P2P 주택담보 투자, 투자 가이드
P2P 주택담보 투자, 이것도 모르면 하지 마세요.
https://bit.ly/3krCjOw리스크분석 13년차 전문가가 밝히는 주택담보 투자 노하우
윙크스톤 리스크총괄 권기혁 이사는 씨티, GE캐피탈 등 외국계 금융기관에서 개인여신의 리스크 관리 업무를 담당하며 여신심사 부터 포트폴리오 자산 관리, 리스크 모델링, collection 까지 리스크 메니지먼트의 다양한 분야에서 경험을 가지고 있습니다. 최근 주식시장 상승세가 점차 기울어가고, 자산운용사 및 P2P 업계 사건사고가 이어지는 가운데 오랜 시간 안전자산으로 받아들여진 주택담보 투자가 다시 주목받기 시작했습니다. 주택담보 투자는 무조건 안전할까요? 리스크 전문가 권기혁 이사가 안전하고 성공적인 투자를 위해 꼭 알아야할 몇가지를 알려드립니다.
1. 주택담보 투자가 안전하다고 받아들여지는 이유
집이라는 것은 한 사람이 평생 사용하는 것 중 가장 비싼 것에 속한다. 또한 거래되는 재화 중 공급이나 수요, 거래량이 급격히 변화하기 어려운 편이다. 그러므로 가격 변동이 느리고, 그 경향성이 갑자기 변화하기 어렵다.
동시에 집이란 건 모든 사람에게 반드시 필요하다. 특히 서울 및 수도권과 같은 지역의 집은 늘 수요가 끊일 수 없다. 그러므로 가격의 하락이 쉽게 일어나지 않는 특성을 함께 지닌다.
이 두가지 특성을 고려할 때, 주택을 담보로 하는 대출채권, 그 중에서도 만기가 1년 정도인 채권이라면 그 1년 이내의 담보가치 변동을 어느정도 예상할 수 있고 그 예상을 벗어날 확률이 상대적으로 낮다고 판단할 수 있다. 이에 더해, 국내 주택가격은 수십년간 꾸준히 상승해왔으므로, 소위 대출을 끼고 집을 사서 돈을 번 사례가 누적되어왔다. 이러한 집단적인 경험이 ‘부동산 신화’라는 말을 만들면서, 그러한 부동산을 담보로 하는 주택담보 채권도 비교적 안전한 투자자산이라는 인식을 강화해온 것이다.
2. 그럼에도 P2P 주택담보 상품의 부실 및 연체가 발생하는 이유는?
아무리 ‘부동산 신화’라는 말이 있더라도 부동산 가격이 오르기만 하지는 않는다는 사실은 다들 알고 있을 것이다. 부동산 시장도 당연히 침체될 수 있고 내가 투자하는 기간 동안 그러한 가격하락이나 침체가 발생할 리스크를 고려해야 한다.
과거 2007~2008년 미국 발 글로벌 금융위기 이후 점차 회복하던 부동산시장은 2011년 3월 DTI규제 재시행으로 인해 하락세로 전환하였다. 이로부터 약 3년 후에는 블루칩이라 불리는 강남구 A아파트의 방3개 욕실 2개 인기 평형마저도 고점 대비 6.4%까지 하락하였다. 이후 LTV, DTI규제 일괄적용 등 부동산 완화 정책 시행으로 상승세로 다시 전환하여 1년만에 전고점을 돌파했다. 즉, 길게 보면 결국 상승했지만, 하락세를 이어가던 2011~2014년 사이에 무리한 LTV로 대출이 실행됐다면 부실이나 연체의 가능성이 높았을 것이다.
즉, 블루칩이라 불리는 강남의 33평형 아파트 마저도2012년 말 LTV95%로 만기 12개월 대출을 실행했다면 만기 내에 큰 리스크에 노출됐을 것이다. 담보물건의 다른 조건들이 아무리 좋더라도, 그 주택담보 채권 만기 이내에 리스크에 노출된다면 언제든 부실과 연체는 발생할 수 있다. 이에 더해 채권 실행액과 잔액을 쌓기 위해 담보물건의 조건까지 기준을 낮춘다면 그 리스크는 더더욱 커질 수 밖에 없다. 결국 무리한 실행과 안일한 기준이 시장변동과 겹쳐질 때 문제가 발생하는 것이다.
3. 무리한지 아닌지, 안일한지 아닌지를 구분하는 가장 좋은 방법. 낙찰가율
앞서 살펴봤듯 주택담보 채권에 위험상황은 기본적으로 부동산 가격이 대폭 하락하는 상황이다. 그러므로 시세하락이 없는 정상적인 상황이 아닌, 보수적 상황을 전제로 한 접근이 필요하다. 이 때 가장 중요한 지표를 꼽자면 바로 낙찰가율이라고 볼 수 있다.
