부산광역시 임장

수영구&해운대구

(1) 지소테이블을 통해 확인한 과거와 현재의 흐름

부산 수영구를 비롯해 전반적으로 부산 지소테이블(매수기준월 확정, 평당가 상승폭, 최고지수)을 보았을 때 상승 초기시장에 진입했다고 확인할 수 있었습니다. 특히 25년 12월부터 거래량지수가 5로 급상승을 보였는데 이는 25년 10월 15일 서울 수도권 지역의 규제정책과 맞물리는 시기이며 실수요자 시장만으로는 달성할 수 없는 지수임을 알 수 있었습니다.

(1) 실제 투자자유입이 있는지?

(2) 과거 서울 수도권 규제정책에 따른 부산광역시의 풍선효과 정도와 비교했을 때와 차이가 있는지를

과거와 현재의 지소테이블을 활용하여 임장에서 체크해야 할 주요 포인트 중 하나였습니다.

선정한 단지에서 사전임장 및 현장임장으로 파악한 정보는 실제 1015 규제정책 후 투자자 유입이 있었으나 이는 실거래로 이어진 경우는 많지 않았으며, 현재 매수 문의 또한 줄어든 상황으로 확인하였습니다.

체크해야 할 포인트 2번을 확인하지 못한 채 돌아와 아쉽지만, 다음 임장에 적용시킬 수 있게 잘 정리해두어야겠습니다.

(2) 단지 선정

이제까지 임장 단지를 선정할 때마다 실투금 조건에 초과한 단지를 선정했던 적이 많았습니다.

따라서 이번 미션에서는 '실투금 10억'을 기준으로 여유있는 단지, 즉 '당장 트라이할 수 있는 곳을 우선으로 검토'하는 것이 옳다는 판단으로 갭 7~8억에 들어오는 단지를 선정하였습니다. 왜냐하면 당장 할 수 있는 단지를 기준으로 세워놓고나서 상급 단지를 검토하는 방식이 맞다고 판단했기 때문입니다.

결과적으로 이는 아쉬운 판단이었습니다. 사전임장 과정에서 정리한 후보단지 '남천자이'의 경우 RR 기준 10억에 들어올 수 있는 매물이 없었기에 제외하게 되었는데요. 여기서 중요한 것은 당장 매물이 없더라도 그물을 쳐서 걸릴 확률이 높은 단지의 경우에는 임장단지로 선정하는 것이 옳다는 것을 배웠습니다.

남천자이 사전임장 당시 투자자유입보다 실수요중심 시장이었으며, RR 기준 17~18억 사이 호가는 형성되어 있으나 거래되기 어려운 가격대라고 파악했습니다. 전반적으로 매도자보단 매수자우위시장이라고 판단할 수 있었는데, 이처럼 그물을 쳐서 걸릴 확률이 높다면 후보단지로 선정해도 문제 없다고 배울 수 있었습니다.

(3) 투자 유입된 단지는 어디인가?

이번에 선정한 임장 단지의 경우 수영구 및 해운대구 거래량지수 5를 찍은 것에 기여했다고 보기엔 어려웠습니다. 그렇다면 1015 대책에 따라 수혜를 본 단지는 어떤 곳이 있는지 확인해보았습니다.

매전갭 4~5억, 매매가 8~10억 사이 형성된 단지의 경우 10월 15일 전후 매가상승추이 및 매물감소추이가 명확하게 드러나는 상황이었습니다. 사전임장을 통해 면밀히 체크해봐야겠지만 매수기준월 확정월부터 현재까지 상승폭을 보면 선정한 임장단지 상승률과 비슷하거나 높은 단지로 확인하였습니다.

이를 통해 1015 이후 수영구 및 해운대구의 거래량지수 5는 '매전갭 4~5억 & 매매가격 10억전후' 단지에 유입된 것으로 정리하게 되었습니다.