환매특약부 조건 분양사기
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Nov 15. 2025
부동산 시장의 경기 침체 여파는 미분양 사태로까지 전국적으로 확산되고 있습니다.
과거 저금리 시기에는 아파트, 상가, 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등 다양한 부동산 상품에 수분양자들이 몰려들었지만, 지금은 시장 상황이 급격히 악화되면서 계약을 취소하거나 분양에서 벗어나려는 움직임이 뚜렷해지고 있습니다.
이 과정에서 시행사나 분양대행사들은 투자자의 불안을 달래기 위해 이른바 '환매특약부 조건 계약' 즉, 원금 보장 약정을 제시하며 계약 체결을 유도하는 경우가 많습니다.
겉으로 보기에는 안전장치처럼 보이지만, 실제로는 이행 거부/시간끌기/잠적 등으로 이어저 수분양자가 막대한 피해를 입는 사례가 반복되고 있습니다.
환매특약이란 쉽게 말해, 시행사나 분양사가 일정 조건이 발생했을 때 수분양자로부터 해당 분양권을 다시 매입하겠다고 약속하는 조항을 말합니다.
투자가가 분양계약에 참여하면서 가장 우려하는 부분은 시장 침체로 인한 손실, 즉 마이너스 P(프리미엄)입니다.
이를 해소하기 위해 분양사 측에서는 손해가 발생하면 원금을 보장해 주겠다거나 계약금만 받고 다시 되사주겠다는 조건을 내세우는 것이 바로 환매특약부 분양 계약입니다.
그러나 이러한 특약은 실질적으로 이행되지 않는 경우도 발생합니다.
시행사나 분양사는 계약 체결 당시에는 원금 보장을 내세우지만, 막상 환매를 요구하면 여러 가지 이유로 책임을 회피하는 경우가 적지 않습니다.
환매특약은 투자자의 불안 심리를 자극해 계약 체결을 유인하기 위한 수단으로 사용되는 경우가 많고 실제로는 법적 분쟁으로 이어지는 대표적 사기 유형 중에 하나입니다.
법원은 일방적으로 계약 체결 과정에서의 단순한 과장이나 홍보성 표현은 계약 취소 사유로 인정하지 않습니다.
환매특약처럼 구체적으로 손실 발생 시 회사가 다시 매입하겠다는 약속은 단순한 과장이 아니라 계약 체결의 동기에 직접적인 영향을 미치는 기망행위로 평가될 수 있습니다.
투자자가 이 약속을 신뢰했기에 계약금을 지급했다면, 이는 허위 진술에 기초한 계약으로 보고 법적 책임을 물을 수 있습니다.
환매특약은 명확히 문서화되어 있거나 분양사 측에서 직접 제시한 경우, 계약의 핵심 조건으로 인정될 수 있습니다.
따라서 이행 거부나 불이행이 발생하면 계약 해제 또는 취소를 통한 계약금 반환 청구, 환매 의무 이행 청구 등이 가능합니다.
환매특약 불이행 사안은 크게 두 가지 소송 방향으로 나눌 수 있습니다.
투자자는 민사소송을 통해 환매 약정의 이행을 청구하거나 불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
또한 기망행위가 인정된다면 계약자체를 취소하고 원상회복을 요구할 수 있습니다.
그리고 형사소송 가능성도 확인해 볼 수 있습니다.
시행사나 분양사가 환매 약정을 실제 이행할 의사나 능력이 없음에도 불구하고 이를 내세워 투자자를 속이고 계약금을 받아낸 경우, 이는 형법상 사기죄에 해당할 수 있습니다.
회사 자금 상황상 애초에 환매 이행이 불가능했다면 더욱 명백한 사기 구조로 판단될 수 있습니다.
환매특약 분양 사기 사건은 대체로 피해자가 다수 존재합니다.
하지만 피해자 개개인이 흩어져 대응하다 보니, 시행사나 분양사가 소송 부담이 적은 일부만 상대하고 나머지는 포기하게 만드는 방식을 취하는 경우가 많습니다.
개별 대응만으로는 한계가 크기에 공동 대응을 통해 법적, 심리적 부담을 줄이고 협상력을 높이는 전략이 필요합니다.
다만, 민사소송에서 소송 가능성은 비교적 높습지만 문제는 승소 이후입니다.
시행사나 분양사가 실질적으로 자금이 부족하다면 판결을 받아도 집행이 어려운 상황이 발생합니다.
이 경우 집행 가능한 재산을 신속히 확보해야 하므로 가압류, 가처분 등 보전처분 절차를 조기에 진행하는 것이 중요합니다.
환매특약부 조건 분양 계약은 언뜻 보면 투자자를 보호하는 장치처럼 보이지만, 실제 현장에서는 계약 체결을 유인하기 위한 수단으로 악용되는 경우가 많습니다.
법적으로는 민사소송을 통한 계약 해제, 손해배상 청구, 형사상 사기죄 고소 등 다양한 대응이 가능하지만, 중요한 것은 타이밍과 전략입니다.
승소 가능성이 높더라도 집행 단계에서 회수가 어렵다면 소송의 실익이 줄어들 수 있기 때문에, 초기 단계에서 신속하고 전문적인 조치를 취하는 것이 핵심입니다.
분양사기 문제는 개인의 불운이 아니라 사회적 문제로 확산되고 있습니다.
피해자들이 적극적으로 권리를 주장하고 법적 조치를 취할 때 비로소 이러한 부당한 관행이 줄어들 수 있습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 분양사기로 피해를 입었다면 관련한 경험과 전술을 지니고 있는 법률전문가에게 조력을 요청하여 사안을 해결하시길 결론드립니다.
