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계정을 잊어버리셨나요?

by 무한적용 Sep 09. 2021

쉽게 계산하는 나의 대출한도 LTV-DTI-DSR계산기

계속되는 정부의 부동산 규제와 더불어 주택담보 대출에 대한 규제도 더 강화되고 있는데요.

LTV - DTI - DSR까지 어려워하시는 분들도 많고 계산을 어떻게 해야할지 모르시는 분들도 많아서

보다 쉽게 계산하실 수 있도록 구글시트를 이용해 만들어 보았습니다.

(**구글시트 다운로드는 글 아래에서 확인하세요. )

그 전에 우선, 대출 한도 규제를 나타내는 용어들을 간단히 알아보고 가겠습니다!!!

LTV는 담보물 가치에 기준한 대출가능 비율입니다. 과거에는 70%까지 하던 것이 규제로 인해서, 투기과열/조정대상 지역은 40~50%까지 제한하고 이외 비지역은 70% 유지되었습니다.

하지만 다주택이라면 대출이 안되거나 비규제 지역에서한 제한적으로 가능하게 되었습니다.

DTI와 DSR은 대출자의 소득을 기준으로 한 상환능력을 기준으로하여 소득의 일정 비율부을 대출상환할 수 있는 수준으로 정하고 그이상 대출은 불가하도록 제한하는 것입니다.

DTI와 DTR의 차이는, 신규 주담대 대출을 받을 때 기존 대출에 대한 이자만 반영(DTI)하던 것이 이자 뿐만 아니라 상환해야할 원리금 기준으로 계산을 하는 것입니다.

DTI = (주담대 원리금 + 기타 대출의 이자) / 소득

DSR = (주담대 원리금 + 다른 모든 대출의 원리금) / 소득

따라서, DSR이 더 강화된 규제라고 볼 수 있습니다.

매월/매년 상환해야할 대출금을 기준으로 하기 때문에, 빌려야하는 대출의 기간을 장기로 하면 할 수록 1년에 내야할 원리금 수준이 줄어 들기 때문에 최근에는 40년짜리 대출 등 장기로 늘려서 한도를 더 받는 이야기가 나오고 있지요.

여기서, 문제는 그렇다면 마이너스통장이나 신용대출은 어떻게 하느냐 입니다.

DSR을 계산할 때, 단기 대출을 보유하고 있다면 한도를 받는데 독이 됩니다. 왜냐하면 대부분 만기가 1년이기 때문입니다.

물론 대부분이 단기간 이자만 상환하고 연장하여 사용하지만, DSR로 계산하려면 원리금 상환기준으로 계산하여 한도를 감소시키기 때문이죠. 이렇게 갑자스러운 규제때문에 우선 신용대출의 경우는 만기를 우선 10년기준으로 DSR을 계산하도록 했고, 21년 7월부터는 7년 그리고 1년후에는 5년 이렇게 줄인다고 합니다.

※신용대출만기 산정: 10년→7년(21.7월)→5년(22.7월)

그나마 다행인 것은, ※제도 시행전에 보유중인 기존 신용대출의 기한 연장의 경우는 DSR적용 시 소급적용되지 않는다고 합니다.

그래서 지난 7월 1일 전에 대출 한도 받느라, 난리 였습니다.