상가 권리금 방해 피해, 법적 조치 방법
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Oct 2. 2025
상가권리금 분쟁은 상가 임대차 종료를 앞둔 임차인들에게 빈번하게 발생하는 법적 갈등 중 하나입니다.
특히 권리금 분쟁은 임차인이 쌓아온 영업 기반과 투자 비용에 대한 정당한 경제적 보상권이 침해되는 문제로 이어질 수 있습니다.
예를 들어, 임대인이 새로 들어올 임차인과의 계약을 고의적으로 막거나, 자릿세 (권리금)를 들고 들어온 임차인에게 약속했던 권한이나 조건을 이행하지 않는다면 이러한 행위는 상가건물임대차보호법에 위반되는 위법행위가 될 수 있습니다.
이 경우 임차인은 손해배상청구 소송을 통해 권리금 회수 또는 피해 보상을 요구할 수 있게 됩니다.
권리금 분쟁은 다양한 형태로 발생하지만 실무상 다음과 같은 경우 법적 대응, 특히 권리금 관련 소송을 적극적으로 검토하여야 합니다.
자릿세를 주고 들어갔지만 계약 당시 약속된 조건이 이행되지 않은 경우
기존 시설/입지/영업권 등에 대한 프리미엄을 반영해 권리금을 지급했음에도 실제 운영 과정에서 설명과 다른 매출 구조나 영업 환경이 드러난다면 계약상의 기만 내지 불완전한 이행으로 판단되어 손해배상 청구가 가능합니다.
신규 임차인을 직접 주선했음에도, 임대인이 계약을 일방적으로 거절한 경우
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있으며, 임대인의 정당한 사유 없이 새로운 임차인과의 계약 체결을 거부하거나 지연했다면 권리금 회수 방해행위에 해당할 수 있습니다.
임대인이 직접 영업하겠다며 계약을 종료한 뒤 권리금을 지급하지 않는 경우
임대인 본인 또는 직계가족이 직접 영업할 계획이라며 계약 연장을 거부하고 권리금 지급 없이 점포를 인수한 경우, 이는 임차인의 경제적 기여에 대한 정당한 보상이 무시된 것으로 판단할 수 있으며 소송을 통해 권리금 상당액의 배상을 청구할 수 있습니다.
권리금과 관련된 분쟁이 발생하면 임차인은 임대인을 상대로 민사상 손해배상청구 즉, 권리금 반환 또는 방해에 따른 손해배상 청구를 제기할 수 있습니다.
이 소송은 일반적인 민사소송과 유사한 절차를 따르며 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.
소장 작성
권리금 산정 내역, 계약 내용, 임대인의 방해 또는 기망행위를 구체적으로 기재
사실관계와 법적 근거를 명확히 정리해야 하며, 증거자료 첨부는 필수입니다.
답변서 송달
법원이 소장을 피고(임대인)에게 송달하고, 피고는 일정 기간 내에 답변서를 제출
피고가 권리금 자체를 부인하거나 방해 사실이 없다고 주장하는 경우도 많습니다.
변론 및 심리
양측 주장을 토대로 본격적인 변론이 진행됩니다.
권리금의 실체와 손해발생 사실을 입증하는 증거가 관건입니다.
판결 선고
법원은 계약 관계, 임차인의 권리금 회수 노력, 임대인의 행위 등을 종합적으로 판단하여 손해배상 책임 유무 및 금액을 결정합니다.
권리금 소송에서 가장 중요한 것은 신중한 소장 작성과 피해 금액의 객관적 산정입니다.
손해액을 과도하게 부풀리면 기각당할 위험이 있고, 반대로 너무 낮게 산정하면 실질 피해 회복이 어려워집니다.
따라서 초반부터 경험 있는 법률 전문가와 함께 준비하는 것이 소송 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
권리금 소송에서 승소하더라도 임대인이 자발적으로 배상금을 지급하지 않는 경우가 적지 않습니다.
이럴 땐 판결문만으로 끝이 아니라 적극적인 집행 절차를 통해 실질적인 회수에 나서야 합니다.
우선 해야 할 일은 상대방의 재산을 정확히 파악하는 것입니다.
법원을 통해 재산명시신청이나 재산 조회신청을 진행할 수 있습니다.
이 과정을 거치면 피고 명의의 예금 계좌, 부동산 보유 현황, 차량/주식/채권 등 금융자산 전반의 정보를 확인할 수 있습니다.
재산이 파악되었다면 회수를 위한 압류 절차에 들어갑니다.
예금이나 급여 같은 현금성 자산은 바로 압류가 가능하고, 부동산이 있다면 경매를 통해 매각 후 대금을 회수할 수 있습니다.
특히 상가 건물 자체에 대해 강제집행이 가능하다면, 매각 대금 중 일부를 통해 권리금 상당액을 회수할 수 있는 길이 열립니다.
상가 권리금은 임차인이 시간과 비용을 들여 축적한 영업 기반에 대한 경제적 보상입니다.
그러나 현실에서는 임대인의 일방적 처분, 계약 방해, 권한 불이행 등으로 인해 이 권리가 침해되는 사례가 반복되고 있습니다.
법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있으며 정당한 권리행사를 받해받았다면 손해배상을 통해 회복할 수 있는 길이 열려있습니다.
하지만 권리금 소송은 입증자료의 확보, 계약관계의 구조적 분석, 손해 산정의 타당성이 모두 요구되는 전문 영역입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 상가 권리금 방해로 고통 받는다면 다양한 경력과 전략을 구상하고 있는 법률 전문가에게 자문을 요구하여 문제를 처리하시길 결론드립니다.
