임대차 계약만료 후 전세금반환을 위한 대응방법
안녕하세요.
세입자를 위한 임차인닷컴 제이씨엘파트너스 입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 계약기간이 종료되었는데도 불구하고 전세금을 반환받지 못한 임차인들의 법적분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 가지고 계신 전문변호사들로 구성되어있습니다.
이번 시간은 살면서 한번쯤은 겪을 수도 있는 부동산 관련 분쟁에 대해 알려드리려고 합니다. 부동산에 관한 분쟁중에 가장 많이 발생하는 것 중 하나가 "전세금" "전세보증금"에 관한 분쟁인데요. 그중에서도 가장 갈등이 심화되고 있는 전세보증금반환에 대해서 알려드리겠습니다.
임대차 계약만료 후 전세금반환을 위한 대응방법최근 전세보증금반환에 관한 내용을 뉴스에서 많이 접할 수 있는데요. 부동산을 알아보면 특히 자가가없는 신혼부부나, 사회초년생, 그리고 내 집 마련의 꿈을 가지고 계신 분들은 청약이라든지 전세나 월세 등 주거할 곳을 많이들 알아보고 계십니다.
하지만 내 명의로 된 집을 갖기란 부동산 가격의 폭등으로 인해 시간이 갈수록 점점 어려워 지고 있는 것이 현실인데요. 비싼 집값은 물론 세금, 대출이자까지 더 높아진다면 정말 하루하루 고심하면서 살아가야합니다.
그렇지만 전세나 월세는 매매보다는 저렴한 가격에 주거 공간을 가질 수 있으니 대부분의 많은 사람들이 선택하는 이유이기도 해요.
그런데 전세나 월세를 구하기 위해서는 "보증금"이 필요합니다 최근 들면서 이 보증금을 돌려받지 못하게 되어 세입자의 경우 아주 곤란한 경우가 많이 생기고 있어요. 이러한 보증금을 반환 받을 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.
먼저 임대차 계약이 종료가 되고 세입자가 다른곳으로 이사를 가고자 하지만 보증금을 돌려받지 못하는 다양한 이유가 있습니다.
일부러 받지 못했을때나 집주인이 돈이 없어서 못주는 상황일 때, 집주인과 연락 자체가 되지 않을 때, 그리고 최근들어 가장 이야기가 많이 나오는 전세사기 등이 있어요.
그나마 집주인이 연락이 되거나 도망가지 않은 경우라면 늦게라도 받으면 다행이지만 집주인과 연락자체가 되지 않거나 전세사기등 보증금을 돌려받을 상황 자체가 아니라면 세입자의 입장에선 매우 곤란해집니다.
전세금은 최소 수천에서 수억 원을 호가하기 때문에, 서민들의 중요자산이라고 할 수 있어요. 하지만 그럼에도 일반인들은 이에 대한 기본적인 법률지식을 갖추지 못한 사람들이 많습니다.
보통은 전세만기가 다가온 경우 전세금을 돌려 받아야만 그 자산으로 새로운 곳에 계약을 하는 경우가 대부분인데요. 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 금융기관으로 추가 대출을 받게 되며 추가 대출을 받게 된다면 이에 대해 이자가 발생하기 때문에 추가적인적인 손해가 발생하게 됩니다.
이러한 상황에 집주인에게 책임을 묻기 위해서 어떤 조치가 필요할까요? 민법에서는 채무불이행에 대해서 다음과 같이 규정하고 있어요.
- 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)
[채무자가 채무의 내용에 좆은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구 할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된때에는 그러하지 아니하다.]
임대차계약이 만료가 되었으나 보증금을 지급하는 것은 채무자가 채무의 내용을 이행을 하지 않은 경우 채무불이행이 대상이 되는데요. 일반 당사가자 계약 상대방에게 채무를 부담하고 있음에도 불구하고 이를 이행하지 않을 경우 채무불이행인 것입니다.
하지만 전세보증금을 제 때에 지급하지 않는 것은 채무불이행의 유형 중 "이행지체"라고 할 수 있는데 이행지체가 성립하기 위해서는 아래와 같은 조건이어야 합니다.
① 채무가 이행기에 있을 것
② 그 이행이 가능함에도 불구하고 이행을 지체하고 있을 것
③ 채무자의 귀책사유가 있을 것
④ 위법할 것
전세보증금 채무와를 이행함에 있어 당사자에게 확정된 기한이 있는 것을 "확정기한부 채무"라고 이야기 합니다.
또한 채무불이행으로 발생하는 손해의 종류에 대해서 우리 민법에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
- 민법 제393조(손해배상의 범위)
[ 1) 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
2) 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때
에 한하여 배상의 책임이 있다. ]
민법 제393조 제1항에서 말하는 손해를 "통상손해"라고 하고, 제2항에서 이야기하는 손해를 "특별손해"라고 이야기 합니다.
