빌딩 투자 공부 - 상권과 지역

결국 빌딩은 강남

대로변 스카이라인 빌딩이 아닌 이면도로 꼬마빌딩 투자를 위한 나의 기본 전제는 다음과 같다.

지역은 무조건 서울

수익형이 아닌 시세차익이 목표

사무실 건물

초급매가 아니라면 신축/리모델링된 물건, 먹자 상권 건물은 피한다.

부동산 하락장 바닥을 확인하고 들어간다.

공동투자는 가능하면 3명 이하로 한다.

빌딩 투자 지역

수익형보다 시세차익이 목표라면 지역을 쉽게 간추릴 수 있다.

강남 / 용산 / 마포 / 성수 (+ 장기적 관점에서 영등포도 추가 가능)

여기서 안정성, 투자수익률, 환금성 등 모든 면에서 단점이 없는 곳은 단연코 강남이다. 강남에서 오피스 상권에 투자하려면 역삼동 / 논현동 / 삼성동 / 신사동 / 청담동으로 나눌 수 있다. 역삼동은 강남 꼬마빌딩 투자의 엔트리다. 아파트 투자하고 싶은데 자금이 부족하다면 흔히 말하는 노도강부터 시작하는 것과 비슷하다고 하면 이해가 쉬울 것이다. 압구정동 재건축을 생각하면 신사동은 현재도 미래도 최고의 투자처 중 하나지만, 투자금액이 크다. 결국 적은 자금으로 강남의 꼬마빌딩에 투자하고 싶다면 역삼동에서도 저렴한 물건을 잡거나, 공동투자로 중급지 즉, 논현동과 삼성동 중 선정릉 부근을 봐야 한다.

용산은 용산공원 호재 터지는 것에 배팅한다면, 평단가 1억 이하 물건을 잡아서 오래 들고 있을 수 있다면 나쁘지 않을 것 같다. 

성수동은 개인적으로 1차 꼭짓점은 온 게 아닌가 싶을 정도로 여전히 뜨거워서 조심스럽긴 하다. 최고의 호재덩어리이자 대한민국의 미래는 용산이라고 생각하지만, 시간이 오래 걸릴 수도 있기 때문에 그전에 이미 신흥 부촌으로 자리 잡은 성수동은 그래도 충분히 가치가 있다고 생각한다. 성수전략정비구역이 10~15년 뒤에 완성될 것을 예상하고 그 근처 빌딩을 급매로 잡는 것은 괜찮은 것 같다. 하지만 무조건 장밋빛 미래만 그릴게 아니라 변하는 사람들의 심리와 트렌드, 재개발 사업의 변수를 항상 모니터링해야 한다. 입지는 심리에 따라 변한다고 하더라.

마포는 연남동, 합정, 상수, 망원 위주로 알아보고 있다. 마포는 서울 꼬마빌딩 투자의 엔트리다. 마포는 비교적 적은 자금으로 투자할 수 있고 그 경험을 바탕으로 파이프라인을 만들어 2~3번 돌린 다음, 강남으로 진출하는 전략으로 가야 한다. 그렇다고 지금 마포에 싼 물건이 있는 건 아니다, 상권이 죽어버린 신촌, 이대를 제외하면 마포에서도 급매를 찾는 건 쉽지 않다.

다시 강남으로 오면, 강남은 바둑판 모양으로 도로가 잘 되어 있지만 정말 크다. 그리고 한 개의 동 안에서 지역을 세부적으로 나눠야 한다. 논현동은 최소 6개, 역삼동은 6개에서 12개까지 가능하다. 그렇게 지역을 쪼개서 새롭게 오피스 상권이 형성될 곳을 찾는 중이다. 명도, 멸실, 용도변경된 주택을 사서 신축 후 통임대 혹은 여러 개의 사무실 임대를 맞추는 시나리오다. 만약 버틸 수만 있다면 신축이나 리모델링을 하지 않고, 다른 디벨로퍼가 사줄 때까지 기다리는 방법도 있다. 그렇기 때문에 입지와 함께 땅의 모양, 디벨롭했을 때 장점이 극대화되는 물건을 고르는 안목을 키워야 한다.

빌딩 투자 상권

오피스 / 학군지 / 번화가(대학가포함) / 주거지

주거지 상권은 상승장 마지막에 겨우 오르는 곳이라 매도 타이밍이 절묘해야 한다. 대치동 같은 학군지 상권은 안정적이지만 지가 상승률은 오피스, 먹자 상권에 비해 낮다. 왜냐면 평당 임대료가 높지 않기 때문이다. 번화가 즉 먹자 상권은 가장 드라마틱하게 시세 차익을 볼 수 있지만 그만큼 깊이 있는 상권분석과 트렌드 공부를 해야 한다. 무엇보다 평단가가 비싸서 부담되는 면도 있다.

결국 남은 건 오피스 상권이다. 서울에서 사무실은 여전히 부족한 상태이고, 전 세계적으로 봐도 서울의 오피스 상권은 충분히 잠재력이 있다고 본다. 지역은 강남과 용산이 후보인데 용산 국제업무지구는 난이도가 있는 편이라, 첫 투자로는 여러모로 안정적이고 환금성 좋은 강남을 선택할 수밖에 없다.

결론

투자 우선순위

1. 강남의 오피스 빌딩 (논현동, 선정릉역 부근) 

2. 용산에서 아직 저렴한 물건 선점하기

3. 마포 (연남동, 합정, 상수, 망원)

3번은 혼자 가능할지 모르겠으나, 1,2번은 2~3명 공동투자해야 한다. 위에서 부동산 하락장 바닥을 확인하고 들어간다고 했는데, 정확한 표현은 아니다. 다음엔 어렵고 답이 없는 주제인 현 부동산 시황과 빌딩 투자 진입 시기에 대해 써볼까 한다.