배관 동파 책임 임대인과 임차인 중 누구한테 있을까

Apr 5. 2026

이제 날이 점점 추워지고 있죠? 이렇게 추워지기 때문에 발생하게 되는 문제들이 몇 가지가 있는데요. 그중 하나는 배관 동파 문제입니다. 특히 상가에서는 상수도 배관, 수도계량기들이 동파되는 사례가 자주 발생하게 되는데요.

동파 문제가 생긴 경우 이것을 수리하는 비용이 적지 않고 만약 배관이 녹아 아래층에 누수가 생기는 문제까지 생기게 된다면 2차 피해가 생겨 배상의 규모가 매우 커지게 됩니다. 그렇기에 임대인과 임차인이 서로 책임을 미루는 경우가 많은데요.

그렇다면 상가 배관 동파 책임은 임대인과 임차인 중에 누구한테 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해서 설명드리려고 합니다. 이와 같은 부분은 상황에 따라 책임이 달라질 수 있기에 오늘 글을 잘 읽어보시고 억울함 없이 해결하시기 바랍니다.

01. 임대인에게 책임이 있는 경우

상가 임대차의 경우 건물에 문제가 생겼을 때 대부분은 임대인이 책임을 져야 합니다. 특히 임차인이 관리할 수 없는 천장 안에 있는 배관이나 건물 구조의 일부인 공동구 배관 그리고 건물 전체가 사용하는 공용 배관이라면 임대인에게 책임이 있습니다.

건물을 임대하는 임대인에게는 수선의 무라는 것이 있는데요.

임대인 수선 의무란?

임대차계약이 진행된 이후에는 건물주(임대인)가 세입자가 임차물을 정상적으로 쓰고 그로 인해 수익을 낼 수 있도록 고장 수리 나 보수를 해줘야 할 의무가 있음을 말합니다.

그렇기에 동파로 인해 임차인이 임차물을 사용하지 못하거나 사업 및 장사를 하지 못하게 되면 손해배상을 해야 할 수 있습니다.

그래서 오래된 배관이 부식되어 쉽게 얼고 터지는 상태가 반복되는 경우나 건물을 지을 당시에 보온재 시공이 충분하지 않았던 상태, 외벽 노출 배관을 그대로 방치한 경우 등등은 모두 임대인 책임이 되게 됩니다.

그리고 여러 점포에서 동시에 동파가 생긴 경우에도 이것은 건물의 구조적인 결함이 원인이기에 임대인이 해결해 주셔야 합니다. 이때 수선의무 면제 특약을 주장하는 임대인들도 있는데요.

물론 임차인과 계약하는 당시에 이런 특약을 작성할 수는 있지만 소규모 수선에 한 해 면제될 뿐이지 이러한 동파와 같이 대규모 수선은 특약으로 면제되기 어렵습니다.

만약 배관이나 수도계량기 등이 외부에 노출되어 있는 상태이고 보온이 되지 않는 상태라면 임차인이 이에 대한 부분을 해결해달라고 임대인에게 요청하실 수 있습니다.

이때 건물주가 이를 들어주지 않아 임차인이 직접 문제를 해결하고 그 비용을 임대인에게 청구하실 수 있습니다.

그러나 모든 동파 책임이 임대인에게 있는 것은 아닙니다. 임차인이 책임을 져야 하는 상황도 분명히 있는데요. 임대인에게 수선의무가 있다면 임차인 에기는 선량한 관리자의 주의의무가 있습니다.

선량한 관리자의 주의의무란?

임대차 계약이 유지되는 동안에는 임대인은 임차인이 빌린 건물을 정상적으로 이용하거나 그 공간을 통해 영업 등의 이익 활동을 할 수 있도록 필요한 보수와 수리를 해 줄 책임이 있습니다.

그렇기에 다음과 같은 상황에서는 임차인이 책임을 지는 것이 맞는데요.

기본적으로 동파된 부위가 임차인의 책임으로 관리해야 하는 부분인 경우입니다. 예를 들어 임차인 전용 내부 공간에 있는 실내 배관인 경우에는 임대인이 직접적인 관리를 할 수 없기에 사용 관리 및 권한이 임차인에게 있는데요.

그리고 다음과 같이 관리를 소홀히 한 문제가 있는 경우에도 임차인이 책임을 지셔야 합니다.

- 보일러를 일정 이상 유지하지 않고 장기간 외출하거나 휴업한 상황

- 수도꼭지 물 살짝 틀어놓기 등 동파 방지 조치를 전혀 하지 않은 경우

- 내부 난방을 일부러 꺼두어 실내 온도가 영하로 떨어질 수밖에 없었던 상황

이러한 상황에서는 관리를 하지 못한 임차인에게 책임을 물게 됩니다.

이 외에도 임차인이 사람을 불러 배관 시공을 했다거나 장기간 임차를 하면서 별도의 약정을 걸어놓은 경우에도 임차인이 책임을 져야 합니다. 즉 임차인도 어느 정도 관리를 해주셔야 책임을 벗어날 수 있다는 뜻입니다.

이렇듯 상과 배관 동파 문제는 임대인과 임차인의 약정이나 건물의 노후화 정도, 임대인의 수선 의무, 임차인의 선량한 관리자 주의 의무 등등 다양한 부분을 확인을 해야만 정확한 책임을 물 수 있습니다.

그렇기에 상가 배관 동파 분쟁이 생겼을 때 빠르게 문제를 해결하기 원한다면 법률 전문가의 자문을 받아보는 것을 권해드리는데요. 저희 제이씨엘파트너스는 동파 및 누수 관련 다양한 문제 해결을 도와드린 경험이 있습니다.

그렇기에 이와 같은 상황에서 억울하게 책임을 물어야 한다면 저희에게 맡겨 해결하시기 바랍니다. 여러분에게 억울함이 생기지 않도록 확실하게 해결해 드리도록 하겠습니다. 궁금한 점이 있다면 아래로 문의 바랍니다.