상가 권리금 청구 소송, 절차와 증거 준비
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Nov 16. 2025
상가 임대차 분쟁에서 가장 자주 등장하는 쟁점 중 하나가 바로 권리금 문제입니다.
권리금은 임차인이 수년간 가게를 운영하면서 만들어낸 영업적 성과와 노하우의 결실입니다.
따라서 임차인이 계약 종료 후 새로운 임차인을 주선해 권리금을 받으려는 것은 자신이 투자하고 쌓아온 영업 기반을 정당하게 보상받으려는 행위라고 할 수 있습니다.
그러나 일부 임대인이 이러한 권리금 회수를 방해하면서 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
임대인이 신규 임차인의 입점을 부당하게 막는다면 기존 임차인은 권리금을 한 푼도 회수하지 못한 채 쫓겨나게 되고, 이는 곧 재산의 손실로 이어질 수 있습니다.
권리금 청구 소송을 준비할 때 가장 중요한 출발점은 증거 확보입니다.
아무리 억울한 사정이 있더라도 이를 입증할 자료가 없다면 법원에서 인정받기 어렵습니다.
권리금 분쟁에서 핵심적으로 확인해야 할 증거는 다음과 같습니다.
권리금 계약 체결 사실
기존 임차인과 신규 임차인 사이에 실제 권리금 계약이 체결되었는지 여부가 가장 중요합니다.
계약서가 없다면 대화 내용, 합의서 초안, 계약금 송금 내역 등으로 보완할 수 있습니다.
권리금 액수와 주선 경위가 명확히 드러나야 법원에서 손해를 인정받을 수 있습니다.
신규 임차인 주선의 정황
임차인이 실제로 새로운 임차인을 찾아 주선했다는 점을 입증해야 하며 이때 문자, 이메일, 카카오톡 메시지, 미팅 녹취록 등 구체적 자료가 필요합니다.
임대차계약 체결 단계까지 갔음을 보여주는 자료가 강력한 증거가 됩니다.
임대인의 방해 정황
임대인이 신규 임차인과 계약 체결을 방해하거나 거절했다는 정황을 남기는 것도 중요합니다.
예컨대 '권리금 주고 들어오려면 안 받겠다', '임대료를 더 내야한다'라는 식의 발언이나 메시지가 대표적입니다.
임대인이 구체적 이유 없이 거절했다는 자료는 추후 정당한 사유 판단에서 큰 영향을 미칩니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하면서도, 임대인에게도 일정한 거절 사유를 인정하고 있습니다.
법령과 판례에서 일반적으로 인정되는 정당한 사유는 다음과 같습니다.
신규 임차인의 신용 문제
임대차 계약을 유지할 만한 경제적 능력이 없거나, 임대료 지급이 불안정할 것이 명백한 경우
건물 용도와 맞지 않는 업종
예를 들어 학원 건물에 유흥업종을 들이려는 경우처럼 건물의 성격과 충돌하는 업종은 거절 가능
기존 임차인의 계약 위반
임대차계약 위반으로 분쟁이 있었던 상황에서 동일 조건으로 새로운 임차인을 들이면 불이익이 예상되는 경우
건물의 안전 등에 영향주는 업종
소음, 악취, 위험물 취급 등으로 다른 임차인이나 건물 운영에 피해를 줄 수 있는 업종
실무에서는 임대인이 위 정당한 사유를 주장하고, 임차인은 이를 반박하는 구조로 다툼이 이어집니다.
결국 법원은 개별 사안을 면밀히 검토하여, 임대인의 거절이 합리적/객관적 사유인지, 아니면 권리금 회수를 방해하기 위한 것인지를 판단하게 됩니다.
권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구 소송은 권리금의 실체와 가액을 객관적으로 평가해야 하는 특성이 있습니다.
따라서 일반적인 민사소송보다 다소 복잡하게 진행되는 편입니다.
권리금 청구 소송은 보통 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
소송 제기: 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 청구 소장을 제출
증거 제출: 권리금 계약서, 신규 임차인 주선 자료, 임대인의 거절 정황 등 입증 자료 제출
법원의 감정 절차: 권리금을 산정하기 위해 법원이 감정인을 지정하여 상권/업종/시설 가치를 평가
판결 선고: 감정 결과와 증거를 토대로 임대인의 방해 여부와 손해액을 판단
1심 소송만 놓고 보면 약 6개월에서 1년 정도 걸리는 경우가 많습니다.
증거 다툼이 복잡하거나 감정 절차가 길어지면 1년 이상 소요되기도 합니다.
항소심(2심)까지 가면 전체 분쟁이 2~3년 이어지는 사례도 적지 않습니다.
권리금 청구 소송은 최소 반년 이상 걸리고 감정 비용까지 포함되기 때문에 시간과 비용부담을 감수할 각오가 필요합니다.
그렇기 때문에 사건 초기에 증거를 충분히 갖추고, 승소 가능성을 면밀히 검토하는 것이 무엇보다 중요합니다.
상가 권리금은 임차인이 수년간 쌓아온 영업 기반과 노력이 집약된 성과입니다.
그만큼 권리금을 회수하지 못한다는 것은 경제적 손실뿐만 아니라 다시 처음부터 사업을 시작해야하는 큰 부담을 의미합니다.
임대인의 거절이 정당한 사유였는지, 권리금 금액이 객관적으로 타당한지, 증거와 감정 결과를 토대로 치열하게 다투어지기 때문에 준비 없는 소송은 불리한 결과로 이어질 수 있습니다.
특히 소멸시효, 감정 비용 부담, 긴 소송 기간 등 현실적인 장벽도 존재합니다.
따라서 사건 초기부터 법률 전문가의 조력을 받아 권리금 계약, 신규 임차인 주선 정황, 임대인의 거절 사유를 꼼꼼하게 정리하고 대응 전략을 세우면 승소 가능성을 높일 수 있습니다.
저희 제이씨엘 파트너스에서는 상가 임대차 분쟁, 권리금 소송 사건을 다수 진행해 온 경험을 바탕으로 임차인의 정당한 권리를 지켜드리고 있습니다.
권리금 회수를 방해받아 어려움을 겪고 계신다면 볍룰 전문가의 조력을 통해 철저히 준비하시길 권해드립니다.
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