부동산 개발 사업수지분석의 핵심 가설계 하는 법
부동산 개발 사업성 분석의 핵심. 가설계 쉽게 하는 법
부동산 개발 사업수지분석의 핵심. 가설계 하는 법
사업수지분석을 위해서는 사업부지에 지을 수 있는 건축물의 종류와 규모를 파악해야 하는데 이를 위한 필요한 업무가 가설계다. 좋은 부지 같아 보여도 어떤 용도의 건물을 어떤 크기로 지을 수 있는지 파악할 수 있어야 제대로 된 사업성 분석을 할 수 있다. 물론 초보자가 가설계를 완벽하게 혼자 하는 것은 쉽지 않다. 하지만 최소한 가설계가 진행되는 프로세스를 이해하고 전문가와 대화를 할 수 있을 정도의 지식을 습득하면 부동산 개발에 많은 도움이 될 수 있다. 이런 의미에서 가설계의 전반적인 과정에 대해 살펴보도록 하자.
가설계 진행과정
1. 토지이용계획확인원 확인
- 지목, 용도지역.지구 확인
- 원하는 건축물을 지을 수 있는 땅인지 확인
- 해당 용도지역의 건폐율, 용적률 확인하여 규모 검토
모든 땅은 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 의해 각종 규제를 받게 된다. 원하는 토지에 적용되는 규제를 파악하기 위해서는 토지이용규제정보서비스인 luris에 접속해 지번을 입력하면 된다.
luris 접속하기
검토하고자 하는 부지의 지번을 입력한다.
토지이용계획확인원 분석하는 법
▶ https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/107
지목과 용도지역.지구를 확인한다.
1) 지목
지목이 대인 경우 건축을 하는데 문제가 없지만, 만약 지목이 임야나 전, 답, 임야인 경우 지목 변경이 가능한지 해당 관청에 확인해야 한다. 지목 변경을 하기 위해서는 개발행위허가를 받아 땅의 형질을 변경해야 하는데 임야의 경우 벌목을 하고 땅을 평평하게 하는 평탄화 작업을 해야 하고, 지반이 낮은 논의 경우 건물을 지을 수 있게 땅을 메우는 성토 작업을 해야 한다. 토목공사 이후 건축허가를 받아 건축물을 완공한 뒤 지목변경을 신청하면 된다.
2) 용도지역.지구
용도지역이란 국가에서 토지를 효율적으로 관리하기 위해 정해놓은 제도로 어떤 용도지역이 지정된 땅인지에 따라 건축할 수 있는 건축물의 용도, 건폐율과 용적률, 높이 등이 달라지므로 이를 통해 건축물의 규모를 검토하게 된다. 용도지역별로 지을 수 있는 건물의 용도는 아래 시행령을 통해 확인할 수 있다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표2~별표23
원하는 건축물의 용도를 지을 수 있는지 확인했다면 그다음은 용도지역의 건폐율과 용적률을 확인해서 규모 검토를 해야 한다. 건폐율과 용적률은 지자체마다 달리 적용하는 경우가 있으므로 반드시 해당 부지의 지자체의 조례를 확인하는 것이 중요하다.
건폐율, 용적률 이해하기
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건폐율과 용적률과 관련해서는 지역에 따라 이를 완화해주는 조건이 있는지 확인하고, 용적률을 산정하는 연면적에 포함이 되지 않는 서비스면적을 활용할 수 있는 방법을 검토해야 한다. 지하주차장이나 발코니 확장면적, 다락 등은 용적률을 산정하는 연면적에 포함되지 않지만 분양면적(실사용면적)에는 포함되므로 분양 수익을 극대화하기 위해서는 반드시 숙지해야 한다. 발코니는 1.5m 이하 부분만 연면적에 포함되지 않고 다락도 높이에 대한 제한이나 난방시설을 설치하지 못하는 등의 제한 조건이 있으니 반드시 알아두도록 하자.
서비스면적 이해하기
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2. 법규 검토
- 도로후퇴, 가각전제
- (주거 지역인 경우) 일조권 사선제한 검토
- 대지안의 공지
- 채광창과 인동간격 (공동주택)
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주차대수를 확인하기 전에 도로 너비 미달로 인한 건축선 후퇴, 정북/정남 방향의 일조권 사선제한에 의한 높이 제한, 인접대지 경계선에서 건축물까지 띄어야 하는 이격거리인 대지 안의 공지, 공동주택의 경우 2개 동 이상 채광창이 마주 보고 있을 경우 건물 간 인동간격 등 건축할 수 있는 면적에 제한을 줄 수 있는 기본적인 요소들을 검토한다.
