다가구전세사기 당했다면 올바른 대응법 3가지
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Sep 28. 2025
전세사기 피해가 사회적 문제로 대두되면서 많은 세입자들이 법적 대응을 고민하고 있습니다.
하지만 막상 소송이나 고소를 생각해 보면, 집주인이 무자력 상태이거나 연락조차 되지 않는 경우가 대부분입니다.
이때 단순히 보증금 반환 소송만으로는 실질적인 피해 회복이 어려운 구조에 직면하게 됩니다.
더욱이 다가구전세사기처럼 세입자에게 처음부터 불리하게 설계된 계약이다면 피해자는 사기 피해자이자 권리침해의 당사자가 되는 것입니다.
이러한 상황에서 어떤 방식으로 대응할 수 있을까요?
전세사기 피해를 입은 세입자라면 가장 먼저 고려해야 할 조치는 임차권등기명령과 보증금 반환청구 소송입니다.
이는 보증금 회수를 위한 기본적인 민사 절차로, 특히 집을 비워야 하는 상황에서도 법적 권리를 유지할 수 있는 핵심 수단입니다.
전세 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 세입자가 집을 비우기 전에 임차권등기명령을 신청하면 등기부등본상 해당 임차인의 권리가 기재됩니다.
이 조치는 집을 비운 이후 세입자의 보증금 반환 청구권을 유지시켜주며 경매가 진행될 경우, 등기부상의 권리자 지위를 통해 배당 순위에 포함됩니다.
임차권등기명령과 병행하여 집주인을 상대로 민사상 '보증금 반환청구 소송'을 제기하는 것이 일반적입니다.
소송을 통해 확정 판결을 받으면, 이후 집주인의 재산 (예금, 부동산, 차량 등)에 대해 강제집행을 진행할 수 있습니다.
단 집주인이 반환 능력이 없거나 이미 담보권자에게 넘어간 상태라면 판결이 나더라도 보증금 실질 회수는 어렵게 됩니다.
바로 이 지점에서 형사고소와 공인중개사 상대 손해배상 소송의 전략적 병행이 필요합니다.
형사고소
애초에 돌려줄 생각이 없었던 계약이라면 형법상 사기죄가 성립될 수 있습니다.
사기죄의 핵심은 고의성입니다.
이미 선순위 근저당이 과도하게 설정되어 있음에도 보증금 반환 가능성을 고지하지 않고 계약을 체결한 경우
여러 세입자에게 반복적으로 전세계약을 체결하면서도 상환 능력이나 반환 계획이 전혀 없는 경우
공인중개사 또는 명의자와 공모해 허위 정보를 제공하거나 실제 거주와 무관한 명의로 계약을 체결한 경우
위와 같은 요소가 복합적으로 나타났다면 기망행위에 의한 재산편취, 즉 사기죄로 판단될 수 있습니다.
형사고소를 진행한다면 수사기관이 개입하여 계좌추적 등 강제 수사가 가능해지며 수사 압박을 통해 임의 반환 협상을 유도할 수 있습니다.
주의할 점은 고의로 속였다는 점을 입증해야 하므로 단순 계약 미이행만으로는 부족합니다.
또한 고소를 통해 처벌은 가능하지만 보상은 민사절차를 통해 별도로 진행해야 한다는 점입니다.
따라서 형사고소는 민사소송과 병행하는 전략적 수단으로 활용하는 것이 현실적인 대응 방식입니다.
공인중개사도 법적으로 손해배상 책임을 질 수 있다는 점도 아셔야 합니다.
중개사는 중개대상물의 권리단계와 위험 요소를 충분히 설명해야 할 법적 의무자입니다.
선순위 담보권 (근저당 등) 존재 여부
기존 임차인의 보증금, 입주일자 등 정보
국세/지방세 등 체납 사실
건물의 등기 구조 및 전세보증금 반환 위험
위 사항들은 법적으로 고지해야할 의무가 있는 것들이지만 실제로는 형식적으로 작성되거나 세입자에게 구도 설명 없이 서명만 요구되는 사례가 매우 흔합니다.
이런 상황에서 공인중개사 또는 소속 중개사협회를 상대로 민사상 손해배상 청구가 가능합니다.
최근 다가구주택, 신탁등기, 선순위 담보권 미고지 등과 관련된 전세사기 소송에서 대법원이 공인중개사의 설명의무 위반을 중대한 과실로 판단한 판례들이 이어지고 있습니다.
만약 계약 전에 선순위 담보나 구조적 위험에 대해 충분히 설명을 들었다면 계약 자체를 피했을 가능성이 높습니다.
이 경우 설명하지 않은 공인중개사에게 법적 책임을 물을 수 있는 여지가 발생합니다.
다가구주택 전세사기 피해는 등기 개념의 한계, 선순위 권리관계, 중개 과정의 설명 부족 등 여러 요인이 얽혀있는 문제입니다.
특히 다가구주택처럼 호실별 등기가 되지 않은 형태에서는 세입자 간의 배당 순위 경쟁, 선순위 담보권의 존재 등으로 인해 정상적으로 계약하고 입주했음에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번하게 발생합니다.
중요한 것은 초기에 빠르게 법률 전문가의 도움을 받아 효율적이고 정확하게 대응하는 것입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 다가구주택 전세사기로 피해를 받았다면 여러 가지 계획과 경력을 보유하고 있는 법률 전문가에게 도움을 요구하여 안건을 해소하시길 결론드립니다.
