점유이전금지가처분 명도소송의 필수절차는
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제이씨엘파트너스 명도의신 닷컴입니다.
최근들어 건물명도소송에 관해 문의를 주시는 분들이 많이 늘어나고 있는데요. 코로나 사태를 겪으면서 경기 불황이 장기화 되다보니 월세를 내지 못하는 세입자들이 많아진 것 같습니다.
상대적으로 건물주가 세입자보다 나은 상황에 있다고 해도, 은행에서 융자를 받아 건물을 구입한 건물주들도 금리 상승으로 인해 어려움을 겪는 것은 매한가지입니다.
이러한 상황에서 세입자가 월세를 내지 않는다면 건물주는 은행이자를 내지 못해 어려운 상황에 빠지게 되는데요. 보증금을 넉넉하게 받았으면 그나마 다행이지만, 세입자를 믿고 임대차 계약 체결을 해 보증금도 제대로 못받은 경우가 많습니다.
점유이전금지가처분 명도소송의 필수절차만약 월세 미납액이 보증금을 넘어서게 된다면 그 때부터 건물주는 하루하루 손해만 보는 것이 되는데요. 세입자가 월세를 내지 않거나 계약 만기에도 건물을 인도하지 않는다면 건물주는 권리 회복을 위해 건물명도소송을 진행하셔야 합니다.
건물명도소송은 해지사유에 대한 입증만 충분히 이루어진다면 대부분 임대인 승소로 끝나요. 하지만 건물명도소송 절차에는 여러가지 변수들이 많기 때문에 주의해서 절차를 진행하셔야 합니다.
명도소송은 소송을 진행하는 단계에서부터 승소 후 강제집행절차까지 염두에 두고 진행을 해야 "건물인도"라는 소기의 목적을 달성할 수 있어요.
때로는 소송을 제기하는데만 집중한 나머지 승소 후에 강제집행절차를 염두에 두지 않아서 강제집행단계에서 집행이 불능되는 경우도 많습니다. 강제집행 절차에서 집행이 불능되면 임대인은 소송에 들인 시간과 비용을 낭비한 꼴이 되는데요.
원만한 강제집행을 위해 건물명도소송 제기 단계에서 반드시 진행하셔야 하는 것이 "점유이전금지가처분"입니다.
점유이전금지가처분이란 채무자(임차인)가 점유를 이전하는 것을 금지하는 것을 목적으로 하며 점유이전금지가처분 결정 후에 이루어진 점유 이전은 법률적 효력이 없어요.
건물명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 해 놓지 않은 경우, 상대방이 소송 진행 중에 점유를 상대방에게 이전하면 강제집행 단계에서 집행 불능이 될 수 있습니다.
다시말해서 금전지급청구소송에서 피고가 소송 진행 도중 다른 사람에게 재산을 빼돌리면 피고에 대한 금전 강제집행을 할 수 없는 것과 같아요.
이처럼 금전지급청구소송의 궁극적인 목적이 "돈을 돌려받는 것"인 것처럼, 건물명도소송의 궁극적인 목적은 "상대방으로부터 소유 건물에 대한 점유를 이전받는 것"입니다. 승소 후 효율적인 강제집행을 위해서는 소송 제기 단계에서부터 반드시 점유이전금지가처분을 해놓으셔야 유리합니다.
점유이전금지가처분의 목적은 향후 강제집행절차를 대비해 강제집행의 대상이 되는 점유자를 고정시켜 놓는 것이기도 해요.
만일에 건물명도소송에서 상대방이 나쁜 마음을 먹고 시간을 끌거나 강제집행을 무력화시키는 움직임을 한다면, 임대인은 말로 할 수 없는 고통을 당하게 됩니다. 사실 보증금을 다 떼어먹는 세입자 입장에서는 점유를 계속하며 장사를 하는 것이 이득이기 때문에, 시간끌기 전략을 사용하는 세입자들도 매우 많은 편이에요.
또한 건물명도소송을 진행하려고 할 때, 해당 건물에 점유자를 확정할 수 없는 경우가 종종 있지만 도대체 누가 살고 있는지 알 수 없는 경우가 있습니다.
이럴 때는 원만한 강제집행절차 진행을 위해 건물명도소송을 하기 전에 점유이전금지가처분을 통해 점유자를 파악할 필요가 있어요. 이 경우 점유이전금지가처분 절차가 한 번으로 끝나지 않을 수도 있지만, 점유이전금지가처분을 한 두번 더 하는 것이 소송을 한 두 번 더 하는 것보다 훨씬 더 효율적입니다.
따라서 소송 제기 단계에서 점유자를 정확하게 파악하지 않고 무작정 명도소송을 진행하였다가, 건물명도소송 진행 중 또는 승소 판결 후 다른 점유자가 발견되면, 이 경우 다른 점유자를 상대로 점유이전금지가처분을 하고 다시 명도소송을 진행해야 해요.
점유이전금지가처분, 건물명도소송은 까다로운 부분이 있기 때문에, 해당 절차 진행을 염두에 두고 계신 분들은 관련 분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
이글을 보고 계신 분들 중에서 점유이전금지가처분, 건물명도소송 진행을 염두에 두고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 명도의신닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
