월세 연체 상가 임차인 내보내는 방법

Mar 6. 2026

건물주는 모든 것이 행복하고 편할 것이라고 생각하는 분들이 많습니다. 그러나 저희에게 상담하러 오시는 많은 건물주분들을 만나 이야기를 해보면 생각보다 많은 문제와 고충에 시달리고 있다는 것을 알 수 있는데요.

여러 가지 문제 중 대표적인 것은 상가 월세를 연체하고 있는 임차인 문제입니다. 그렇다면 이와 같은 상황에서 임차인을 내보내려면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이 부분에 대해서 설명드리려고 하는데요.

만약 임대인이 월세를 안내는 임차인에게 감정적으로 직접 대응을 하시게 된다면 불법점유나 손해배상 청구 소송으로 더 큰 문제가 발생할 수 있으니 오늘 글을 잘 읽어보시고 현명하게 법적인 대처를 하시기 바랍니다.

01. 차임 연체액에 대해 알아야 합니다

월세를 계속해서 밀리는 상가 임차인을 내보내기 위해선 차임 연체액에 대해서 알고 있으셔야 합니다. 이 차임 연체액 기준에 따라 임차인과 계약 해지를 하거나 명도소송까지 진행할 수 있기 때문인데요?

✅차임 연체액이란?

차임 연체액은 쉽게 말해 임차인이 내지 않은 월세를 말합니다. 만약 이 연체액이 3기에 달하게 된다면 계약 해지가 가능한데요.

3기라는 것은 3개월을 말합니다. 그렇기에 3개월 이상 월세를 받지 못한 경우 적법한 계약 해지가 가능하다는 건데요.

하지만 여기에서 중요한 부분이 있습니다. 3기 연체 개념은 단순히 3개월 동안 월세를 온전하게 내지 않았다가 아니라 누적된 연체액이 3개월분의 월세에 달한 경우를 뜻하는데요.

예를 들어 상가 월세가 150만 원이라 가정하면 3개월분은 450만 원입니다.

즉 밀린 월세의 총합이 3기분인 450만 원이 되어야 임차인과 계약 해지를 할 수 있다는 겁니다.

그렇기에 임차인이 월세를 조금이라도 냈다면 무조건 3개월이 되었다고 해서 내보낼 수는 없습니다. 위의 예시를 통해 계속해서 말씀드리자면 만약 임차인이 3개월 동안 50만 원의 월세만 냈습니다. 그러면 3개월 동안 못 받은 월세금이 400만 원이겠죠?

이때 3기분의 월세금인 450만 원에 충족되지 않기에 법적 절차로 세입자를 내보내는 것이 불가능합니다. 그러나 다음 달까지 내지 않는다면 밀린 월세금이 450만 원이 넘어버리기에 4개월 뒤에 내보내는 것이 가능합니다.

위에서 말씀드린 것처럼 3기분의 월세를 연체했다면 임차인을 쫓아낼 수 있는데요. 이 같은 상황에서 임대인이 계약 해지를 통고하게 된다면 즉시 계약이 해지되는 효과가 나타나게 됩니다.

계약 해지 통보는 내용증명을 보내서 하셔야 하는데요. 조금 더 손쉽게 카톡이나 문자로 통보를 하셔도 되지만 만약 세입자가 자신은 통보 사실을 확인하지 못했다고 주장하게 되면 계약 해지를 인정받지 못할 수 있습니다.

(그러나 이 사유로 임대차계약이 만료할 때 임차인의 계약 갱신 요구 거부 가능)

그렇기에 처음부터 확실한 내용증명을 보내 통보하는 것이 가장 좋은 방법인데요.

이때 만약 임차인이 월세금의 일부를 지급하게 된다면 또 계약 해지까지 몇 달을 기다려야 할 수도 있기에 최대한 신속하게 내용증명을 작성해 보내셔야 하는데요. 하지만 내용증명을 처음 작성해 보시는 분들은 빠르게 작성하기 매우 어려우실 겁니다.

내용증명에 꼭 들어가야 하는 내용 미납된 월세 내역 그리고 이로 인해 상가 임대차 계약을 해지한다는 통보입니다. 그리고 언제 언제까지 상가를 비워줄 것을 요구하는 부분을 적어주시면 됩니다.

내용증명에는 사실과 법적인 근거만을 바탕으로 작성하셔야 하는데요. 이 부분을 혼자 공부해 작성하다 보면 시간이 걸릴 수 있게 됩니다. 그렇기에 법률 전문가에게 맡겨 보내는 것을 추천드리는데요.

특히 변호사 이름으로 보낸 내용증명은 임차인에게 매우 큰 압박으로 다가올 수 있기에 더 효과적일 수 있습니다.

3기분 월세 연체 부분이 확실한 상황에서 내용증명을 보내 확실히 계약 해지 통보를 보냈는데 임차인이 끝까지 나가지 않고 막무가내로 버티는 상황이 있습니다. 그럼 이때에는 어떻게 대처해야 할까요?

이때에는 점유이전금지 가처분 신청 후 명도소송을 진행하게 됩니다. 점유 이전금지 가처분은 임차인이 제3자에게 넘기지 못하게 하는 조치이고 명도소송은 퇴거 소송이라고 생각하시면 되는데요.

이 소송에서 승소하게 된다면 강제집행을 진행해 확실하게 임차인을 내보내실 수 있습니다.

그러나 명도소송은 꽤 길고 복잡한 소송인데요. 자그마한 실수 때문에 결과가 뒤바뀌는 경우도 허다하기 때문에 정말 경험이 많은 법률 전문가에게 맡기셔야만 합니다.

저희 제이씨엘파트너스에서는 월세 연체 임차인을 내보내는 것을 도와드리고 있습니다. 그를 위한 내용증명 작성, 전유 이전금지 가처분 신청, 명도소송, 강제집행과 같은 모든 절차를 도와드리고 있으니 언제든 문의하시기 바랍니다.

궁금한 부분이 있다면 아래로 편하게 물어보셔도 됩니다.