임차권등기명령 신청 방법과 필요성
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소, 임차인.com 입니다.
전세보증금은 서민들의 재산 중 가장 큰 금액이라고해도 과언이 아닌데요. 그렇기 때문에 임대차 계약 만료 시 보증금을 반환 받지 못한다면 실로 큰 재앙이라고 설명할 수 있습니다.
보증금반환 승소 판결을 받았음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 반환 받지 못할 경우 정신적, 금전적으로 많은 어려움에 처하게 됩니다.
또한 전세대출을 받아 세입자로 들어갔던 임차인의 경우에는 만기일에 바로 보증금을 돌려받지 못한다면 그에 따른 대출금 상환기간이 도과되거나 그로 인한 연체 이자를 추가로 납부해야 되는 경우, 또는 연체기간이 점점 늘어나 은행에서 연체자로 등록되어 신용상 불이익을 당하기도 하는 등 많은 문제가 발생하게 됩니다.
만약 임대인에게 보증금을 반환 받지 못하는 상황에 처할 경우 어떤 법적 조치를 취해야 하는지 확실하게 알아두셔야 합니다.
임차권등기명령제도의 개념
"주택임대차보호법"은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 된다.
이러한 문제를 해결하기 위하여 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.
한마디로 임차권등기명령 제도는 임차인의 권리를 지키기 위한 제도인데요. 그렇기 때문에 계약 만료 시 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 상태로 어쩔 수 없이 이사를 가야만 하는 임차인들은 반드시 위와 같이 주택의 임차인으로서 취득한 대항력, 우선변제권의 효력을 유지시키는 임차권등기를 신청한 뒤에 이사를 가야하고 임차권 등기를 마친 후에는 임대인에게 하자없이 이사를 완료했다는 주택 내부의 사진, 주택 출입문의 비밀번호를 문제메세지로 통지(전달)해야 합니다.
만약 임차권등기를 신청하지 않은 채로 다른 곳으로 이사를 하고 임대인에게 주택을 인도하거나 주민등록을 이전하였다면 기존에 이사를 하였을 당시의 대항력과 우선변권은 소멸된 것입니다. 만약 임차인이 아직 이사를 하지 않은 상태라면 최대한 빨리 임차권 등기를 신청하셔야 세입자의 권리를 지킬 수 있습니다.
또한 이 경우 임차권등기가 된 일자에 대항력과 우선변제권을 취득하게 되기 때문에, 다른 임차인이 이미 대항력을 갖추었다면 부동산가압류신청을 할 수 있고, 빨리 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 신속하게 진행하여야 합니다.
임대차 계약이 만료되었지만 보증금을 돌려받지 못한다는 것은 임대인의 현재 자금사정이 좋지 못하다는 것을 의미합니다.
이경우 전세보증금반환 판결을 받은 뒤 경매절차를 통해서 배당을 받아야하는데 경매의 배당 순서를 결정하는 것이 "확정일자" 입니다. 다만 확정일자가 대항력(전입신고, 실거주)의 시점보다 빠른 경우 앞서 받은 확정일자가 배당순서가 아니라 대항력을 취득한 일자가 배당순위를 결정하게 되는 것입니다.
임차권등기명령신청에 필요한 서류
임차권등기명령 신청서를 작성할 시 가장 중요한 내용은 바로 "신청취지" 입니다.
신청취지란 소송을 진행하고자 하는 사유를 기재한 내용으로, 특정한 사안을 신청하는 이유라고 생각하시면 됩니다.
신청이유는 임대차계약을 체결하게 된 경위를 육하원칙에 따라 기재를 하는데요. 가장 중요한것은 임대인에게 계약해지통지가 계약만료 2개월에서 6개월 사이에 도달을 하였는지에 대한 소명이 필요하고, 묵시적으로 갱신된 계약의 경우 임대인에게 계약해지 의사가 도달되었다는 사실과 그 때로부터 3개월이 도과 되었다는 사실을 소명할 수 있는 자료를 제출하여야 합니다.
즉, 계약이 종료되었다 라는 사실이 소명되어야 합니다.
일반적으로 계약해지통보는 임대인에게 전화를 하거나 메세지를 통해 의사를 밝히고 있는데요. 이 경우 임대인의 "답변"이 있어야 법적증거로서의 효력이 발생합니다. 이 경우 임대인의 답변이 필수적으로 있어야하기 때문에 답변이 없다면 증거로서 불충분하다는 애기가 되는데요.
또한 내용증명 같은 경우에는 발송만했다고 끝이 아니라 해지의사가 담긴 내용증명 서류가 등기 우편으로 임대인에게 도달되었다는 조회내역까지 함께 제출하여야 합니다.
또한 아래와 같은 증거들을 첨부서류로 제출하여야만 하는데요.
임대차계약서(사본가능)
주민등록등본 또는 초본
건물등기부등본
임대차계약 종료를 증명할 수 있는 자요(내용증명, 문자메세지, 카카오톡)
등록면허세영수증
등기신청수수료영수증
대법원 등기숭비증지
송달료영수증
위처럼 주택임차권등기명령 신청은 스스로 신청서류 작성 및 법원에 제출이 가능하지만 계약종료사실 등에 대한 법률적인 문제가 복잡한 경우에는 부동산전문 변호사에게 도움을 받게 되면 빠르고 효과적으로 문제를 해결할 수 있습니다.
일반인이 작성한 임차권등기신청서와 부동산전문 변호사가 작성한 임차권등기신청서는 그 내용에서 확연하게 다를 수 밖에 없습니다. 무엇보다 신청서의 내용이나 소명자료가 미비할 경우에는 법원에서 해당 흠결사항을 보정하라는 보정명령을 보내는데요. 그 보정기한안에 보정을 제출하지 못한다면 신청은 각하결정이 되므로, 처음부터 다시 임차권등기신청서를 접수해야 하기 때문에 부동산전문 변호사의 도움을 받으시는 것을 추천합니다.
보증금반환과 임차권등기말소와의 관계
임차권등기가 되면, 임차인이 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 받지 못했다는 근거가 되며. 임대인의 입장에서는 새로운 세입자를 들이는데 어려움이 발생하게 되는데요. 만일 새로운 세입자가 나타날 경우 보증금반환을 조건으로 임차권등기 말소를 요청하게 되는 전세보증금의 반환과 임차권등기말소의 선후 관계는 어떠한지 아래 대법원 판례에서 확인이 가능합니다.
위 대법원 판례에서 본 바와 같이 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 아니라, 임대인의 보증금반환의무를 선이행해야 하는 의무로 판시하고 있습니다.
즉, 임대인은 임차인에게 보증금반환을 한 후에야 임차인에게 임차권등기말소를 요청할 수 있다는 것입니다.
갭투기 등으로 인해 많은 전세사기 피해사건이 발생하였으며, 이로 인해 주택임차권등기 신청사건이 점점 많아지고 있습니다.
주택임차권등기신청이 필요한 임차인분들은 대한변호사협회에 공식 등록되어 있는 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소, 임차인com에 도움을 요청하시기 바랍니다.
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