상가 권리금 회수 분쟁, 손해배상 소송 절차
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Sep 19. 2025
"새 임차인을 구해놨는데 임대인이 계약을 안 하겠다고 합니다."
"권리금도 못 받고 그냥 나가라는데 이럴 땐 어떻게 해야 하나요?"
상가 임대차 분쟁에서 많이 받는 질문 중 하나입니다.
권리금을 주고 들어왔는데, 나갈 때는 한 푼도 못받게 된다면 너무 억울할 수 밖에 없습니다.
그래서 임차인의 권익을 보호하기 위해서 법에서 보장하는 개념이 바로 '권리금 회수 기회'이며 이 회수 기회를 침해당했을 경우, 상가 권리금 소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있는 여지가 생깁니다.
하지만 단순한 이유만으로 소송에서 무조건 이길 수 있는 건 아닙니다.
임차인이 회수 조건을 충족했는지, 임대인의 행위가 실제로 방해가 인정되는 지, 그로 인한 손해가 얼마인지 구체적으로 입증해야 합니다.
입지가 좋고 인테리어가 잘 되어 있거나 단골 고객이 있는 상가는 새 임차인에게 더 매력적으로 다가옵니다.
이 때문에 기존 임차인은 상가를 비울 때 일정 금액을 받고 자리를 넘기는 경우가 많고, 이때 주고받는 금전을 권리금이라고 합니다.
문제는 임대인이 이 회수 과정을 부당하게 방해하는 경우입니다.
상가 임대차보호법에서는 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있도록 규정하고 있습니다.
하지만 임차인이 일정 요건을 충족하지 못했다면 권리금 회수 기회는 법적으로 보호받을 수 없습니다.
대표적인 회수 제한 사유는 다음과 같습니다.
계약 종료 6개월 ~ 1개월 전 사이에 새 임차인을 주선하지 못한 경우
차임을 3기 이상 연체한 이력이 있는 경우 (추후 납부해도 무효)
임차인에게 기타 귀책 사유가 있는 경우 (무단 용도 변경, 계약 위반 등)
따라서 만료가 다가오기 전부터 권리금 회수 계획을 구체적으로 세우고, 자신에게 불리한 요소가 없는지 사전에 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.
임차인이 법에서 정한 요건을 충족했음에도 임대인의 부당한 방해로 권리금 회수가 무산됐다면 이때 선택할 수 있는 법적 대응 수단이 상가 권리금 소송입니다.
소송의 시작은 증거 수집입니다.
임대인이 실제로 권리금 회수를 방해했다는 구체적인 정황이 있어야 법원이 손해배상을 인정할 수 있기 때문입니다.
준비해야 할 자료 예시는 아래와 같습니다.
이러한 증거가 준비되면 법원에 손해배상 청구 소장을 제출하게 됩니다.
소장에는 임차인이 시도한 권리금 회수 경위와 그에 대한 임대인의 부당한 방해, 그리고 이로 인해 발생한 구체적인 손해액을 명시해야 합니다.
소장이 접수되면 양측은 서면 공방과 변론을 거치게 됩니다.
이 과정에서 임차인은 자신이 주선한 임차인과 정상적인 조건을 갖추었고 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절했다는 점을 강조해야 합니다.
이후 법원은 양측의 주장을 종합적으로 판단하여 손해배상 책임 여부와 배상액을 결정합니다.
이때 배상액은 계약 종료 시점 기준 평가액과 실제 신규 임차인과 합의된 권리금 금액 중 더 낮은 금액으로 산정됩니다.
권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 민사소송에 해당하므로, 일정한 시효 내에 소를 제기하지 않으면 권리를 행사할 수 없습니다.
일반적으로 소멸시효는 방해 행위가 있었다는 사실과 그 행위자를 안 날로부터 3년 이내입니다.
만약 그 사실을 몰랐다 하더라도 방해행위가 실제로 있었던 날로부터 최대 10년이 지나면 권리 자체가 소멸되기 때문에 주의해야 합니다.
이때 임대인의 방해 사실을 안 시점이 명확히 특정되는 자료가 시효 계산의 기준이 되기에 문자, 녹음, 계약서 등 날짜가 찍힌 증거가 중요합니다.
모르고 기다리다 보면 시효를 넘기는 사례가 많으니 분쟁의 기미가 보이면 즉시 법률 상담을 받아야 합니다.
상가 운영을 위해 오랜 시간 쌓아온 노력과 영업 기간은 임차 기간이 끝난다고 해서 사라지는 것이 아닙니다.
권리금 회수는 그간의 시간과 투자에 대한 정당한 보상이며 이를 부당하게 가로막는 행위는 법적으로 대응할 수 있는 대상입니다.
단, 실제 소송에 이르기까지 회수 요건 충족 여부, 임대인의 방해 여부, 손해액 산정과 입증 방식 등 다층적인 법적 판단이 필요한 영역인 만큼 혼자서 해결하기보다는 법률 전문가의 조력을 받는 것이 중요합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 상가 권리금 소송으로 고민하고 계신다면 충분한 경력과 전술을 설계하고 있는 법률 전문가에게 자문을 청하여 사태를 정리하시길 당부드립니다.
