부동산 계약금 반환 분쟁, 계약금의 법적 성격
by
Sep 29. 2025
부동산 시세의 급격한 변동 속에서 계약금과 관련된 법적 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.
매수인이 거래 확정 이전에 계약금을 송금하고, 매도인이 일방적으로 거래를 번복하거나 계약 해제를 주장하는 사례가 대표적입니다.
특히 매매대금이 수억 원에서 수십억 원에 이르는 거래에서는 계약금으로 오가는 수천만 원에서 수억 원대 금액 자체가 곧 법적 분쟁의 중심이 되는 쟁점으로 작용하게 됩니다.
그럼에도 계약금의 법적 성격을 정확히 이해하지 못한 채 거래가 진행되는 경우가 많습니다.
부동산 계약금은 민법상 하나의 용어로 통용되지만 실제 법적 효력은 세 가지 서로 다른 기능으로 구분되어 작용합니다.
증약금
계약의 가장 기본적인 성격은 계약 체결의 증표(증거)로 작용하는 것입니다.
민법상 계약은 당사자 간의 합의만으로 성립하므로 계약서를 작성하지 않았더라도 계약 조건에 대한 의사 합치와 계약금의 교부가 이루어졌다면 계약 체결로 간주됩니다.
문서로 계약하지 않았으니 효력 없다는 주장은 법적으로 받아들여지기 어렵고, 계약금의 송금 내역, 문자메세지, 통화 녹취 등은 계약 성립을 입증하는 핵심 증거가 됩니다.
해약금
민법 제565조 제1항은 "당사자 간의 특별한 약정이 없는 한, 계약금은 해약금으로 본다"고 규정합니다.
이는 계약 당사자가 일정한 금전적 손실을 감수하고 계약을 해제할 수 있는 권리를 의미합니다.
계약금 지급자는 계약금 포기를 조건으로 해제가 가능하고 계약금 수령자는 계약금의 배액을 반환하는 방식으로 해제 가능합니다.
단, 이 같은 해제가 인정되기 위해서는 당사자가 이행에 착수하기 전이어야 하며, 대법원 판례상 이행의 착수는 보통 중도금의 지급 또는 수령 시점으로 판단됩니다.
위약금
계약금이 위약금으로 기능하기 위해서는 반드시 명시적인 약정이 필요합니다.
즉, 계약서에 계약금을 위약금으로 본다는 조항이 있어야만 상대방의 계약 위반 시 계약금 상당액을 손해배상금으로 청구할 수 있습니다.
이 약정이 없다면 손해배상을 청구하는 측이 직접 손해의 발생과 인과관계를 입증해야 하며 이는 현실적으로 매우 어려운 절차입니다.
그래서 대부분의 표준 계약서에는 위약금 약정이 포함되어 있습니다.
계약서가 없는데 계약이 성립되었다고요?
부동산 거래에서 계약서를 작성하지 않았으니 계약이 성립되지 않았다는 주장은 자주 등장합니다.
하지만 민법의 기본 원칙은 계약은 문서가 아닌 합의만으로 성립한다는 점에 주목해야 합니다.
즉 계약의 중요 요소인 매매대상(부동산), 매매대금, 지급 방식 및 일정 등에 관해 당사자 간의 의사의 합치가 존재하고 그에 따라 계약금이 교부되었다면 계약은 문서 없이도 유효하게 성립된 것으로 봅니다.
계약, 언제든 파기할 수 있는 걸까요?
계약 체결 후, 매도인 또는 매수인의 사정 변경으로 계약을 해제하고 싶어지는 상황이 있습니다.
하지만 모든 계약이 언제든지 일방적으로 해제 가능한 것은 아닙니다.
계약 해제가 가능하려면 아래와 같은 요건이 충족되어야 합니다.
민법상 해약금 규정에 따른 시점 준수
명확한 해제 의사 표현
상대방의 채무불이행 등 정당한 사유 존재
또한 앞서 얘기했듯 당사자 사이에 별도 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 추정한다고 정하고 있습니다.
여기서 중요한 전제 조건은 이행에 착수하기 전까지 해제가 가능하다는 것이며 통상적으로 법원은 이를 중도금 지급 시점으로 보고 있습니다.
다시 말해 중도금 지급 전까지만 계약금 기반의 일방적 해제가 가능하며 그 이후에는 해약금으로 해제하는 권리가 소멸됩니다.
중도금 이후에는 당사자 일방의 의사만으로는 계약을 해제할 수 없습니다.
해제가 인정되려면 상대방의 계약 위반(채무불이행)이 명확하게 드러나야 하고 또는 쌍방이 합의해 해제하는 방식이어야 합니다.
이 과정에서 위약금 약정이 있는 경우, 계약 위반 당사자는 계약금 상당액 또는 별도로 정한 손해배상금으로 지급해야 합니다.
관련 법리는 민법상 비교적 명확하게 정리되어 있습니다.
증약금, 해약금, 위약금이라는 세 가지 법적 성격도 법조문과 판례로 규율되어 있습니다.
그러나 실제 분쟁으로 이어졌을 때는, 계약 체결 당시의 정황, 당사자의 의사 표현, 시점별 대응 방식에 따라 결과가 극단적으로 달라지는 경우가 많습니다.
실무에서는 계약 파기 전에 어떤 메세지를 주고받았는지, 계약 이행을 위한 노력을 어떻게 입증할 수 있는지, 계약서 외에 어떤 증거가 남아 있는지 이 모든 것이 복합적으로 작용합니다.
특히 계약 파기를 주장하거나 반환을 청구하는 입장이라면, 타이밍을 놓치지 않고 정해진 방식으로 대응하는 것이 핵심입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 부동산 계약금 반환으로 고민을 하신다면 관련된 경력과 실무를 갖추고 있는 법률 전문가에게 협력을 요청하여 사건을 해소하시길 정리드립니다.
