
가능하다면 내용증명 우편 병행
특히 상대방이 갱신을 거절하거나 갈등이 예상되는 상황이라면 정식 문서로 발송하고 문자도 함께 남겨두는 방식이 가장 안전합니다.
계약갱신청구권은 세입자의 거주 안정성과 협상력을 보호하기 위해 마련된 중요한 권리입니다.
중요한 점은 문자 한 통으로도 효력이 발생할 수 있지만 표현의 명확성, 발송 시기, 증거 확보 같은 기본 조건을 지키지 않으면 실제 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
또한 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하거나 5%를 초과한 보증금 인상을 요구하는 등 현장에서 자주 발생하는 문제들에 대해선 법적 기준을 정확히 알고 대응하는 것이 중요합니다.
만약 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절하거나 전세 보증금반환, 실거주 분쟁, 명도 요구 등 부동산 관련 분쟁이 발생한 경우에는 혼자서 해결하기 보다는 법률 전문가의 상담을 통해 정확한 대응 방안을 마련하는 것이 안전합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 전세 계약갱신청구권으로 피해를 입었다면 충분한 이력과 전략을 가지고 있는 법률 전문가에게 상담을 요청하여 문제를 풀이하시길 정리드립니다.
