세입자 월세 미납, 명도소송 절차와 지급명령
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Nov 14. 2025
세입자가 월세를 장기간 미납하거나 계약 만료 후에도 퇴거하지 않는 상황은 임대인에게는 불편함을 넘어 재산권 침해로 이어집니다.
처음에는 대화나 설득으로 해결을 시도하지만, 미납이 반복되고 연락마저 두절되면 결국 법적 절차로 갈 수밖에 없습니다.
이때 가장 대표적인 절차가 바로 명도소송입니다.
명도소송은 집을 내어달라는 요구를 법적으로 관철하는 소송으로, 임대차 분쟁에서 가장 빈번하게 제기되는 유형 중 하나입니다.
하지만 명도소송은 소송 요건과 절차, 그리고 지급명령과의 병행 전략을 종합적으로 이해하는 것이 중요합니다.
명도소송은 임대차 계약이 끝났다고 해서 바로 제기할 수 있는 것은 아닙니다.
법적으로 계약 해지 요건이 충족되었는지가 핵심 기준이 됩니다.
민법 및 주택임대차보호법상 월세가 2개월 이상 누적되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
여기서 주의할 점은 연속 2개월이 아니라 누적 기준이라는 것입니다.
예를 들어 1월에 절반, 2월에 절반만 납부하여 합산 2개월 치가 밀린 경우에도 해지 요건이 충족됩니다.
계약이 종료되었는데 세입자가 퇴거하지 않고 계속 점유하지 않는 경우 임대인은 갱신 거절 의사를 통보한 뒤 명도소송을 제기할 수 있습니다.
이 경우 계약 해지 통보 기록 (내용증명 등)을 남겨두는 것이 필수입니다.
계약이 해지되었거나 기간이 끝났음에도 세입자가 나가지 않고 버티는 상황은 전형적인 명도소송 사유입니다.
특히 보증금을 모두 소진한 상태에서 무단 점유가 이어지면 임대인의 손해가 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다.
명도소송은 일반 민사소송 절차와 유사하지만, 부동산 인도(퇴거)라는 특수한 목적을 갖는 소송입니다.
따라서 각 단계별로 정확한 이해가 필요합니다.
1. 소장 제출
임대인은 세입자의 주소지 관할 법원에 명도소송을 제기해야 합니다.
소장에는 임대차계약서, 월세 연체 내역, 해지 통보 증거, 내용증명 등 해지 사유를 입증할 수 있는 자료를 첨부해야 합니다.
2. 변론 기일
법원은 통상 1-2 개월 내에 첫 변론기일을 지정합니다.
이 자리에서 임대인은 계약 해지 사유와 점유현황을, 세입자는 반박 사유를 준비합니다.
이때 입증 자료 준비 여부가 결과에 결정적인 영향을 줍니다.
3. 판결 선고
명도소송은 사실관계가 단순할 경우 3-6월 내 판결이 선고됩니다.
승소 판결을 받으면 세입자는 자진 퇴거해야 하며, 그렇지 않을 경우 강제집행으로 이어집니다.
4. 강제집행 신청
세입자가 퇴거를 거부한다면 임대인은 판결문을 근거로 법원 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있습니다.
집행관은 일정한 기한을 정해 통보 후 강제로 퇴거를 진행하며, 이 과정에서 발생하는 비용은 임대인이 우선 부담하지만, 추후 세입자에게 청구할 수 있습니다.
계약 해지 의사와 연체 사실을 입증할 수 있는 내용증명 발송은 필수입니다.
임대차 계약서, 계좌 입금 내역, 문자/카톡 대화 기록 등 증거 확보가 승소 가능성을 높입니다.
또한 강제집행 시 발생하는 보관비용, 운송비용 등 집행비용을 미리 고려해야 합니다.
임대인이 월세 미납 문제에 대응할 때 선택할 수 있는 대표 절차가 명도소송과 지급명령입니다.
명도소송은 집을 비워달라는 청구로, 판결과 강제집행까지 이어져 세입자를 내보내는 데 목적이 있습니다.
반면 지급명령은 연체된 월세를 회수하기 위한 절차로, 복잡한 재판 없이도 빠르게 확정 결정을 받아 압류 또는 추심을 진행할 수 있습니다.
실무에서는 두 절차를 병행하는 것이 가장 효과적입니다.
명도소송으로 점유를 정리하고, 지급명령으로 금전까지 확보할 수 있어 실질적인 손실 회수가 가능하기 때문입니다.
특히 지급명령은 세입자에게 압박을 주어 자진 퇴거나 변제를 유도하는 경우도 많습니다.
결국 임대인에게는 퇴거와 회수를 동시에 고려한 전략적 대응이 필요하며, 두 절차를 적절히 조합하는 것이 가장 현실적인 해법입니다.
명도소송은 단순히 세입자를 내보내는 절차에 그치지 않습니다.
이는 임대인의 재산권을 법적으로 회복하는 핵심 수단이자, 장기적으로는 임대차 관계의 질서를 바로 잡는 절차입니다.
특히 지급명령을 활용하면 퇴거와 동시에 미납 월세 회수까지 이뤄낼 수 있어, 임대인의 실질적인 손실을 최소화할 수 있습니다.
결국 중요한 것은 감정적으로 대응하기보다 계약 해지 요건 충족 → 내용증명 발송 → 명도소송 및 지급명령 병행이라는 합리적인 절차를 밟아 나가는 것입니다.
무엇보다도 이러한 과정은 전문적인 법률지식과 경험이 뒷받침되어야 빠르고 효과적으로 진행됩니다.
따라서 초기 단계에서부터 변호사와 전략을 세우는 것이 불필요한 시간과 비용을 막고, 권리를 온전히 지킬 수 있는 선택이라 결론드립니다.
