부담부증여 증여세
“이거 증여세 안 나온다던데요?”
얼마 전, 아버지 한 분이 사무실을 찾았습니다. 아버지는 몇 년 전 갭투자로 산 아파트를 아들에게 넘기고 싶어 했습니다. 시세는 10억, 남아 있는 대출은 6억. 지인에게서 “대출 껴서 넘기면 증여세 확 줄일 수 있다”는 말을 듣고 오신 거였죠.
“10억에서 6억 빼면 4억이니까, 증여재산공제 5천만 원 빼고, 배우자는 6억까지 공제된다던데… 아무튼 증여세 많이 안나온다길래요.”
여기까지 들으면 그럴듯합니다. 부담부증여는 말 그대로 ‘빚을 함께 떠안는 조건의 증여’라서, 받는 사람이 실제로 떠안는 빚(채무)을 제외한 순수한 순재산만 증여재산으로 보거든요. 위 사례라면, 증여세 과세가액은 10억이 아니라 4억이 됩니다. 그래서 사람들은 “이거 증여세 절세 아니냐”고 생각하죠. 하지만, 여기서 자주 놓치는 포인트가 하나 있습니다.
“이 아파트, 처음 사셨을 때는 얼마였나요?”
아버지가 답하셨습니다.
“3억이요”
세법 입장에서 보면, 부담부증여는 두 개의 거래가 한 번에 일어난 것과 같습니다.
6억의 대출 부분은 사실상 ‘매매’로 보아서, 아버지에게는 그 6억에 대해 양도소득세가 붙습니다.
나머지 4억은 순수 증여라서 아들이 증여세를 내야 하고요.
많은 분들이 “증여세만 줄어서 끝”이라고 생각하시는데, 실무에서는 오히려 아버지 쪽 양도세 폭탄이 더 큰 리스크가 되는 경우가 많습니다. 취득가액이 낮은 오래된 부동산일수록요. 실제로 어떤 분은 부담부증여를 했다가, 증여세는 줄였지만 양도세가 예상보다 훨씬 많이 나와서 “그냥 차라리 안 할걸” 하고 후회하시기도 했습니다.
또한 대출을 넘겼다고 세법상 채무로 다 인정받는건 아닙니다. 말로만 “이 빚은 이제부터 우리 자식이 갚는 걸로 할게요”라고 한다고 해서 국세청이 믿어주지는 않는다는 뜻이죠. 부모님 계좌에서 계속 이자가 빠져나가고, 대출 약정서에도 여전히 부모님 명의고, 자녀는 그냥 명목상 이전만 한 상태라면 “실제로는 빚을 자녀가 떠안은 게 아니다”라고 볼 수 있다는 거죠. 실제로 자녀 통장에서 이자·원금이 빠져나가는지, 채무계약서에 자녀 이름이 들어 있는지 같은 증빙를 꼼꼼히 챙겨 두는 게 중요합니다.
또 하나 자주 나오는 상황이 있습니다. 증여 직전에 부부가 대출을 미리 갚아버리는 경우예요. “빚부터 갚고 깨끗하게 넘기자”는 마음에서인데, 이렇게 되면 부담부증여의 장점은 사라지고, 순수증여가 돼버립니다. 그러면 증여세가 많이 나오게 되죠.
부담부 증여의 성립여부를 검토하고, 증여세, 양도세, 취득세 각각 시뮬레이션하여 최소한의 세금을 고려하여 결론을 냈습니다. 상속을 가정한 아버지의 다른 자산, 아들의 앞으로의 소득, 향후 매각 계획까지 모두 놓고 비교해 보니, 지금은 부담부증여로 넘기는것이 두 사람 모두에게 가장 세부담이 적었습니다.
아버지는 돌아가시며 이런 말씀을 하셨습니다.
“빚도 같이 넘겨주는 것 같아 미안했는데, 이렇게 나눠서 생각하니 조금 마음이 편하네요.”
부담부증여는 ‘세금을 어떻게 나누느냐’의 문제입니다. 단순히 증여세만 보는 게 아니라,
증여세 vs 양도세
당장 vs 장기 플랜
부모 세금 vs 자녀 세금
을 함께 고려해야 비로소 ‘절세’가 됩니다.
만약 부모님 명의 아파트나 상가에 대출이 많이 남아 있고, “지금 넘기는 게 나을까, 나중에 상속이 나을까” 고민 중이라면, 시뮬레이션을 꼭 한 번 돌려보세요. 겉으로 보기엔 똑같은 증여라도, 설계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
부담부증여에 대한 자세한 내용은 아래 글 참고 하시면, 예시와 함께 증여세 계산 구조를 차근차근 정리해 두었습니다.
https://fakt.co.kr/burdened-gift-gift-tax/