전세 계약갱신청구권 행사할 때 주의할 점
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Nov 13. 2025
전세 세입자라면 한 번쯤 '계약갱신청구권'에 대해서 들어보신 적이 있으실 겁니다.
주택임대차보호법이 도입된 지 이제 겨우 몇 년밖에 되지 않았지만, 이미 전국 곳곳에서 이 권리를 둘러싼 법적 분쟁이 급증하고 있습니다.
이 제도는 세입자의 주거 안정을 보장하는 강력한 권리인 동시에, 집주인의 재산권과 직접적으로 충돌할 수 있기 때문입니다.
기존 임대차 계약을 연장하려면 집주인과 세입자 쌍방의 동의가 필요했지만, 계약갱신청구권이 도입되면서 세입자 단독의 의사표시만으로 계약을 연장할 수 있게 되었고 이는 임대차 시장의 구조 자체에 적지 않은 변화를 가져왔습니다.
하지만 이처럼 강력한 제도가 충분히 이해되지 않은 채 적용되면서 집주인과 세입자 사이에 오해와 갈등, 법적 대응이 잇따르고 있는 것입니다.
전세계약 갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.
법에서 정한 시기 내에 정확히 행사하지 않으면, 갱신은 불가능합니다.
임대차 종료일 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
즉, 계약이 끝나기 딱 2개월 전까지는 집주인에게 갱신 의사를 명확히 전달해야 합니다.
예를 들어 계약 종료일이 2025년 12월 31일이라면, 2025년 6월 30일부터 10월 31일 사이에 갱신청구권을 행사해야 유효합니다.
또한, 중요한 건 도달입니다.
세입자가 말로만 갱신 의사를 밝혔거나 기간 안에 문자를 보냈지만 집주인이 실제로 확인하지 않았다면 법적 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
그렇기 때문에 입증 가능한 방식으로 남겨두는 것이 좋습니다.
문자 또는 카카오톡으로 갱신 의사를 밝히되, 대화 내용이 삭제되지 않도록 캡쳐 보관이 필수입니다.
내용증명으로 확실하게 갱신 의사를 주장하는 것도 좋은 방법입니다.
전세계약 갱신청구권은 세입자 입장에서 보면 상당히 강력한 제도입니다.
하지만 이 권리는 무제한으로 반복 행사할 수 있는 것이 아니라, 주택임대차보호법상 단 한 번만 사용할 수 있다는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.
즉, 기본 2년 계약에 1회 갱신청구권을 행사한다면 최대 4년이 보장됩니다.
다만, 많은 분들이 혼동하시는 부분이 바로 '묵시적갱신'입니다.
세입자가 따로 퇴거 의사를 밝히지 않고, 집주인도 별다른 조치를 하지 않은 채 계약 만료일을 지나버리면 기존 계약 조건 그대로 자동으로 계약이 연장된 것처럼 보입니다.
이것이 바로 묵시적 갱신입니다.
하지만 묵시적 갱신은 법률상 계약갱신청구권 행사와는 전혀 다른 개념입니다.
묵시적갱신은 계약갱신청구권의 행사로 보지 않기 때문에, 아직 갱신청구권을 쓰지 않았다면 묵시적 갱신 이후에도 1회 행사할 수 있습니다.
이 청구권은 세입자에게 강력한 권리지만 임대인은 일정한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있도록 되어 있습니다.
그 대표적인 사유가 바로 실거주 목적입니다.
주택임대차보호법에 따르면 임대인 본인 또는 그의 직계존비속이 실제로 거주할 목적이 있다면 세입자의 갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있습니다.
하지만 실거주한다고 해놓고 몇 달 뒤 다른 세입자를 들인 경우라면 문제가 됩니다.
실거주를 이유로 세입자를 내보낸 후, 곧바로 새로운 임차인과 계약을 체결한 경우에는 임대인의 해지가 허위 사유로 판단되고, 민법상 손해 배상 책임을 지게 됩니다.
이때 손해액은 기존 계약과 새로운 계약의 보증금, 월세 차액 그리고 세입자가 갑자기 퇴거하면서 입은 이사비, 중개수수료 등 실질적 비용이 인정됩니다.
계약갱신청구권은 세입자에게는 주거 안정을 보장하고 집주인에게는 재산권 행사에 제한을 줄 수 있는 양면적인 제도입니다.
그만큼 권리에 대한 오해나 잘못된 대응은 곧바로 경제적 손해 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
특히, 관련 법이 도입된지 오래되지 않아 제도에 대한 이해 부족이 여전히 존재하고, 소송 경험이 충분치 않은 사례들이 종종 발견되고 있는 만큼, 사전에 정확한 법적 구조와 요건을 파악해 두는 것이 중요합니다.
만약 실제 분쟁이 발생했거나 행사 과정에서 상대방과의 입장차이가 크다면 혼자 판단하기보다는 관련 사건을 다수 다뤄본 부동산 임대차 전문 변호사와 상담을 통해 객관적인 대응 전략을 세우는 것이 바람직합니다.