주택담보 상품의 마지막 안전장치는 소위 NPL매입확약이라 알고있는 투자자도 많지만, 앞서 살펴본 큰 폭의 시세하락 상황이라면 매입채권추심업 대부업자의 자금 여력도 충분하지 않을 가능성이 높다. 이러한 문제가 발생한다면 실질적인 최후의 보루는 경매를 통한 회수가 되는 것이다.
낙찰가율을 활용하는 기본은 아래와 같다.
- 위험상황에서 주택담보대출의 환가성을 확인할 수 있는 지표는 낙찰가율이다.
- 낙찰가율을 바탕으로 시세하락 폭을 가정하여 원금손실 가능 LTV를 구해볼 수 있다.
- 주택의 종류, 지역, 담보물의 특징에 따른 낙찰가를 고려한다.
2020년 1~9월 낙찰가율은 위와 같다. 서울 다세대 주택을 예로 들면, 시세가 10% 가량 하락하는 위험상황이 발생할 때 아래와 같은 수식으로 원금 손실을 볼 수 있는 LTV 기준을 구할 수 있다.
원금100% X (1-시세하락율10%) X 낙찰가율%(84.2%) = 75.7%
즉, 서울 다세대 주택을 담보로 하는 주택담보 상품의 LTV가 75% 이상이라면 10% 시세하락 시 원금손실의 가능성이 있다고 봐야하는 것이다. 낙찰가율이 낮다는 것은 그만큼 경매수요가 낮다는 것이고, 마찬가지로 구매수요도 낮을 것이다. 그만큼 시세 하락 폭이 클 것이다. 반면 아파트라면 낙찰가율이 100%를 넘게 되므로, 시세하락을 방어할 수 있는 여력을 지닌다.
낙찰가율이 좋은 아파트라도 지역별로 편차가 크다. 지방 아파트 담보상품에 투자를 고려하고 있다면 지역 낙찰가율을 고려해서 위 수식에 따른 적정 LTV 도출을 통해 리스크를 평가해볼 필요가 있다.
좋은 지역의 아파트라고 해도 높은 LTV를 감내할 수 있는 것은 아니다. 위에서 살펴본 시세 하락 시기인 2011~2012년 사이 강남 아파트 중 낙찰가율이 20% 가까이 급락한 경우가 있다. 물론 위 데이터는 연식이 오래된 아파트로 한정한 결과이긴 하지만, 단순히 지역과 형태만을 기준으로 해서 맹목적으로 접근해서는 안된다는 것을 보여주는 예가 될 것이다.
주택담보를 심사하고 평가하는 과정에서 낙찰가율을 이와 같이 다양한 각도에서 확인하지 않는다면 제대로 된 리스크 심사를 했다고 보기 어렵다.
4. LTV는 무조건 낮으면 되는가
LTV는 한마디로 빌린돈/집값의 비율이다. 집값에 비해 대출금이 적을 수록 리스크는 낮을 것이다. 이 때, ‘빌린 돈’의 기준을 어디까지 볼 것인가의 문제를 반드시 확인해야 한다. 10억원짜리 아파트에 은행에서 3억원을, P2P사에서 1억원을 대출받은 예를 들어보자. 대출원금의 총 합이 4억원이므로 LTV를 40%로 계산하면 될까?
앞서 살펴봤듯, 리스크를 평가할 때에는 시세가 하락하는 문제 상황을 고려해야한다. 윙크스톤에서사용하고 있는 LTV 산정 방식은 온라인투자연계금융업법령 및 규칙을 따르고 있으며 아래와 같은 기준을 지닌다.
선순위 대출원금이 아닌 채권최고액으로 계산
소액임대차 보증금 최우선변제금 포함
채권최고액은 금융기관이 해당 담보물을 처분함으로써 받아갈 수 있는 최대금액이다. 처분 과정에서 발생하는 비용을 고려하여 일반적으로 대출원금의 120~130%가 설정된다. 즉 위의 예에서 선순위 채권자인 은행은 대출원금인 3억원이 아니라, 채권최고액 3.6억원을 가져갈 수 있는 권리를 지닌 것이다.
또한 해당 담보 주택에 임차인이 있는 경우, 그 보증금은 금융기관보다 우선하여 받아갈 수 있도록 법적으로 보장되어있다. 즉, 보증금은 대출금이 아니지만 최우선순위로 반환돼야하므로 리스크에 영향을 끼친다. 주택임대차 보호법 시행령 제10조, 제1항 제8조에 따라 임대계약이 후순위의 경우라도 우선 변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액이 정해져있다. 예를 들어 서울은 3천7백만원 수도권정비계획법에 따라 과밀 억제권역은 3천400만원이므로 상환 리스크에 영향을 끼칠 수 있는 수준이다.
