상가 원상복구 범위 및 분쟁이 있을 때 대처법
상가 임대차 계약이 종료될 때마다 가장 많이 일어나는 분쟁 중 하나는 바로 원상복구 문제입니다. 원상복구란 임차인이 상가 건물을 계약하기 전의 상태로 되돌려 놓는 것을 말하는데요. 여러분은 이것에 대한 기준을 정확히 알고 있으신가요?
이 기준을 제대로 파악하고 있지 못하면 임대인과 임차인은 계속해서 싸울 수밖에 없습니다. 임차인 입장에서는 자신은 최대한 계약 체결 전 상태로 만들어 놓았는데 여기서 어떻게 더 해달라는 것이냐라는 마음일 것이고 임대인의 입장에서는 계약 체결 당시보다 훼손이 많은 것 같아 손해를 본 것 같은 느낌을 받으셨을 텐데요.
오늘은 이러한 분쟁을 손쉽게 해결할 수 있도록 상가 원상복구 범위에 대해서 설명드리려고 합니다. 그리고 원상복구에 대한 분쟁이 일어났을 때 어떻게 대처해야 해결할 수 있을지도 말씀드리겠습니다.
01. 임차인이 나갈 때 원상복구 꼭 해야 할까?
상가 및 건물 임대차 계약이 끝났을 때 임차인이 꼭 원상복구를 해야 하는 것이 맞는지 물어보시는 분들이 생각보다 많은데요. 이에 대한 대답은 그렇다입니다. 계약 종료 후 임차인은 임차물을 원상복구한 후 임대인에게 반환할 의무가 있는데요.
(민법 제654조 및 615조 참고)
만약 원상복구를 하지 않는다면 원칙적으로는 임대인이 보증금을 반환을 거절할 수 있고 이와 같은 한도 내에서 임대인은 임대차 보증금 반환 채무에 관해서 이행지체의 책임을 지지 않습니다. 이렇듯 동시이행의 관계인데요.
동시 이행이란?
동시 이행이란 쌍방이 서로 보수를 교환하는 계약에서, 한쪽이 자신의 의무를 실제로 이행하거나 이행할 준비를 하기 전까지는 상대방도 자신의 의무를 수행하지 않아도 되는 관계를 말합니다.
조금 더 풀어본다면 서로가 서로에게 해줘야 할 일이 있는 계약에서는, 한쪽이 먼저 그 약속을 지키거나 지킬 준비를 해야만 다른 쪽도 의무를 이행해야 한다는 원칙입니다.
그렇기에 임차인의 건물 원상복구 의무는 보증금을 돌려받는 것과 견줄 만큼 매우 중요한 부분입니다.
만약 이 부분이 제대로 이행되지 않으면 계약 종료가 지연되거나 보증금을 일부분만 돌려받거나 아예 반환이 막히는 경우도 있는데요. 더 심한 경우에는 임대인에게 손해배상 소송을 당하게 되실 수 있기에 이 의무를 최대한 잘 이행하셔야 합니다.
02. 상가 원상복구 범위는 어떻게 될까?
그렇다면 임차인이 사용한 상가는 어느 정도로 원상복구를 해줘야 할까요? 이 범위에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다. 가장 큰 기준이 되는 것은 입점을 할 당시입니다. 즉 계약을 했을 당시가 가장 큰 기준점이 되는데요.
그래서 임차인이 건물에 들어오고 나서 상가를 수리하거나 변경한 부분이 있다면 이 부분은 꼭 복구를 해주셔야 됩니다. 예를 들어 칸막이를 설치했거나 바닥을 교체한 경우 또는 상가의 내부 구조를 변경한 상태 등등이 있습니다.
뿐만 아니라 임차인의 과실로 인해 망가진 부분이 있거나 고의로 손상시킨 부분에 있어서도 완벽하게 복구를 해주셔야 합니다.
그러나 이렇게 원상복구 의무가 중요하다는 것을 알고 이를 악용하는 임대인도 있습니다. 예를 들어 노후화와 같은 원상복구 범위가 아닌 부분까지 문제를 삼아 복구를 원하는 임대인들도 많은데요.
이런 부분에 있어서는 임차인에게 원상복구 의무가 없습니다. 특히 일반적인 마모, 퇴색, 낡음 노후화 등등이 여기에 속하는데요. 벽지가 누렇게 변했다고 해서 벽지를 교체해 줄 필요가 없다는 겁니다.
이렇듯 상가 원상복구 범위가 어떻게 되는지 정확하게 알고 있으셔야만 억울한 부분을 막을 수 있는데요. 만약에 애매하다고 생각되는 복구 범위가 있다면 저희에게 현재 상황을 말씀하셔서 편하게 물어보시기 바랍니다. 친절히 답변해 드리겠습니다.
03. 상가 원상복구 분쟁 대처법은?
그러면 이러한 상가 원상복구 분쟁 대처법은 어떻게 해결해야 할까요? 이 부분은 임대인과 임차인에 따라 달라지긴 하겠지만 대부분 다음과 같은 부분들을 파악하고 해결을 진행하게 됩니다.
먼저 임대차 계약서와 특약을 검토해 복구 범위에 대한 부분을 확인합니다. 그리고 계약 당시의 사진이나 동영상이 있다면 이 부분을 확인하고 비교해 보는 절차를 진행하게 되는데요. 여기서 문제가 확실히 있는지 없는지 확인하는 것도 매우 중요합니다.
이후 바로 소송으로 가기보다는 법률 전문가의 도움을 받아 협의를 해보는 것이 좋습니다.
그러나 협의가 되지 않는다면 내용증명을 보내고 소송을 준비하시게 됩니다. 임차인의 입장에서는 보증금을 돌려받지 못한 상황이기에 보증금 반환 청구 소송을 진행하시게 될 테고 임대인은 원상회복 지연 및 다음 임차인을 들이지 못한 부분에 손해배상 청구 소송을 진행할 수 있는데요.
임대인의 입장에 있던 임차인의 입장에 있던 이러한 소송 준비는 법률 전문가의 도움이 필요합니다. 저희 제이씨엘파트너스에서는 원상복구 분쟁 관련 해결을 도와드리고 있습니다. 궁금한 부분이 있다면 아래로 편하게 물어보시기 바랍니다.