brunch

매거진 hausplanner

라이킷 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 하우스플래너 Aug 15. 2019

부동산 투자 토지공법을 배워야 하는 이유

부동산 투자 성공의 핵심은 땅

부동산 투자 성공의 핵심은 땅

부동산 투자는 땅을 고르는 것부터 시작한다. 부동산 실력을 키우고 싶다면 땅 보는 능력부터 키워야 한다. 투자의 승패는 얼마큼 땅을 저렴하게 구할지 수 있는지 여부에 달렸다. 낮은 가격에 매입을 한 땅은 조금만 가치를 높여도 리스크가 적다. 이미 값이 오른 땅으로는 수익을 극대화하는 방법을 찾기가 매우 어렵다. 남의 말만 듣고 묻지 마 투자를 하지 말고 내재가치가 숨어 있는 땅을 찾아 저렴하게 사는 실력을 키워야 한다.

땅 보는 안목을 키우는 법

그럼 땅 보는 눈을 어떻게 길러야 하는 것일까?

먼저 토지와 부동산에 대한 공법 지식을 쌓은 뒤, 여러 가지 사례분석을 통해 응용력을 키워나가는 방법을 추천한다.

1. 토지에 대한 공법

좋은 땅을 고르는 안목을 키우려면 먼저 토지에 대한 공법부터 배워야 한다. 토지 공법이란 토지를 어떻게 효율적으로 이용·개발·보존해야 하는지 국가에서 정해놓은 규율을 말하는데 가장 큰 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 국토계획법(국계법)이라고 부른다. 그밖에 도시 및 주거환경 정비법, 건축법, 농지법, 산림법 등 다양한 법이 있다.

내가 구입하려는 토지가 어떤 규제를 받는지 모른다면 아무것도 할 수 없다. 부동산 사기를 당한 사람들은 대부분 남의 말만 듣고 묻지 마 투자를 한 뒤 건축행위를 할 수 없는 토지를 구입한 경우가 많다. 뒤늦게 땅을 치고 후회하거나 관청에 쫓아가 항의해도 소용이 없다. 법은 개인의 사정을 봐주지 않는다. 투자대상 토지가 어떤 규제를 받는지 파악했다면, 건축법을 통해 어떤 건물을 지을 수 있는지 파악해나가야 한다.

2. 부동산 공법

부동산 공법이란 부동산의 개발, 매매, 관리 등과 관련하여 개인 또는 건설업자, 부동산 업자 등 관련인이 그 과정에서 지켜야 할 규제사항과 절차 등을 국가에서 정해놓은 법이다. 이런 기본적인 공법에 대한 공부를 하다 보면 부동산 등기부등본이나 토지대장, 건축물대장을 제대로 볼 수 있게 된다. 부동산에 투자하려는 사람이 가장 기본이 되는 서류를 보고도 이해하지 못한다면 곤란하다. 규제와 법규에 따라 자기가 선택하려는 땅에 건물을 몇 평이나 지을 수 있는지, 몇 층이나 올릴 수 있는지 계산할 수 있어야 한다.

3. 규모 검토와 사례분석

부동산 토지를 매입하기 전에 어떤 규모의 집을 지을 수 있을지 가늠해보는 과정을 규모 검토라고 부른다. 어떤 투자든 이론만 붙잡고 있어는 것보다 배운 지식을 현장 경험에서 활용하면서 응용력을 키워야 한다. 가장 좋은 방법은 직접 투자지만 다른 사람이 투자한 건물의 전반적인 사이클을 여러 번 간접 경험하다 보면 벤치마킹하는 능력이 생기게 된다. 바로 투자하기보다는 타인의 사례를 가지고 시뮬레이션을 해보거나 소액투자로 참여하여 현장에 대한 감을 배우는 방법도 추천한다.

공법을 처음 접하면 매우 복잡하고 어렵게 느껴지지만 자신이 관심 있는 토지부터 하나씩 접근하다 보면 충분히 배워 나갈 수 있다. 무리하지 말고 자신의 관심 지역의 매물로 규모 검토 실력을 키워나가자.