공유물분할청구소송으로 불편한 동거 정리하기
공유물분할, 불편한 공유관계 정리하기
1. 사공이 많으면 배가 산으로 간다
“사공이 많으면 배가 산으로 간다”는 속담이 있습니다. 여러 사람이 각자 자기 주장만 내세우며 배를 몰려고 하면 결국 배가 물로 가지 못하고 산으로 올라간다는 뜻이지요. 이는 주관하는 사람 없이 여러 사람이 각기 다른 의견을 주장하며 일을 진행할 경우, 결과가 엉뚱하게 흘러갈 수 있음을 비유적으로 표현한 말입니다. 이 속담은 재산 소유와 같은 문제에도 그대로 적용될 수 있습니다. 하나의 물건을 여러 사람이 공동으로 소유할 경우, 각자 마음대로 사용할 수 없고, 처분이나 이용에 제한이 생기기 때문입니다. 이렇게 여러 사람이 하나의 물건을 소유하는 상황을 우리는 ‘공유’라고 부릅니다. 즉, 공동으로 소유한다는 뜻입니다.
2. 동업의 어려움과 공유관계의 한계
공유 관계의 어려움은 예로부터 잘 알려져 왔습니다. 그래서인지 “동업은 오래가지 못한다”는 말도 있죠. 이는 공유 관계에서 발생하는 복잡함을 잘 보여주는 표현입니다. 여러 사람이 소유권을 나눠 가진 경우, 각자의 이해관계가 얽혀 일이 순조롭게 진행되기 어렵기 때문입니다. 이런 문제를 해결하기 위해 우리나라 민법 제268조는 공유물분할청구권을 규정하고 있습니다. 이 권리는 공유자가 공유물을 나눠달라고 요청할 수 있는 권리입니다. 법적으로는 ‘형성권’이라는 범주에 속하는데요. 그렇다면 형성권이란 무엇인지 알아보겠습니다.
3. 형성권이란 무엇인가
형성권은 간단히 말해, 권리자가 단독으로 법률관계를 변경할 수 있는 권리를 뜻합니다. 법률적으로는 ‘권리자의 일방적 의사표시에 의해 법률관계의 발생·변경·소멸 등의 변동을 가져오는 권리’라고 정의됩니다. 여기서 중요한 키워드는 ‘일방적’과 ‘변동’입니다. 즉, 공유자 중 한 명이 공유물분할청구소송을 제기하면, 다른 공유자의 의사와 무관하게 공유 관계를 해소할 수 있다는 것입니다. 아무리 다른 공유자들이 공유 관계를 유지하고 싶어도, 한 명이 이를 원하지 않으면 공유 관계는 해소될 수밖에 없는 구조입니다.
이 권리는 소멸시효의 제한도 받지 않습니다. 공유 관계가 유지되는 한 언제든지 행사할 수 있다는 뜻입니다. 다만, 공유자들끼리 사전에 ‘분할하지 않기로 약속’(분할금지 약정)을 한 경우에는 예외가 적용됩니다. 이 약속은 5년을 넘지 않는 범위에서 유효하며, 5년이 지나면 다시 갱신할 수 있습니다.
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4. 공유물을 나누는 두 가지 방법
공유물을 나누는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다. 첫째는 공유자 간의 협의를 통해 나누는 방법이고, 둘째는 법원에 소송을 제기하여 판결을 통해 나누는 방법입니다. 협의로 나눌 경우, 공유자들끼리 원하는 방식으로 자유롭게 나눌 수 있습니다. 예를 들어, 특정 물건을 누가 가질지, 혹은 어떻게 나눌지를 공유자들끼리 합의하면 됩니다. 그러나 협의가 이루어지지 않을 경우, 공유물분할청구소송을 통해 법원의 판단에 따라 나눠야 합니다. 이 경우, 법원은 현물분할, 대금분할, 가격배상 중에서 합리적인 방법을 선택하게 됩니다.
5. 현물분할: 물건 자체를 나누는 방법
현물분할은 공유물을 물리적으로 나누는 방법으로, 법적으로 가장 우선시됩니다. 판례에 따르면, “공유물 분할은 공유자 간 협의가 이루어지지 않을 경우, 법원은 원칙적으로 현물로 분할해야 한다”고 규정되어 있습니다. 예를 들어, 토지나 건물과 같은 경우, 물리적으로 나눌 수 있다면 공유자 수에 따라 나누는 것이 가장 우선입니다.
하지만 현물로 나누는 것이 불가능하거나, 물건의 가치를 심각하게 훼손할 우려가 있는 경우에는 다른 방법을 선택해야 합니다. 예를 들어, 건물을 물리적으로 나누면 건물 가치가 떨어질 가능성이 크다면, 법원은 대금분할을 명령할 수 있습니다.
6. 대금분할: 경매를 통한 분할
대금분할은 공유물을 경매를 통해 매각한 뒤, 그 매각 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방법입니다. 법원이 이 방법을 선택하려면, 물건을 물리적으로 나누는 것이 불가능하거나, 현물로 나눌 경우 물건의 가치가 크게 감소할 가능성이 있어야 합니다. 이러한 조건이 충족되지 않으면 법원은 마음대로 대금분할을 결정할 수 없습니다.
예를 들어, 한 필지의 땅을 여러 공유자가 소유하고 있을 때, 그 땅을 물리적으로 나누는 것이 어렵다면 경매를 통해 처분하고, 그 대금을 공유자들에게 나누어 주는 방식이 대금분할입니다.
7. 가격배상: 실무적으로 가장 많이 사용되는 방식
민법에는 가격배상에 대한 명시적인 규정이 없지만, 실무에서는 자주 사용됩니다. 판례에 따르면, “공유자 중 한 사람 또는 몇 사람이 공유물을 취득하고, 나머지 공유자들에게 그 지분 가치만큼 현금으로 보상하는 방식”이 가격배상입니다. 이는 경매로 인한 재산 가치 하락을 방지할 수 있어, 실질적으로 가장 권장되는 방식으로 평가받고 있습니다. 예를 들어, 한 사람이 공유물을 단독 소유하게 되고, 나머지 사람들에게 그들의 지분 가치를 현금으로 보상한다면, 공유 관계는 깔끔하게 정리될 수 있습니다.
8. 공유물 분할을 위한 준비와 주의사항
공유물분할청구소송을 제기한다고 해서 자동으로 분할이 이루어지는 것은 아닙니다. 원하는 방식으로 공유물을 나누기 위해서는 충분한 논리와 근거를 준비해야 합니다. 특히 가격배상을 원한다면, 재판부를 설득할 수 있는 자료와 논리를 갖추는 것이 중요합니다. 예를 들어, 공유물 소유권을 자신이 가지는 것이 타당하다는 점과 다른 공유자들에게 지분만큼 보상하는 것이 공평하다는 점을 증명해야 합니다. 이를 위해 경험 많은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다. 공유자들 간의 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 명확한 논리와 근거로 자신의 주장을 설득력 있게 전달해야 한다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.