통상손해의 경우 사회 일반의 거래관념이나 경험적에 비추어 해당 채무불이행 또는 불법행위가 있을 때에 당연히 발생할 것으로 생각되는 범위의 손해를 뜻한다.(대법원 2009.7.9 선고 2009다24842판결)
그런데 위 내용은 결과가 발생한 원인의 개연성, 규범의 목적, 가해의 모습과 정도, 손해의 종류와 성질 등을 종합적으로 판단해야하기 때문에 명확하게 판단 자체가 어려울 수 있어요.
위에서 말씀드린 범위에 포함되는 것으로 판단 되면 원고는 인과관계와 그로 인해 발생한 통상적 손해액을 입증하면 배상을 청구할 수 있습니다. 이는 법률적 지식이 풍부하지 않은 일반인들의 입장에서는 판단 자체가 매우 어렵습니다.
따라서 최대한 내용을 알기 쉽게 요약한다면 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있는 경우 사회 일반의 거래 관념 또는 경험이나 원칙에 비추어 통상적으로 발생하는 것으로 생각이 드는 범위의 손해를 뜻합니다.
특별손해는 채무자(가해자)가 손해를 발생시켰다는 내용을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있습니다.
그러므로 특별손해에 대한 책임을 묻기 위해서는 반드시 채무자(가해자)에게 특별손해가 발생할 수 있는 가능성에 대한 명시적인 고지가 반드시 있어야만 해요.
민법 제393조에 전세보증금의 경우를 대입해서 생각을 해보면 임대차계약 종료일에 받아야 할 보증금을 돌려받지 못했을 때 발생하는 손해는 보증금의 상당액일 것입니다. 이것은 채무불이행이 발생하였을 경우에 통상적으로 발생하는 손해이기 때문에 채권자는 이에 따라서 특별한 입증책임을 부담하지 않습니다. 즉 통상손해의 범위에 포함되는 경우가 되는 것이죠.
다만 위에서 발생한 손해로 인해 추가로 대출이 필요하고 보증금을 돌려받지 못해 다른 계약이 파기되는 사정이 발생할 경우 이러한 것들이 바로 "특별한 사정에 의해서 발생하는 손해" 라고 볼 수 있습니다.
이런 경우처럼 특별한 손해가발생하여 채무자에게 특별 손해에 대한 책임을 묻기 위해서는 특별손해가 발생할 수 있는 가능성에 대한 사전 고지가 반드시 필요해요.
내용증명을 통해 특별손해의
발생가능성에 대한 반드시 충분히 고지하기
이처럼 특별손해의 경우 통상손해보다 성립 요건이 까다롭습니다. 그래서 이에 대한 책임을 채무자에게 묻기 위해서는 그에 상응하는 준비가 필요해요. 법률적인 요건을 갖추었다는 것에 대한 입증을 하지 못했을 경우 실제로 손해가 발생 하더라도 특별손해로 인한 손해배상책임은 성립하지 않습니다.
만약 보증금만 돌려받으면 되는 경우라면 특별손해에 대해 채무자에게 고지할 필요는 없지만, 보증금을 돌려받지 못한 상황으로 인한 추가적인 손해가 발생할 위험이 있거나 발생한 경우에는 반드시 해당 사실을 채무자에게 고지하셔야 합니다.
채무자에게 특별손해의 성립요건을 충족시키기 위해서 사용하는 방법들은 문자, 카카오톡, 통화녹취, 내용증명 등이 있으며 이러한 방법을 사용할 경우 미리 증거를 확보해두시는것이 가장 좋아요. 만일 특별손해에 관한 고지가 없었을 경우 그로 인해서 발생한 피해에 대해서는 배상을 받지 못하게 될 가능성이 클 수 있습니다.
지금까지 전세보증금반환 문제로 인해 발생할 수 있는 상황과 대처방법을 간략하게 알려드렸는데요. 설명 드린거와 같이 보증금 미반환으로 인한 추가 대출 등 확대 손해가 우려가 있는 경우에는 내용증명 등을 통해 미리미리 고지하시어 향후 일어날 수 있는 법적 분쟁을 미리 대비하시는것을 추천드립니다.
하지만 법률에 대해 무지한 일반인의 경우 혼자서는 절차와 처리 과정이 까다롭고 어려울 수 있는데요. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 대한변호사협회로부터 공식 인증받은 부동산 전문 변호사가 소속되어 있어 각종 부동산 관련 분쟁에 있어 전문적인 법률지식과 경험을 보유하고 있습니다.
부동산에 관한 문제로 어려움을 겪고 계신분들은 저희 세입자를 위한 임차인닷컴에 도움을 요청하시기를 바랍니다.