3. 주차대수 확인
- 주차장법 확인 (지자체 조례)
도심지의 소규모 땅을 가지고 개발을 하는 경우 주차장이 사업성에 절대적인 영향을 미치는 경우가 많다. 확보 가능한 법적 주차대수에 따라 세대 수가 결정되기 때문에 주차장 사이즈와 주차방식(평행주차, 직각주차 등)과 같은 주차장법에 대해 확실히 이해를 하는 것이 필요하다.
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/29
도심의 대부분은 소규모 땅은 8대를 초과하는 주차대수를 확보하기 쉽지 않다. 따라서 주차장법 시행규칙 제11조 5항의 주차대수가 8대 이하인 경우 주차장에 대한 규정을 참고하게 된다.
주차장 사이즈
- 직각 주차의 주차구획 사이즈는 2.3m x 5.0m이고 평행주차는 2.0m x 6.0m (보도와 차도의 구분이 없는 주거지역의 도로에서는 2m x 5m)이다.
주차구획 차로 확보
- 직각주차 6m, 평행주차 4m
- 보도와 차도의 구분이 없는 12m 미만의 도로는 주차를 위한 차로로 활용 가능
- 8대 이하의 주차의 경우 연접주차 가능
주차를 위해서는 주차를 할 수 있는 차로를 확보해야 하는데 직각주차를 위해서는 주차구획 앞에 6m 폭의 차로가 평행주차를 위해서는 4m 폭의 차로가 있어야 한다. 주차를 위한 차로가 꼭 내 땅에 있을 필요는 없으며 보도와 차도의 구분이 없는 폭 12m 미만의 도로의 경우 해당 도로를 주차를 위한 차로로 활용할 수 있다.
8대 이하의 주차인 경우 연접주차가 가능하다. 연접주차란 두 개의 주차 구획을 연속선상에 배치하는 주차방식으로 두대의 차가 주차한 경우 뒤에 차가 나가야지만 앞에 주차한 차가 나갈 수 있는 구조를 말한다. 사용자 입장에서는 굉장히 불편한 구조지만 도심의 작은 토지에서 한 세대라도 더 확보를 하기 위해서는 연접주차를 적용할 수밖에 없다. 연접주차에 대해 주의할 점은 8대를 2줄로 연접시킬 수 없고 4대/4대 또는 3대/5대로 분리해서 2.5m의 차로를 사이에 두고 배치해야 한다는 점이다.
대부분 넓은 토지에 충분한 주차대수를 확보할 수 있는 경우가 아니므로 소규모 주택을 개발하는 경우 8대 이하 주차에 대한 특례를 완벽하게 숙지하고 평소 주택가를 다니면서 주차장 구획이 어떤 식으로 배치되었는지 확인하는 습관을 가지면 어려운 주차장법을 훨씬 쉽게 이해할 수 있다.
4. 코어 사이즈 결정
코어 : 엘리베이터 + 엘리베이터 홀 + 계단
- 엘리베이터 유무 결정
사업부지에 대략적인 주차대수를 파악했다면 주차대수를 고려해서 건물의 코어를 어느 정도 규모로 어디에 배치해야 할 것인지 검토해야 한다. 코어의 규모는 엘리베이터의 유무에 따라 결정되는데 공간적인 여유가 있는 경우 엘리베이터 홀을 넓게 할 수도 있지만 대부분 도심지의 소규모 주택에서는 최소한의 공간을 활용해 코어를 계획하는 경우가 많다. 최소한의 코어의 규모는 정방형의 경우 25㎡ (5m x 5m), 장방형의 경우 20㎡ (2.5m x8m) 정도로 계산하면 된다.
엘리베이터를 설치하지 않을 경우 코어의 크기는?
엘리베이터를 설치하지 않는 경우 계단과 홀 면적만 있으면 되므로 최소면적은 13.75㎡ (2.5m x 5m) 정도로 계산하면 된다. 물론 대지의 형태와 세대 수와 평면 구조에 따라 코어의 크기 얼마든지 변할 수 있으므로 여기서는 개략적인 사이즈만 이해하도록 하자.
코어의 경우 보통 건물의 주 출입구와 연관되기 때문에 코어를 어디에 배치할지 결정하는 것은 중요하다. 보통 1층은 필로티로 띄우고 주차장과 코어만 남기는 경우가 많은데 주거지역의 경우 정북방향 일조권 사선제한에 의해 건물의 높이가 제한되는 경우 코어의 위치를 남쪽에 배치하는 경우가 많다.
