다가구주택 전세사기 구조적으로 위험한 이유
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Sep 18. 2025
최근 몇 년 사이 전세사기 사건이 언론을 통해 자주 보도되면서 많은 세입자들이 불안감을 느끼고 있습니다.
그중에서도 유독 문제가 심각한 유형이 바로 다가구주택 전세사기입니다.
같은 동네, 비슷한 외관의 집이라도 어떤 집은 보증금을 거의 다 돌려받고 어떤 집은 전 재산을 날리게 되는 이유가 되기도 합니다.
문제는 이 차이를 계약 당시 제대로 설명받는 경우가 드물고, 이야해 준다고 해도 그 차이가 어떤 결과를 초래할지 체감하기 어렵다는 데 있습니다.
다가구주택은 외형상 빌라와 같지만 부동산 등기 구조에서부터 세입자에게 매우 불리한 특징을 갖고 있습니다.
이 유형의 건물은 하나의 등기부로 관리되는 구조를 가지고 있습니다.
세입자 입장에서는 각자 독립된 공간에서 거주하더라도 법적으로는 하나의 큰 집을 함께 사용하는 것으로 간주됩니다.
즉, 세입자 한 명 한 명이 개별 등기된 권리를 가지는 것이 아니라 모두 하나의 등기부 아래에서 동일한 권리 줄서기를 해야 하는 상황에 놓이게 되는 것입니다.
이 구조의 가장 큰 문제는 전셋집이 경매에 넘어가는 순간부터 본격적으로 드러납니다.
다가구주택은 등기부가 하나이기 때문에 세입자들끼리 확정일자 기준으로 우선순위를 따져야 하며 먼저 입주한 사람부터 보증금을 배당받습니다.
이 때문에 뒤에 입주한 사람은 남은 돈이 없으면 전액 손실을 입게 될 수도 있습니다.
또한 선순위 담보권까지 있다면 피해는 더 커집니다.
대부분의 다가구주택에는 건축 당시 은행 대출을 위해 근저당 등 담보권이 먼저 설정되어 있습니다.
이 경우 경매가 개시되면 은행 등 선순위 권리자에게 먼저 배당이 이루어지고, 세입자들은 그 이후 순서로 보증금을 돌려받게 됩니다.
문제는 남는 금액이 거의 없거나, 아예 없을 수 있다는 것입니다.
특히 후순위 세입자의 경우에는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 퇴거당하는 사례가 실제로 매우 자주 발생합니다.
많은 피해자들이 계약 당시 공인중개사로부터 위험성을 듣지 못했다고 말씀하십니다.
실제로 공인중개사는 중개대상물의 상태와 권리관계에 대해 설명할 의무가 있습니다.
부동산 계약을 중개할 때는 반드시 중개대상물 확인설명서를 작성하게 되어 있으며 공인중개사는 이 서류를 통해 다음과 같은 내용을 정확하게 고지해야 합니다.
하지만 실제 현장에서는 이 설명이 생략되거나 형식적으로 넘어가는 경우가 많아 세입자 입장에서는 뒤늦게 문제를 인지하게 되는 경우가 적지 않습니다.
이에 최근 대법원 판례는 공인중개사의 책임을 무겁게 보기 시작했습니다.
다가구주택 전세사기, 신탁등기 전세계약 등 복잡한 구조의 매물을 중개하면서도 그 위험성을 충분히 설명하지 않은 공인중개사에게 손해배상 책임을 인정하는 판결이 최근 잇따라 나오고 있습니다.
이는 대법원에서 중요한 권리관계를 고지하지 않은 행위는 과실로 본다는 판단입니다.
이런 판례 흐름에 따르면, 계약 당시 선순위 근저당, 기존 임차인의 존재, 국세 체납 등의 내용을 중개사가 고지하지 않았다면 해당 중개인 또는 소속 공인중개사협회를 상대로 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.
다가구주택 전세사기는 등기 구조, 담보 설정, 중개 방식 등 제도적 허점을 악용해 세입자의 보증금을 편취하는 구조적 사기에 가깝습니다.
더 심각한 건, 이 구조를 집주인이나 일부 공인중개사들이 충분히 인지하고도 설명하지 않은 채 계약을 유도하는 경우가 많다는 점입니다.
어차피 돌려주기 어렵다는 걸 알고도 세입자를 들이는 행위는 단순히 민사상 분쟁이 아니라 형사처벌도 가능한 범죄로 이어질 수 있습니다.
전세라는 제도 전체의 신뢰를 흔드는 문제이기에 개인의 대응을 넘어서 사회적 차원에서도 강력한 책임 추궁과 제도 개선이 필요합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 전세사기 사건으로 억울하게 피해자가 되었다면 다양한 경력과 전략을 갖고 있는 법률 전문가에게 도움을 요청하여 문제를 해소하시길 결론드립니다.
