건물명도소송의 절차와 진행방법
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 명도의 신입니다.
저희 명도의 신은 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산전문변호사가 소속되어 있어 다수의 명도소송을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
건물명도소송의 절차와 진행방법우리는 살아가면서 한 번 이상은 부동산 거래를 하기 마련인데 그중에서도 부동산은 의식주에서 가장 중요한 부분을 차지하기 때문입니다. 하지만 이러한 부동산에 관한 분쟁은 자주 발생하고 있어요.
전세사기사건에서 볼 수 있는 것처럼 부동산과 관련하여 법적인 문제가 발생한다면 정말로 큰 손해를 입게 됩니다.
부동산 관련 소송 중에서 가장 많이 진행되고 있는 소송은 "건물명도소송"으로 집주인이 세입자를 상대로 소유 건물의 인도를 구하는 소송은 수도 없이 많이 진행되고 있는데요.
모두의 꿈이라고 할 수 있는 건물주이지만 세입자를 잘못 만나 온갖 고생을 하시는 건물주 분들도 매우 많습니다. 건물명도소송에 대한 전반적인 지식은 세입자와 건물주 모두에게 꼭 필요한 것인데요.
이번 시간은 건물명도소송의 절차와 진행방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
건물명도소송은 어떻게 진행될까
우선 건물명도소송 절차에 대해서 3가지로 진행할 수 있는데요.
1. 점유이전금지가처분 2. 명도소송(본안소송) 3. 명도 강제집행
이 세 가지 절차가 유기적으로 진행되어야 성공적인 결과를 끌어낼 수 있습니다.
건물명도소송을 진행할 경우 반드시 다음에 진행될 수도 있는 강제집행절차를 미리 염두에 두시는 것이 좋습니다. 강제집행절차까지는 진행되지 않는데, 혹시나 모를 상황을 대비하는 것이 필요하기 때문입니다.
건물명도소송의경우 통상적으로 진행되면 6개월 이상의 시간이 소요 됩니다. 하지만 가장 좋은 결과는 명도소송이 진행되는 도중 세입자가 알아서 퇴거하는 것이 최고겠죠.
이를 위해서는 점유이전금지가처분 절차를 잘 활용할 필요가 있습니다. 점유이전금지가처분을 통해 추후 강제집행을 대비하면서, 현장에 나가 세입자를 설득할 기회를 얻을 수 있어요.
만약 점유이전금지가처분 결정이 인용되면 현장에 나가 집행을 하게 되는데 집행 과정에서 세입자가 있는 경우 세입자를 설득해서 조기에 사건을 종결시키는 경우도 많이 있습니다.
[점유이전금지가처분 절차를 위해 필요한 자료]
- 임대차 계약서
- 건물등기부등본
- 토지대장
- 건축물대장
- 내용증명, 문자메시지 등 계약 종료를 증명할 수 있는 자료
- 건물 도면(일부 임대일 경우)
또한, 점유이전금지가처분을 신청하는 당사자는 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 건물을 인도하지 않고 있어 보전의 필요성이 있다는 사실을 소명해야 하는데요.
이 부분은 명도소송에서도 매우 중요한 자료입니다. 명도소송은 임대차 계약 종료/불법 점유를 전제로 진행하는 소송이기 때문에 해당 내용에 대한 입증이 없으면 소송에서 패소할 수밖에 없습니다.
대표적인 계약 해지(계약종료) 사유로는 차임 연체(월세 미납)과 기간만료가 있는데요. 이 외에도 임차인이 계약상, 법률상 의무를 위반한 경우 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.
차임 연체로 임대차 계약을 해지하는 경우 임차인이 법에서 정한 한도를 넘어서는 월세 미납이 있었다는 사실을 입증해야 하며 조건은 주택은 2기분, 상가는 3기분 이상의 차임 연체가 있어야 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
기간만료의 경우에는 법에서 정한 기간 내에 해지통보를 하고, 이것이 세입자에게 도달되어야 하는데요. 주택임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지, 상가임대차보호법은 임대차 계약 6개월에서 1개월 전까지 해지통보를 해야 하는 것으로 규정하고 있습니다.
만약에 이 요건에 충족하지 못하면 임대차 계약은 "전 임대차와 같은 조건으로" 갱신이 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데, 묵시적 갱신이 인정되면 명도소송은 승소할 수가 없게 됩니다.
명도소송은 '신속성'이 핵심이에요. 세입자가 월세를 내지 않고 있는데, 법적 조치를 차일피일 미루다 보면 그 손해가 회복할 수 없을 정도에 이르게 됩니다.
따라서 신속하게 법적 조치를 해 분쟁을 종결시키는 것을 법적 조치의 목적으로 삼는 것이 중요하며 이를 위해서는 건물명도소송에 정통한 노하우를 보유하고 있는 전문 변호사의 도움이 필수입니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 명도 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 명도소송과 관련해 도움이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유한 명도의 신에 도움을 요청하시기를 바랍니다.
