by
Jul 25. 2023
10년간 사회주택 얼마나 공급했나?
저비용사회 실현을 위한 안전망, 사회주택 3
한국에서 사회주택의 등장과 개념
한국에서 사회주택(Social hausing)의 등장은 늦은 감이 있다. 부담가능한 주택(Affordable housing)의 수요가 증가하였고, 정부와 시장의 실패를 보완하는 대안 주택(Alternative housing)의 필요했으며, 공공임대주택의 슬럼화와 님비현상 극복해야 하는 현실에서 사회주택은 더디게 시작되었다.
이미 한국은 1인 가구의 증가, 저출생·고령화로 인구 구조의 변화, 청년(신혼부부 포함)·중년남성 등 신(新) 주거취약계층의 등장, 월세가구 증가 등 주택시장이 빠르게 변하고 있다. 이에 따라 비용측면에서 부담가능하고, 안전하고 편안하게 살 수 있는 새로운 유형의 주거문화와 주택이 공급되어야 했다. 한국의 사회주택은 이런 배경 아래서 늦었지만 등장했다.
사회주택도 임대주택이다. 한국에서 사회주택은 공익성을 추구하는 민간, 즉 사회적임대인이 소유하거나 운영하는 임대주택이다. 그럼 일반 민간 임대주택과 사회주택은 어떻게 구분할 수 있을까? 두 유형의 주택은 3가지 기준으로 구분할 수 있다.
첫째, 주택임대의 목적에서 볼 때, 사회주택은 임대료가 부담가능하여 필요한 사람들의 수요를 충족시키고, 주거약자들이 입주하는 임대주택이다. 한국에서 사회주택은 주변시세(주변 민간임대주택 월임대료)의 80% 이하의 월 임대료를 책정하여 운영한다.
둘째, 주택 소유의 관점에서 볼 때, 사회주택은 개인 소유가 아니라 중앙정부나 지방정부가 건설하여 소유․운영(광의의 사회주택)하거나, 사회적임대인(비영리조직, 사회경제기업 등)이 소유․운영(협의의 사회주택)하는 임대주택이다.
출처 : 박은철 외(2017), 사회주택 활성화 쟁점과 정책과제, 서울연구원셋째, 사회주택 공급 시 자금조달의 지원적 측면에서 볼 때, 민간자금을 걸설과정에서 투입하되 중앙정부나 지방정부가 정책 목표를 달성하기 위해 재정이나 기금 등을 지원한 임대주택이다.
한국에서 사회주택이라는 용어는 1980년 말 노태우 정부에 의해 영구임대주택의 공급과 함께 소개되었다. 그러나, 공공이 주도하여 공급하고 운영·관리한다는 측면에서 공공임대주택이라는 용어가 정책용어로 공식 사용되었다. 이러 이유로 사회주택이라는 용어는 사용하지 않고 한동안 정책영역에서 잊힌 개념이었다.
사회주택의 개념은 무엇인가?
사회주택이라는 용어가 정책 용어이자 제도화된 용어로 자리 잡기 시작한 것은 2015년 1월 서울시 사회주택 조례가 제정, 공포되어 사업이 시작되면서부터이다. 「서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례」제2조(정의)에서 “사회주택이란 사회경제적 약자를 대상으로 주거 관련 사회적 경제 주체에 의해 공급되는 임대주택 등을 말한다”라고 정의한다. 서울시의 사회주택 조례 제정, 공포 이후 국책연구기관 등에서 활발하게 사회주택에 대한 연구를 수행하였다.
국토연구원 : “사회주택은 저렴한 주택을 제공하기 위해 정부와 비영리조직, 이 둘의 조합에 의해 소유되고 관리되는 임대주택”(출처 : 국토 제422호(2016.12. 용어풀이 ‘사회주택’))
필자는 한국에서 사회주택을 다음과 같이 정의한다. 사회주택이란, 공공 또는 사회적임대인이 공급 및 소유, 운영, 관리하는 임대료가 부담가능한 주택이다. 한국에서는 사회적기업, 협동조합, 비영리법인, 공익법인 등이 사회주택의 사업자인 사회적임대인의 역할을 한다.
이렇듯 사회주택은 공공임대주택과 민간임대주택의 성격을 동시에 가지고 있는데, 사회적임대인은 민간이지만 임대시장에서의 공익성을 강조하면서 주택임대사업을 수행한다. 따라서 한국에서 사회주택은 세 가지 공익성을 유지하며 소유 및 운영·관리되는 주택상품이다.
1. 주거생태계의 다양성 확보와 주거약자 주거권 보장 및 주거의 공공성 증진을 위한 임대주택으로 운영
2. 공공 또는 사회적임대인(사회경제기업 등)이 소유와 운영관리하는 공익주택으로 입주자에게 부담가능한 임대료 부과
3. 시장 가격에 따라 임대주택을 구입(임대차계약)하는 주택이 아니라 주거약자의 필요(needs)에 따라 의해 배분되는 임대주택
한국 사회주택의 유형과 공급현황
한국의 사회주택은 광의개념으로 볼 때, 6가지 유형으로 나눌 수 있다. 공공임대주택, 위탁운영형 사회주택, 매입약정형 사회주택, 토지임대부형 사회주택, 리츠형 사회주택, 민간주도형 사회주택으로 유형을 나눌 수 있다. 세부적으로 분류하면 유형의 가지 수는 더 많아진다. 한국에서 사회주택의 유형이 다분화된 것은 한국형 사회주택 모델을 찾아가기 위한 다양한 혁신적 시도의 결과였다.
표 1. 한국 사회주택 유형 정리 / 출처 : 이주원 외(2023), 경기주택도시공사 사회주택 특화모델 연구, 한국사회주택협회그럼 한국에서 사회주택은 지역별, 연도별, 유형별로 얼마큼 공급되었는지 알아보자. 먼저 지역별 사회주택 공급현황 공급현황을 보면, 서울이 3,797호 가장 많이 공급했다.
표 2. 지역별 사회주택 공급현황 (2023년 4월 기준) / 출처 : 이주원 외(2023), 경기주택도시공사 사회주택 특화모델 연구, 한국사회주택협회연도별-유형별 사회주택 공급현황은 다음과 같다. 연도별 공급은 2019년, 2020년, 2021년도가 1000호 넘게 공급하였으나, 2022년 들어 서울시 사회주택사업의 신규 공급 중단으로 공급량이 축소한다.
표 3. 연도별, 유형별 사회주택 공급현황 (2023년 4월 기준) / 출처 : 이주원 외(2023), 경기주택도시공사 사회주택 특화모델 연구, 한국사회주택협회