일조권 사선제한 용적률을 다 못쓰는 경우
일조권 사선제한으로 용적률을 다 못쓰는 경우가 발생한다면?
이전 시간에 용도지역과 건폐율, 용적률의 중요성과 이를 확인하는 방법을 설명해드렸는데요.
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/118
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/119.
이제 원하는 땅을 발견하면 luris 사이트로 토지이용계획확인원을 열람하고 용도지역을 확인 한 뒤 지자체 조례를 통해 건폐율과 용적률을 확인해서 지을 수 있는 건축물의 용도와 규모를 대략적으로 판단하실 수 있을겁니다.
토지매입 전 > 토지이용계획확인원열람 > 용도지역 및 행위제한 검토
그런데 여기서 주의할 점은 용도지역의 건폐율과 용적률외에도 건축물의 규모를 제한하는 다양한 규제들이 있다는 사실입니다.
무턱대고 이 지역은 서울시 지역의 3종 일반주거지역이닌까 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용받을테니 꽉 채워서 이런 면적과 높이의 건물을 지어야지라고 생각하시면 안되고 건폐율과 용적률외에 추가적으로 건물의 용도와 규모를 제한하는 내용들을 확인해야 한다는 말입니다.
실제로 토지를 매입하고 건물을 지을 때가 되서야 이 땅은 법적인 최대 허용 용적률을 다 못찾는 땅이라는 사실을 알게 되는 경우가 종종 있습니다.
중개인이 여기는 3종 일반이라 100평짜리 이 땅을 사시면 바닥 50평으로 5층까지 올릴 수 있습니다 라고 해서 근처 2종 일반땅보다 훨씬 비싼 돈을 주고 땅을 샀는데 실제로 규모검토를 해보면 2종 일반땅이 원하는 건축물을 짓는데 더 적합한 땅일 수 있는거죠.
이런 일이 발생하지 않도록 여러가지 행위제한에 대한 부동산 공법 지식을 배워야 하는데요.
오늘은 건축물의 규모에 제한을 주는 대표적인 예로 일조권 사선제한에 대해 알아보겠습니다.
일조권 사선제한
일조권이란?
햇빛을 받을 수 있는 법률상 보호되어 있는 권리
여기서 중요한 것은 내가 누리는 권리가 아니라 내가 짓는 건물로 인해 주변 건물에 사는 사람들이 햇빛을 받을 권리를 말합니다. 내가 건물을 높게 지을수록 옆집은 많은 그늘이 생길텐데 최소한 법에서 보호되어야 하는 일조권까지 피해를 끼치면 안되게 규제를 받게 됩니다.
옆집의 일조권을 지켜주려면 따딱따딱 붙어서 집을 짓지말고 일정 거리를 띄어서 그늘이 생기는 범위를 최대한 줄여야 하는데요. 이렇게 인접한 옆 대지로부터 띄어야 하는 거리 (이격거리)를 법에서 규제하고 있습니다.
실제로 용도지역의 건폐율과 용적률을 확인했어도 일조권에 대한 규정을 파악하지 못해서 용적률을 다 찾지 못하고 건물 모양도 계획과는 다른 형태로 지어지는 경우가 있습니다. 때문에 땅을 매입할 때는 용도지역만 생각하지말고 용적률에 제한을 주는 규제들이 있는지 반드시 확인을 먼저 확인을 해야합니다.
*일조권 사선제한은 (전용/일반) 주거지역에만 해당되는 규정입니다.
준주거지역이나 상업지역 같은 다른 용도지역에는 적용이 되지 않는다는 점을 꼭 알아두세요.
일조권 사선제한에 대한 좀 더 상세한 내용들이 궁금하다면 아래 글들을 참고해보세요.
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/36
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/16
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