법정지상권 부동산 낙찰받아도 명도소송 안되는 이유
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Sep 30. 2025
경매로 토지를 낙찰받았다는 사실만으로 그 부동산을 곧바로 사용할 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 실제 실무에서는 소유권을 취득했음에도 기존 건물의 점유 상태를 해제하지 못하고 장기간 묶여있는 사례가 적지 않습니다.
실무에서 낙찰자는 종종 건물 철거를 전제로 한 재건축이나 개발 계획을 세우지만, 막상 낙찰 이후에는 건물 철거는커녕 건물 소유자의 점유 해제조차 어려운 상황에 직면하게 됩니다.
이 경우 법률적으로 강력하게 보호되는 물권이 개입된 구조임을 인식해야 합니다.
소유권이 있다고 해서 절대적인 지배력을 행사할 수 있는 것이 아니며 지상권자(건물 소유자)가 법정지상권을 주장할 수 있는 상황이라면 토지 사용은 원천적으로 제한될 수 있습니다.
법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 해당 토지를 계속 사용할 수 있도록 법에서 자동으로 인정하는 권리입니다.
특징은 계약이나 등기 없이도 일정 요건을 충족하면 법률상 성립한다는 점입니다.
이 제도는 점유자의 편의를 위한 것이 아닌 건물 소유자에 대한 최소한의 재산권 보호 장치로서 토지 소유권이 제3자에게 넘어갔다는 이유만으로 건물을 철거하거나 사용할 수 없게 되는 과도한 손해를 막기 위한 장치입니다.
특히 경매나 공매 등으로 인해 토지만 이전되고 건물은 그대로 남는 상황은 현실에서 매우 자주 발생합니다.
이때 건물소유자가 토지를 계속 사용할 수 없다면 사회의 신뢰와 거래 안전에도 중대한 영향을 미치게 됩니다.
즉, 법정지상권은 단지 개별 점유자의 이익만을 위한 것이 아니라, 건축물 존속의 안정성과 사회경제적 효율성을 확보하기 위해 만들어진 제도라고 볼 수 있습니다.
그리고 바로 이 지점이 건물 철거나 명도소송이 제한되는 핵심 배경이 됩니다.
지상권자는 무단점유자가 아니라 법에서 직접 보호하는 물권자이기에 소유권만으로 이들을 배제하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
경매 이후 토지를 낙찰받은 소유자가 가장 먼저 떠올리는 조치는 명도소송입니다.
그러나 이 방식은 상대방이 부당하게 점유하고 있을 때만 가능한 수단입니다.
문제는 법정지상권이 성립된 건물 소유자는 법적으로 부당한 점유자가 아니라는 점에 있습니다.
법정지상권은 등기가 없어도 성립하고, 사용 수익이 보장되는 물권입니다.
따라서 토지 소유자가 아무리 나가라고 주장해도 상대방이 법정지상권자로 인정될 경우에는 명도청구가 바로 받아들여지지 않습니다.
소송으로 가더라도 재판부는 먼저 지상권 성립 여부를 판단하고, 그 권리가 유효하다고 판단되면 점유 자체는 위법하지 않다고 보게 됩니다.
결과적으로 낙찰자는 토지를 갖고 있으면서도 이를 자유롭게 활용하지 못하는 상황에 처하게 되는 것입니다.
법정지상권이 성립된 상황에서는 명도소송으로 해결할 수 없기 때문에 낙찰자는 보다 전략적인 대응을 모색해야 합니다.
지상권이 법적으로 보호되는 권리라고 해서 토지 소유자의 권리가 완전히 배제되는 것은 아니기 때문입니다.
가장 기본적인 대응은 지료 (토지 사용료) 청구입니다.
법정지상권이 성립되면 건물 소유자는 토지를 무상으로 사용하는 것이 아닌 상당한 지료를 지급할 의무를 집니다.
토지 공시지가나 감정가의 일정 비율 수준이 기준이 되며 건물 소유자가 이에 불응할 경우에는 지료 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
더 나아가 지료를 장기간 납부하지 않았다면 지상권 소멸 청구도 검토해볼 수 있습니다.
대법원은 장기간의 지료 미납을 권리남용 또는 존속 필요성 상실로 판단하여 법정지상권의 소멸을 인정한 판례를 다수 내놓고 있습니다.
다만 이 역시 간단한 절차는 아니므로 명확한 입증자료와 소송 전략이 필요합니다.
또 다른 대응 방법은 권리남용 주장입니다.
예를 들어 건물 소유자가 허가 없이 무단 증축을 하거나 장기간 비워둔 채 방치하면서도 권리만 행사하는 경우라면 지상권 행사 범위를 초과하거나 사회적 신뢰에 반하는 사익으로 점유하고 있다고 판단될 수 있습니다.
이 경우 소송을 통해 지상권의 범위를 제한하거나 소멸을 유도하는 전략이 가능해집니다.
법에서 보호하는 물권이 얽힌 복잡한 형태이기에 철거도, 점유 해제도, 사용도 불가능한 상황에 처할 수 있습니다.
지상권자가 버티고 있는 이상 낙찰자는 토지 위에서 아무 것도 할 수 없고 정당한 지료를 받기 위해서도 결국 소송을 각오해야 하는 일이 비일비재합니다.
더 나아가 소멸 청구를 시도하려 해도 판례가 요구하는 요건과 절차를 충족해야만 가능하기 때문에 혼자 판단하고 대응하기에는 명백한 한계가 존재합니다.
등기부에 드러나지 않는 권리라는 점에서 입찰 전 그 가능성을 읽어내는 권리분석 능력 또한 매우 중요합니다.
따라서 경매로 토지를 낙찰받으려는 경우, 혹은 낙찰 이후 법정지상권 분쟁이 예상되는 상황에서는 초기 단계부터 법률 전문가의 상담을 통해 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 법정지상권 부동산 낙찰로 고통을 받는다면 다양한 경험과 실적을 보유하고 있는 법률 전문가에게 보조를 요청하여 안건을 풀이하시길 결론드립니다.
