임대인 행방불명, 연락두절 시 전세보증금 반환받는 법
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 최근 전국적으로 전세사기 사건이 빈번히 발생하면서, 임대인을 믿고 계약한 세입자들이 큰 피해를 입고 있습니다.
특히 아직 계약 기간이 끝나지 않은 세입자들도 보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안에 떨고 있습니다. 전세사기와 전세보증금 미반환 사건은 대부분 임대인의 무책임한 행동에서 비롯됩니다. 자력없이 무리하게 빚을 끌어다 주택을 구입한 대가를 무고한 세입자들이 치르고 있습니다. 갭투자 또는 갭투기 방식은 불과 몇 년 전만 하더라도 유망한 투자 방법으로 여겨졌습니다. 그러나 이는 사실상 세입자의 보증금을 받아 거의 돈을 들이지 않고 주택을 구입하는 방식이었습니다.
임대인은 전세자금대출이 서민 대출로 실행이 용이하다는 점을 이용해 대출 이자는 세입자가 부담하게 하고 자신은 거의 돈을 들이지 않고 주택을 구입하는 방식으로 갭투자를 진행했습니다. 이러한 방식은 임대인의 심각한 도덕적 해이에 기반하고 있습니다. 저금리 시절에 갭투기로 계약한 건들이 만료되면서 이러한 문제가 더욱 빈번히 발생하고 있습니다. 집주인이 연락을 끊으면 여러가지 문제가 발생합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약을 종료하기 위해 세입자는 계약 종료 6개월에서 2개월 전에 임대인에게 통지해야 합니다.
그러나 민법은 도달주의를 원칙으로 하여, 이 기간 내에 임대인에게 계약 종료 의사표시가 도달해야만 임대차 계약이 종료됩니다. 최근 들어 무책임한 임대인들이 세입자가 법에서 정한 기간에 맟춰 문자메세지, 카카오톡, 내용증명을 통해 계약 종료 의사를 표시해도 이에 대해 아무런 반응을 보이지 않는 경우가 많습니다.
이럴 때는 의사표시 공시송달 제도를 적극 활용해야 합니다. 임대인이 의도적으로 세입자의 연락을 피하는 경우, 세입자는 공시송달 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 공시송달은 상대방이 연락을 받지 않거나 행방불명일 때 법원이 그 사실을 공시하여 송달하는 방법입니다. 이 방법을 통해 임대차 계약 종료 의사를 공식적으로 전달할 수 있습니다. 전세사기 사건이나 전세보증금 미반환 사건에서 보증금을 회수하기 위해서는 임차권등기명령과 전세보증금반환청구소송을 진행해야 합니다.
만약 세입자가 허그 등 보증보험에 가입되어 있다면 보증보험 이행청구 절차를 함께 진행해야 합니다. 전세보증금반환청구소송에서는 임대인이 연락을 받지 않는 것이 판결문을 받는데에 오히려 유리할 수 있습니다. 임대인이 소장을 송달받지 않으면 공시송달 절차로 진행되어 소송절차가 빠르게 마무리될 수 있기 때문입니다.
특히, 다수의 집을 갭투기 형식으로 보유한 임대인은 소송에 대응하지 않는 경우가 많아 무변론 판결이 내려질 수 있습니다. 보증금반환청구소송에서 승소해도 임대인이 돈을 돌려주지 않는 경우가 빈번합니다. 이럴 때는 승소 판결문을 바탕으로 임대인의 재산에 대해 강제집행 절차를 진행해야 합니다. 임대인의 행방불명이나 연락두절 상태는 상황이 심각하다는 신호입니다. 세입자는 보증금 반환이 지연될수록 손해가 커지므로 문제를 인지하는 즉시 법적 조치를 신속히 진행해야 합니다.
전세사기나 전세보증금 미반환 사건은 해결까지 상당한 시간이 소요되므로, 초기 단계부터 전문 변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다. 임대인의 행방불명이나 연락두절 문제로 어려움을 겪고 계신 세입자 분들은 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기 바랍니다.
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