주식투자 대신 주택담보 투자의 시대가 온다?
언제나 불안정한 주식시장 재테크의 대안은?
주식투자 대신 주택담보 투자의 시대가 온다?
주식시장이 심상치 않다.
주식시장이 심상치않습니다. 지난 3월부터 이어진 '동학개미운동'이 꺾이는 것이 아닌가 하는 전망이 늘고 있습니다.
지난 1년간 코스피지수와 코스닥지수를 겹쳐보면 하락을 회복하는 상승세가 반복하다가, 마지막 골짜기에서의 상승세는 다소 완만해보입니다. 이 회복세가 이전과 다르다고 보는 의견이 증가하고 있습니다.
윙크스톤 공식채널에서는 지난 6월 작성한 글(바로가기)에서 사용했던 '이익수익률 - 회사채 금리'를 보면 상황이 달라졌음을 더욱 실감할 수 있습니다. 6월 당시 기준 코스피 이익수익률 4.0 - 회사채금리 2.22 = 1.78이었습니다. e-나라지표 상에서 현재 확인할 수 있는 수치를 기반으로 할 때 이익수익률 3.75 - 회사채금리 2.19 = 1.56에 불과합니다. 지난 6월 1.78도 11년만에 최저치였는데요, 8월 기준으로는 그보다 13% 더 하락한 역대급 최저치인 것이죠.
주식을 다 팔아야할까?
그렇다고 현재 보유하고 있는 주식을 다 던져야하는 건 아닙니다. 시장 전체가 조정국면에 접어들더라도 오를 주식은 오르기 마련이니까요. 하지만, 그렇다고 무작정 들고있을 수는 없는 노릇이고, 추가 매수도 불안한 상황입니다.
현재 수익을 내고 있는 종목 중에는 실제 회사의 실적 상승이나 여타 호재로 인해 상승한 경우도 있겠지만, 전체가 오르니 따라오른 경우도 있을 겁니다. 시장 추세가 꺾이게 되면 그렇게 따라오른 종목들이 먼저 떨어지기 마련.본인의 보유 종목 중 이렇게 추가상승 여력이 없는 종목들을 골라낼 필요가 있습니다.
만일 장기적인 상승여력이 충분하다고 판단되는 종목이 있더라도, 현 시점에서 추가 매수는 신중할 필요가 있습니다. 코로나19와 미국 대선 등 불확실성을 지닌 요소가 많은 가운데 현 시점보다는 좀 더 좋은 매수 타이밍을 기다릴 필요가 있는 것이죠.
주식에서 나온 돈이 가야할 곳은?
주식에서 부분적으로 회수한 투자금을 그냥 현금으로 들고 있을 수는 없겠죠. 은행 예적금은 이율이 형편없고, 자산운용사 사고가 연이은 가운데 주식을 제외하면 마땅히 투자할 곳이 없어보입니다. 다른 금융상품에 비해 비교적 접근성이 높은 P2P 투자도, 최근 사건사고가 연이어 불안감을 주고 있습니다.
이럴 때에는 기대수익률을 조정하면서도, 안정적인 담보가치를 지닌 상품을 활용하는 것이 좋습니다. 그리고 이러한 상품 중 대표적 사례는 주택담보 채권에 투자하는 것입니다. 일반 투자자가 가장 쉽게 주택담보 채권에 투자할 수 있는 방법은 바로 P2P 투자입니다.
최근의 P2P 업체 사고들은 대부분 부동산PF, 동산담보 등의 상품에서 비롯된 것입니다. 이러한 상품들은 건설업이나 상업용 부동산, 원자재 유통 등 일반인들에게 어려운 분야이며, P2P업체에서 리스크를 숨기기 위해 충분한 정보를 제공하지 않은 경우 리스크 판단이 어려웠습니다. 하지만 누구나 등기부등본을 열람할 수 있는 일반주택을 대상으로 하는 주택담보 투자는 일정한 기준만 정한다면 쉽게 리스크를 판단할 수 있습니다.
주택담보 투자 옥석을 가리는 법
주택 형태: 아파트
아파트는 시세가 동일한 빌라/다세대/오피스텔에 비해 경매 낙찰가율이 더 높습니다. 경매 낙찰가율이 높으면 혹시 모를 문제가 발생하여 경매를 통해 담보물을 처분할 때 더 많은 금액이 환수되어 그만큼 안정성이 높아집니다.
위치: 서울, 수도권 중심
형태와 마찬가지로 지역에 있어서도 서울 수도권과 지방의 경매 낙찰가율 차이는 큽니다. 물론 지방 중에서도 세종시 등 낙찰가율이 높은 지역이 있으므로 이러한 정보를 찾아서 안정적인 지역을 확인할 수 있습니다. 하지만 이러한 정보에 익숙치 않은 경우, 서울 및 수도권 지역만을 대상으로 하면 쉽게 안정성을 확보할 수 있습니다.
LTV: 엄격한 조건 + 낮은 비율
LTV가 낮을 수록 안전한 것은 기본 상식이지만, LTV를 계산하는 방식이 다를 수 있다는 사실을 모르는 분이 많습니다. 단순히 대출원금 잔액만으로 구한 LTV는 사실상 그 상품의 안정성을 드러내지 않습니다. 채권최고액, 주택임대차보호법 최우선변제금액 등의 용어가 생소하여 외우기 어렵더라도, LTV 계산에 있어 다양한 요소를 모두 포함하여 엄격한 조건으로 계산했는지를 확인할 필요가 있습니다.
만일 대출원금 잔액만으로 계산한 LTV만을 제공하는 상품이라면, 실질적인 안정성 확인을 위해 등기부등본도 찾아보고 법조항도 찾아봐야하므로, 그만큼 더 신경을 쓰셔야 안정성을 확인할 수 있습니다.
주담과 주식의 시너지
이렇게 안정적인 조건으로 선택한 주택담보 투자 상품은 은행예적금보다 훨씬 높은 수익률을 보입니다. 그만큼, 다음 주식 매수 타이밍까지 투자 여력이 증가하는 것이 됩니다. 주식 호황기에는 연환산 수익률이 다소 낮게 느껴질 수 있지만, 시장 불안정성이 높은 현재 일부 자금을 이러한 안전한 투자상품에 나눠두는 것은 분명 다음 주식 투자 타이밍을 기다리는 데에 큰 보탬이 될 것입니다.
