용도지구 자연경관지구, 수변경관지구, 시가지경관지구
수려한 경관이 있는 지역 앞의 토지에 내 땅이라고 높은 건물을 짓는다면?
용도지구 경관지구란 무엇인가?
- 자연경관지구, 수변경관지구, 시가지경관지구
경관지구란?
만약 수려한 경관이 있는 지역 앞의 토지에 내 땅이라고 아파트 같은 높은 건물을 지어서 다른 시민들이 아름다운 경관을 볼 수 없게 된다면 어떻게 될까?
특정 용도지역에 해당하는 땅이라도 수려한 경관 근처에 있는 경우 건축물의 용적률을 다 사용하지 못하고 공법의 제한을 받게 되는 이런 지역들을 경관지구라고 한다.
경관지구로 지정되면 제2의 용적률 제한을 받는 것과 다름이 없으므로 용도지역외에 해당 지역 조례를 통해 용도지구의 규제사항을 세밀하게 파악할 필요가 있다.
① 자연경관지구
산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 대상지의 범위는 우수한 자연경관이 새로운 건축이나 개발행위로 인하여 손상을 입을 수 있는 지구 중에서 선정하며, 대상지의 형태는 가로변을 따라 선형으로 지정될 수도 있고 경관 대상지와 접하는 지역 또는 조망지점과 대상지를 연결하는 시각축상에 지정할 수도 있다.
자연경관지구
자연경관지구내 건축행위 제한
http://www.law.go.kr/ordinInfoP.do?ordinSeq=1404647&gubun=KLAW#J39:0
자연경관지구 개발 사례
예) 호텔신라의 장충동 자연경관지구에 한옥호텔 개발
"다만, 너비 25미터 이상인 도로변에 위치하여 경관지구의 기능을 유지하면서 토지이용의 효율성 제고가 필요한 지역으로 시도시계획위원회의 심의를 득한 「관광진흥법 시행령」 제2조제1항제2호 다목의 한국 전통호텔업으로 등록받아 건축하는 한국 전통호텔의 경우에는 그러하지 아니하다."
"당초 남산 자락에 위치한 한옥호텔 부지는 1983년부터 자연경관지구로 지정돼 개발이 엄격하게 제한된 곳이었다. 새로운 숙박시설은 지을 수 없고 기존 숙박시설도 일부 수리만 할 수 있었다. 그러나 2010년과 2011년, 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면 호텔 신축과 증축이 가능하도록 서울시 도시계획조례가 개정됐다.
당시 한나라당 시의원이 다수당이던 7대 서울시의회는 임기 마지막 날인 2010년 6월 30일, “자연경관지구 내 너비 25m 이상 도로변에 위치하는 지역에 시 도시계획위원회 심의를 받아 ‘관광숙박시설’을 설치할 수 있도록 한다”는 개정 조례안을 통과시켰다. 이 조례의 혜택이 적용되는 곳은 신라호텔 등 일부 고급 호텔뿐이라 특혜 의혹이 불거졌다."
예) 연세대학교 자연경관 내 신축
변경결정 취지
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제4호 다목 및 동법시행령 제 25조 제 3항의 규정에 의한 도시계획시설(학교)에 대한 면적 및 세부시설조성계획 변경결정에 관한 사항으로서, 서대문구 신촌동 134 일대에 위치한 연세대학교의 대학생 주거난 해소를 위한 기숙사 건립 및 교육환경개선을 위한 학교시설 신․증축에 따른 변경 사항임
② 시가지경관지구
지역 내 주거지, 중심지 등 시가지 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 대상지로는 건축물을 정비하여 도시적인 이미지의 경관을 조성하거나 자연환경과 건축물의 조화를 필요로 하는 도시내부 지역 및 도시진입부, 건축물의 경관을 특별히 유지ㆍ관리할 필요가 있는 주거지역 등으로 하며, 중심지 등 도시내부 지역의 경우에는 토지의 이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정할 수 있다.
- 도시진입부의 경우에는 행정구역 경계선으로부터 내부로 약 1~3km정도까지 노선을 따라 선형으로 지정하고, 그 폭은 도로(또는 철도) 경계로부터 500~1,000m에 이르는 개발가능지에 지정할 수 있다.
- 주거지역의 경우에는 우량 주택지구 등 해당 주거지역을 중심으로 미관을 유지하기 위하여 토지이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정한다.
예) 압구정로 시가지경관지구 변경
"압구정로가 역사문화미관지구에서 시가지경관지구로 전환되면 압구정로변에 들어설 수 있는 상업용 건축물의 높이가 기존 4층에서 6층까지 높아진다. 건물주들 입장에선 층수를 늘릴 수 있게 되면 임대수익이 늘어나게 되지만, 경기가 좋지 않아 공실이 많은 상황인 데다 한 건물에 상가주가 여럿인 경우가 많아 매각이나 재건축 자체가 쉽지 않다는 게 일선 공인중개업소 대표들의 전언이다. "
예) 속초 시가지경관지구
③ 특화경관지구
지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 특화경관지구는 자연경관지구, 시가지경관지구의 지정을 통하여 지정목적을 달성할 수 없는 경우로서, 자연적·생태적·역사적 경관을 유지하거나 조망하기 위하여 또는 특화된 경관을 형성하기 위하여 수변지역이나 문화적 보존가치가 큰 지역 등 특정한 지역에 지정할 수 있다.
- 해당 지역의 특성 등을 고려하여 보다 특별한 목적의 특화경관지구의 지정이 필요한 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제31조제3항에 따라 특화경관지구의 세분을 검토할 수 있되, 이 경우 지정목적 및 필요성, 그에 수반되는 행위제한 등에 관한 사항을 명확히 하여야 한다.
