임대인이 알아야 할 전세계약 갱신청구권
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Oct 1. 2025
최근 임대차 시장에서는 전세계약 갱신청구권을 둘러싼 임대인과 세입자의 법적 갈등이 빠르게 늘고 있습니다.
이 제도는 2020년에 도입된 이후 집주인에게는 제한된 권리, 세입자에게는 강력한 보호막으로 작용하고 있죠.
하지만 문제는, 많은 임대인들이 이 제도를 정확히 이해하지 못한 채 계약을 해지하거나 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 있다는 데 있습니다.
그 결과 집주인이 배상 판결을 받는 사례도 더 이상 드믈지 않습니다.
전세계약 갱신청구권
과거에는 임대차 계약이 종료되면 집주인이 새 계약 여부를 결정하는 것이 일반적이었습니다.
하지만 2020년 주택임대차보호법 개정 이후는 다릅니다.
세입자가 원하면 집주인은 원치 않아도 계약은 자동으로 연장될 수 있습니다.
이것이 바로 전세계약 갱신청구권, 법률상 형성권이라는 개념입니다.
즉, 세입자가 법에서 정한 방식과 시기에 따라 의사표시만 하면 집주인 동의 없이도 계약이 갱신되는 형태입니다.
이 제도는 세입자의 주거 안정을 취한 취지로 도입되었지만 현실에서는 임대인의 법적 리스크를 크게 증가시키는 요소가 되고 있습니다.
전세계약 갱신청구권은 언제든지 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.
법에서는 전세계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자가 갱신의사를 표시해야 효력이 인정됩니다.
즉, 이 기간을 넘기면 세입자가 아무리 말해도 갱신청구권은 행사되지 않습니다.
전달 형식도 자유롭다는 점을 기억하셔야 합니다.
문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 어떤 방식이든 임대인에게 도달만 하면 유효하기에 못 들었다는 등의 주장은 통하지 않습니다.
주택임대차보호법상 전세계약 갱신청구권은 임차인에게 1회에 한하여 행사할 수 있는 권리로 규정되어 있습니다.
따라서 통상적인 임대차 계약이 2년 단위로 체결된다고 가정하면 세입자는 최대 4년 (2년+2년)까지 동일한 주택에서 거주가 보장됩니다.
이 때문에 많은 임대인들이 이미 갱신청구권을 한 번 썼으니, 다음엔 계약을 종료할 수 있다고 판단하지만 여기에는 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 예외가 존재합니다.
바로 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않는다는 점입니다.
따라서 아래와 같은 상황이 가능해집니다.
최초 계약 2년 → 아무런 의사표시 없이 묵시적 갱신 발생
이후 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전, 임차인이 갱신청구권 1회 행사
결국 2년(최초) + 2년(묵시적갱신) + 2년(갱신청구권 행사)로 최대 6년 이상 동일 임차인의 거주가 지속될 수 있는 형태입니다.
임대인 입장에서는 오인하여 잘못된 시점에 퇴거를 요구하거나 갱신을 거절하여 법적 분쟁으로 이어지는 사례들이 빈번히 발생하고 있습니다.
따라서 묵시적 갱신과 갱신청구권의 법적 성격은 엄연히 다르다는 점을 반드시 인지하고 계약 종료 시점과 임차인의 권리 행사 여부를 정확하게 체크해야 불필요한 법적 리스크를 피할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 일정한 요건을 충족하는 경우, 임대인이 갱신청구권을 거절할 수 있는 예외를 인정합니다.
대표적인 사유가 바로 임대인 또는 직계존비속이 해당 주택에 직접 거주할 예정인 경우입니다.
이 실거주 요건은 세입자의 청구권을 배제할 수 있는 강력한 근거로 작용하지만 동시에 임대인에게는 법적 책임이 따르는 양날의 검이기도 합니다.
일부 임대인들은 실거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절한 다음에 곧바로 다음 세입자와 새로운 계약을 체결하는 경우가 있습니다.
이는 법적으로 허위 실거주 사유로 간주될 수 있으며 이때 임차인은 손해배상 청구를 제기할 수 있습니다.
법에서는 임대인이 허위 사유로 개인을 거절한 뒤 기존 계약보다 더 높은 보증금이나 월세 조건으로 새로운 임차인을들인 경우, 기존 임차인에게 그 차액 상상의 손해배상책임을 부담시킬 수 있도록 규정하고 있습니다.
기존 보증금 1억 / 월세 50만원
새로운 세입자 보증금 1.5억 / 월세 70만 원
→ 이 경우 금액 차이를 기준으로 손해액이 산정됩니다.
전세계약 갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 보장하기 위한 제도이지만 임대인 입장에서는 제한된 계약 자유를 의미합니다.
행사 시기를 놓쳐 갱신을 막지 못한 경우, 묵시적갱신을 갱신 청구로 오해한 경우, 실거주를 이유로 거절했으나 실제로 입주하지 않아 배상 책임을 진 경우 등 이처럼 갱신청구권 제도를 정확히 이해하지 못하면 예상치 못한 소송과 손해배상까지 이어질 수 있습니다.
이는 집주인에게도 반드시 숙지해야 할 법적 리스크 관리 항목입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 임대차 분쟁으로 고민하고 계신다면 충분한 경험과 전술을 설계하고 있는 법률 전문가에게 상담을 청하여 안건을 해소하시길 당부드립니다.
