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계정을 잊어버리셨나요?

by 하우스플래너 Aug 15. 2019

대지 안의 공지 (건축선과 인접대지 경계선)

대지 안의 공지가 필요한 이유

대지 안의 공지란?

내 땅에 건축물을 지을 때는 땅 안의 모든 면적을 채워서 건물을 지을 수 있는 게 아니라 대지 경계선에서 일정 거리를 띄어야 하는 규정을 지켜야 하는데 이것을 "대지 안의 공지"라고 합니다. 쉽게 말해 대지 내부에 건축물을 짓지 말고 비워놔야 하는 공간을 말합니다.

왜 필요하나요?

만약 내 땅 옆에 1cm의 여유도 없이 건물이 바싹 붙어있다면? 공사도 어렵고 옆집도 보이고 어이없는 상황이 많이 발생하겠죠? 대지 안에 공지를 두는 이유는 여러 가지가 있는데요. 건축물 간 이격거리를 확보함과 동시에 도시의 미관, 통풍, 피난, 개방감을 동시에 잡기 위해 만든 건축법이라 생각하시면 됩니다.

얼마큼 띄어야 하나요?

대지 안의 공지 용도지역, 용도지구, 건축물의 용도와 규모에 따라 ①건축선과 ②인접대지 경계선으로부터 건축물의 각 부분까지 일정 거리의 공지를 확보해야 합니다. 또한 이런 규정은 어떤 행정구역에 있는가에 따라 다르게 적용됩니다.

건축선

- 대지와 도로의 경계선

- 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선

인접대지 경계선

- 대지와 대지 사이의 경계선

대지 안의 공지

- 건축선과 인접대지 경계선으로부터 건축물의 각 부분 간 이격으로 확보하는 공간

보통 대지 안의 공지는 6m 범위 내에서 지자체의 조례로 지정하게 되는데요. 서울시의 경우 다세대주택은 인접대지 경계선으로부터 1m 이상, 연립주택은 1.5m 이상을 띄어야 합니다. 대지안의 공지는 정북방향 일조권처럼 북쪽만 해당되는 것이 아니고 동서남북 4방향 모두 전부 띄어야 합니다.

지자체별로 세부 규정이 있고, 건축물 종류에 따라 기준이 다르므로 건축을 신축하거나 용도 변경하기 전에는 반드시 지자체의 조례를 먼저 확인해야 합니다. 단, 지구단위계획구역에서는 지구단위계획에 따르므로 반드시 지구단위계획 관련 규정을 확인해야 합니다.

정북방향 일조권과 중복되는 경우 얼마나 띄어야 하나요?

대지안의 공지와 정북방향 일조권이 중복되는 북쪽의 경우 둘 중에 더 큰 것을 적용하게 됩니다. 예를 들어, 정북방향 일조 제한이 1.5m고 대지안의 공지가 1m라면 1.5m를 띄우면 됩니다.

대지안의 공지 기준

서울시 건축조례

대지안의 공지기준 (제30조관련)

건축선

- 일반주택, 다세대주택 1m

인접대지 경계선

- 다세대주택 : 1m

- 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 상가, 근린주택 : 0.5m

용도변경 시 대지안의 공지가 중요한 이유

현재 다가구 주택을 다세대주택으로 용도 변경하는 경우

인접대지 경계선이 1m 이상 확보하기 어려우면 용도변경을 불가능하게 됩니다.

대지가 작은 소규모 사업일수록 대지안의 공지로 인해 건축이 불가능한 면적의 비율이 줄어들게 됩니다. 넓은 대지의 경우 건축이 불가능한 면적이 생겨도 전체면적 대비 비율을 적게 차지하지만, 소규모 사업의 경우 좁은 땅에서 건축이 가능한 면적이 많이 생기면 타격을 입을 수밖에 없게 됩니다. 디벨로퍼가 되고 싶은 분들은 일조권 사선제한, 주차장법과 함께 반드시 숙지하고 있어야 하는 내용입니다