5. 주차 가능대수를 통해 건축 가능 세대수 확인
코어를 배치하고 대략적인 주차대수가 파악되면 주차대수를 가지고 역으로 확보 가능한 세대수를 파악할 수 있다. 세대수는 상가주택 같이 근린생활시설이 포함되는 경우나 다중주택의 경우 계산방식이 조금 다르지만 일반적인 주거공간만으로 이루어지는 건물의 경우 전용면적이 60㎡ 이하냐 초과냐에 따라 적용 가능한 대수가 달라지게 된다.
[주택건설기준 등에 관한 규정]
전용면적이 60㎡ 이하 - 세대 당 0.7대
전용면적이 60㎡ 초과 - 세대 당 1대
예를 들어, 8대의 주차공간을 확보할 수 있는 경우라면
전용면적이 60㎡ 이하인 경우 12세대 (12세대 x 0.7대 = 8.4대) → 8대
전용면적이 60㎡ 초과인 경우 8세대 (세대 당 1대)까지 지을 수 있게 된다.
6. 건폐율, 용적률을 고려한 층별 세대 수와 면적, 평면 타입 결정
코어와 주차대수를 통해 가능한 세대수를 확인했다면 용도지역에 따른 건폐율과 용적률을 고려하여 다시 층별 세대 수와 세대별 면적과 평면 타입 등을 좀 더 구체적으로 검토하게 된다. 주차대수에 제한이 많은 토지의 경우 다중주택이나 고시원 등의 근린생활을 통해 원룸을 확보하는 방안도 고려해 볼 수 있다.
건폐율
예를 들어, 200㎡ 크기의 2종 일반주거지역의 토지인 경우 60%의 건폐율을 적용하고 엘리베이터가 있는 코어 면적을 제외하면 (200㎡ * 0.6) - 25㎡ = 95㎡로 면적이 남는다. 남은 95㎡ 면적을 층별로 배치할 경우 1세대는 95㎡를 쓸 수 있지만 2세대, 3세대로 늘어날수록 세대로 들어가는 출입문과 코어의 형태에 변경이 필요할 수 있다.
용적률
건폐율을 통해 대략적인 층별 세대 수가 파악된 것처럼 용적률을 계산하면 층 수와 층별 규모를 파악할 수 있다.
2종 일반주거지역의 경우 200% 용적률을 적용하면 연면적 400㎡ 규모의 건물을 지을 수 있게 되는데 1층을 코어 부분 외에는 주차장으로 쓰고 필로티로 건물을 띄우는 경우 400㎡-25㎡ = 375㎡의 연면적을 2층부터 올릴 수 있게 된다. 건폐율을 전부 채워서 올릴 경우 375㎡ / 120㎡ = 3.125가 나오므로 대략 4층 규모의 건물을 올릴 수 있게 된다.
1층 필로티 : 25㎡ (코어 부분) + 나머지 주차장
2층 : 120㎡ (200㎡ * 60% = 120㎡)
3층 : 120㎡ (200㎡ * 60% = 120㎡)
4층 : 120㎡ (200㎡ * 60% = 120㎡)
지금까지 사업수지분석을 위한 가설계를 하는 방법에 대해 간단하게 살펴보았다. 초보 건축주에게는 다소 어려울 수 있지만 한 두 번 가설계를 해보면 스스로 대략적인 규모 검토를 해서 전문가들과 의견을 주고받는 수준까지는 노력만 하면 누구나 충분히 가능하다.
스스로 대략적인 ① 가설계를 통해 규모 검토를 할 수 있고 지난 시간에 배운 ② 주변 시세와 적정 분양가를 산정하는 방법을 터득하게 되면 평소 지나가면서 궁금했던 건물들의 수익성을 계산할 수 있게 된다. 그리고 이런 경험들이 쌓이다 보면 내재가치 있는 토지와 건물을 식별할 수 있는 내공을 키울 수 있다.
https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/168
최종적인 규모검토는 반드시 설계사무소를 통해 전문가의 도움을 받을 것을 추천한다. 대략적인 규모검토로 토지 매입에 대한 의사결정을 혼자 하다가 지구단위계획이나 중요한 법적 규제를 놓쳐 원하는 형태의 건물을 짓지 못하는 땅을 매입하는 경우가 종종 있기 때문이다.
하지만 모든 땅에 대해 가설계를 요청할 수도 없고 스스로 대략적인 규모검토는 할 수 있어야 빠르게 사업성을 검토해서 기회를 잡을 수 있으므로 가설계에 대한 프로세스는 반드시 이해해서 전문가와 원활하게 소통할 수 있게 준비하도록 하자.
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