용도지구란? (남산 후암동 고도지구 사례)
용도지역의 제한을 강화하거나 완화하고 싶다면?
지난 시간에 용도지역이 무엇이고 왜 중요한지 자세히 살펴봤는데요.
용도지역 제대로 이해하기
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/108
만약 용도지역으로 개발행위가 제한되는 토지를 좀 더 구체적으로 제한하고 싶다면 어떻게 해야 될까요?
국토계획법에 정의된 용도지구의 내용을 보면
이런 역할을 하는 것이 용도지구란 사실을 알 수 있습니다.
국토계획법 제2조 제16항
http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=210191&efYd=20190820#J2:0
16. "용도지구"란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
즉, 용도지구는 용도지역이라는 기본 틀 안에서 특정 지역을 좀 더 구체적으로 제한하기 위해 생긴 것인데요.
특정지역에 대해서 효력이 발생하다 보니 지자체의 조례로 정해지는 경우가 많습니다. (고도지구는 도시관리계획으로 정함)
이해를 위해 용도지구에 대한 간단한 예를 하나 들어보겠습니다.
최근에 후암동 단독주택 매입 후 신축을 문의하는 분이 계시는데요.
아래와 같은 토지를 보고 매입을 위해 토지이용계획확인원을 열람하고 용도지역을 확인하고 서울시 조례의 건폐율과 용적률을 확인했다고 가정해봅시다.
용도지역을 보고 서울시 제1종 일반주거지역이니 서울시 조례에 의해 건폐율 60% 용적률 150% 규모의 건물을 지을 수 있을 거라 생각이 듭니다.
그런데 제1종 일반주거지역 용도지역 옆에 처음 보는 단어가 써져있는데요.
고도지구 (-1.5m 이하)
이 내용은 용도지역이 아닌 용도지구로 지정된 내용이므로 용도지구에 대한 이해가 없으면 해석이 어렵습니다.
고도지구 내용이 뭔가 꺼림칙해서 그 근처에 다른 매물을 봤는데요. 이번에는 제2종 일반주거지역이니 서울시 조례에 의해 건폐율 60% 용적률 200% 규모의 건물을 지을 수 있을 거라 생각이 듭니다.
그런데 이번에도
고도지구 (20m 이하)라고 표시가 되어있습니다.
남산 주변은 고도지구로 지정되어 건축물의 높이를 제한하고 있는데요.
용도지역 이외에 용도지구인 고도지구가 지정되어 있기 때문에 내 건물의 높이가 제한이 되는 겁니다.
용도지구를 사전에 알고 있다면
고도지구(-1.5m)라는 의미를 쉽게 해석할 수 있겠지만, 용도지역만 알고 용도지구를 모른다면 -1.5m가 어떤 의미인지 상당히 어렵게 느껴질 수도 있습니다.
[2005.06.23 기사]
남산. 북한산 주변 고도제한 완화.. 최고 7층까지 지을 수 있어
...(생략)...
건축물 높이가 최고 3층 12ｍ로 제한돼 온
중구 남산동 2가와 용산구 후암동 일대 30만 6000여 평도
최고 4층 16ｍ까지 고도 제한이 완화됐다....(생략)...
또 이런 남산 근처 후암동에 대한 고도제한 완화 기사를 접했을 때도 용도지구에 대한 이해가 있는 분과 용도지역만 아는 분은 받아들이는 정보가 다를 것입니다.
그래서 용도지역 외에도 다양한 행위 제한에 대한 부동산 공법을 잘 알고 있어야 합니다.
그럼 지금부터는 용도지구에 대한 내용을 하나씩 이해해서
최소한 토지이용계획확인원에 표기된 용도지구는 해석할 수 있게 만들어 드리겠습니다.
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