임대인 계약 갱신 거절 사유 및 거절하면 안 되는 경우
상가 임대차에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나는 계약기간이 끝나기 전에 생기는 계약 갱신 문제입니다. 특히 이렇게 임차물에서 사업을 하는 분들의 경우 생계가 걸려있기에 매우 중요한 문제인데요.
상가 임대차 보호법을 보면 임차인은 계약이 끝나기 전 계약 갱신 요구권을 사용해 임대인에게 계약 갱신을 요구를 할 수 있습니다. 여기서 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이 계약 갱신 요구를 거절하면 안 되는데요.
이를 지키지 않으면 나중에 손해배상청구를 당하실 수 있습니다. 그래서 임차인을 꼭 내보내고 싶다면 정당한 거절 사유가 무엇인지 알아야 하는데요. 오늘은 임대인 계약 갱신 거절 사유 및 거절하면 안 되는 경우들을 정리해 드리겠습니다.
01. 계약 갱신 요구권에 대해 먼저 알아야 합니다
계약 갱신 거절 사유에 대해 말씀드리기 전에 일단 여러분들은 계약 갱신 요구권에 대해 정확히 파악을 하고 있으셔야 합니다.
계약 갱신 요구권이란?
상가건물 임대차 보호법 제10조 제1항을 보면
임차인은 임대차 종료일을 기준으로 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약을 연장해 달라고 요청할 수 있습니다. 그리고 이때 임대인은 특별한 사유가 없는 이상 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다고 나와있습니다.
이것을 계약 갱신 요구권이라고 하는데요.
-계약 갱신 요구권을 사용하게 되면 갱신되는 계약은 이전 임대차와 동일한 조건으로 보게 됩니다.
-최초의 임대차 가신을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않아야 합니다.
-임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 이것을 요구할 수 있습니다.
임차인이 상가건물에 세 들어 영업을 시작하게 되면 초기 인테리어 비용이나 설비 비용 등등과 같은 상당히 많은 투자 비용이 발생하게 됩니다. 그런데 임대차계약기간이 끝났다는 이유만으로 사업장을 옮겨 다시 처음부터 시작하게 된다면 초기 투자 비용을 회수하지 못해 큰 손실이 생길 수밖에 없는데요.
그래서 이러한 부분을 보호하기 위해 사업을 시작한 시점부터 최소한의 영업 기간을 보호해 주는 것으로 임차인의 계약 갱신 요구권을 인정하고 있습니다. 즉 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이라는 겁니다.
02. 임대인 계약 갱신 거절 가능한 사유
앞서 말씀드린 것처럼 임대인은 임차인을 내보내고 싶어도 정당한 사유가 없다면 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 그러나 절대로 내보낼 수 없는 것은 아니고 다음과 같은 사유들이 있다면 계약 갱신을 거절하실 수 있는데요.
✅임대인 입장에서 상가 계약 갱신 거절이 가능한 사유는?
(1) 임차인이 3기 차임분의 월세를 지급하지 않은 상황
(2) 임차인이 부정한 방법이나 거짓말을 통해 임차한 경우
(3) 임대인의 동의 없이 건물의 전부나 일부를 다른 사람에게 임대한 상황
(4) 임차인이 고의로 건물의 전부나 일부를 파손하거나 과실로 파손한 경우
(5) 서로 합의하에 계약 해지를 약속하고 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우
(6) 철거나 재건축의 목적 그리나 계약을 체결할 당시에 임차인에게 미리 말했거나, 건물 훼손 또는 노후로 인해 안전상의 문제가 있을 때, 다른 법령에 의해 철거나 재건축이 이루어지는 경우 거절 가능
(7) 화재나 재난 등으로 인해 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 상황
(8) 이 외의 임차인으로서 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이 같은 사유들이 있어야만 임대인분들이 계약 갱신청구권을 거절하실 수 있습니다. 여기서 대표적인 상황은 역시 임차인이 월세를 계속해서 내지 않는 상황인데요. 이를 빌미로 계약 갱신을 합법적으로 거절하실 수 있으니 이런 부분은 꼭 숙지해야 합니다.
03. 거절하면 안 되는 경우는?
위와 같은 상황 중 하나에 속하지 않는다면 대부분은 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구권을 거절할 수 있는 사유가 되지 않습니다. 특히 가장 많이 물어보는 것이 임대인이 임차물을 직접 사용할 것인데 거절해도 되지 않느냐인데요.
임대인 자신이 직접 사용하거나 가족이 사용한다 하더라도 이와 같은 사유로는 거절이 불가능합니다. 그리고 임대료 인상 요구를 위해 갱신 거절을 시도하는 경우도 있는데요. 절대 이렇게 임대료 인상을 요구하실 수 없으며 계약 갱신 청구 시 차임과 보증금 상한 요율 5% 안에서 증감을 청구하실 수 있습니다.
임차인 입장에서 앞서 말씀드린 사유 외에 임대인이 계약 갱신 거절을 했다면 손해배상청구 소송을 진행해 피해를 보상받으실 수 있습니다. 그러나 이 부분은 현재 상황을 정확히 파악한 후 법률 전문가와의 상담을 통해 준비해 주셔야 합니다.
저희 제이씨엘파트너스는 상가 임대차 관련 분쟁 해결을 도와드리고 있습니다. 상가 계약 갱신과 관련된 문제가 있거나 이에 대해 물어보시고 싶으신 것이 있다면 아래로 편하게 문의하시기 바랍니다. 친절하게 답변드리겠습니다.