예를 들어 경기도 소형 아파트를 가정하여 대출원금 기준과 상기 윙크스톤 기준 LTV를 비교해보면 아래와 같다.
10% 가량 시세 하락에 경매 입찰가가 90% 아래로 낮아진다면 본 건은 원금손실을 피할 수 없게 된다. 대출원금을 기준으로한 LTV는 60%로 계산되므로 마치 안전해보이지만, 실제로는 그렇지 않은 것이다. 윙크스톤에서 사용하는 LTV로는 81.6%로 계산되어 이러한 리스크를 보다 직관적으로 감지할 수 있다. 기준을 살펴보지 않고 LTV 숫자만 본다면 이러한 차이를 인지하지 못하고 리스크에 노출되므로 주의가 필요하다.
5. 더 쉽게 누구나 따라 할 수 있는 구분법은?
위와 같은 분석을 직접 알아보고 수행하기 어렵다면, 다소 과하더라도 보수적으로 접근하는 것이 좋다. 아래 기준은 시세 하락 상황이 발생하더라도 경매를 통한 투자금 회수의 가능성이 높은 요소들을 요약한 것이다. 영화 기생충의 제시카송 처럼 ‘독도는 우리땅’ 멜로디를 붙이면 외우기 쉽다.
아파트
수도권 (아니면) 낙찰가율 90%
살고 싶은 환경과 낮은 LTV
수도권 아파트는 경매 낙찰가율 100%을 넘나드는 가장 대표적인 조건이다. 특히, 서울 수도권은 주택 공급량 자체가 높으므로, P2P 투자상품으로서도 지나치게 희귀하여 투자하기 어려운 기준은 아니다. 만일 비수도권 지역의 아파트 상품이라면 경매 낙찰가율이 90% 이상인 경우 수도권에 준하는 안정성을 지녔다고 평가할 수 있겠다.
아무리 위 조건이 좋더라도 그 아파트에 다른 악조건이 있다면 시세에도 악영향을 끼칠 수 있다. 이를 쉽게 평가할 수 있는 방법은 ‘나라면 이 집에 살고 싶을까’를 생각하는 것이다. 단일동 아파트에 수십 년 된 연식이라면 아무리 위치가 좋아도 살고 싶은 마음이 덜할 것이다. 이런 조건이 좀 불리하더라도 주변 편의시설이나 학교 등 교육여건이 좋거나 교통의 요지라면 시세하락의 타격을 덜 받을 것이다. 내가 보기에 괜찮은 아파트는 다른 사람이 봐도 괜찮은 아파트 일 가능성이 높다.
6. 윙크스톤은 이러한 요소들을 어떻게 심사하여 출시하는가
윙크스톤의 주택담보대출 심사는 심사팀의 심사기준을 통과한다고 하더라도 리스크 관리팀의 심사를 한번 더 거쳐야 투자 상품으로 만들어 질 수 있다. 즉, 시장의 시세나 금융조건의 적합성 등과 별개로, 리스크만을 따로 심사하는 과정이 따로 수행되는 것이다. 주변의 아파트 대비 시세가 떨어지거나 해당지역의 악재가 있는지를 감안하여 회수 가능 금액을 보수적으로 산정한다. 선순위 채권에 대한 미납 또는 연체 이자가 있는지도 확인한다
또한 관련법상 임차인의 전입 확정일자가 근저당권 등기일 보다 뒤에 있어서 순위가 낮더라도 소액의 임대차 보증금을 우선순위로 인정해야 한다. 그러므로 대출 실행 시 임차인이 없었더라도 대출기간 중 발생할 수 있으므로 LTV계산 시 임차인 유무와 무관하게 소액임대차보증금을 적용한다
정리하면 윙크스톤은 서울 및 수도권 일부 광역시 대단지 아파트 담보를, 경매 낙찰가율과 주변 교통, 교육, 편의시설 등 입지환경을 종합적으로 분석하여 리스크 상황에서 빠르게 현금화 하여 회수 할 수 있는 곳으로 한정하여 대출을 취급한다.
윙크스톤 상품에 투자하지 않더라도, 주택담보 상품을 통한 재테크를 고려하고 있다면 이에 준하는 심사 과정을 거친 상품인지 확인해보는 것이 필요하며, 위에서 소개한 기본적인 내용은 숙지하고 투자를 결정하기를 권장한다.
