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by 하우스플래너 Oct 05. 2019

리모델링 하기 좋은 단독주택의 3가지 조건

신축보다 리모델링을 고려해봐야 하는 단독주택의 특징은?

리모델링 하기 좋은 단독주택의 3가지 조건

신축과 리모델링을 고려할 때 신축보다 리모델링이 유리한 건물들이 있다.

세월이 흐르면서 건폐율과 용적률뿐만 아니라 도로 확보를 위한 건축선 후퇴, 주차장 설치, 일조권 사선 제한 등등, 노후 주택이 과거에는 신경 쓰지 않아도 됐던 수많은 규정들이 계속 생겨났다. 그리고 그것을 모두 지켜 신축을 하다 보면 건물의 규모가 예상보다 훨씬 줄어들어 사업성이 떨어질 수 있다. 무조건 노후 주택이라고 신축을 고려했다가 이런 내용을 모르고 후회를 하는 경우가 있으니 사전에 반드시 점검해보자.

리모델링하기 좋은 건물이란?

리모델링을 하는 경우 유리한 매물의 조건은 다음과 같다.

과거 지어질 당시 완화된 법의 기득권을 인정받는 건물 (건폐율, 주차장법)

신축 시 현재의 법과 조례에서 정한 제한에 의하여 기존 건물보다 연면적이 줄어드는 경우가 많다. 예를 들어, 상가주택의 경우 주차대수로 인해 1층 상가면적이 줄어들면 임대수익이 크게 감소할 수 있어 신축보다 리모델링이 유리한 경우가 생길 수 있다.

예전에 지어진 건축물들은 법규 등의 개정 등으로 현행법 규정에 맞지 않게 된 경우 "건축법 제6조 기존 건축물 등의 특례조항"에 의하여 적법한 건물로 인정한다.

1. 주차장법

주차장 법이 강화되기 이전에 지어진 단독주택으로 대지 안에 공지의 여유가 없어 주차장을 추가로 설치할 수 없거나 아예 주차장이 없는 단독주택

지금과 달리 구옥이 지어진 시대에는 차가 지금처럼 많지 않았기 때문에 주차장 의무 대수에 대한 법적 기준이 지금보다 훨씬 완화되어 있었다. 건폐율도 지금보다 훨씬 완화되어 있기 때문에 같은 대지면적이라도 지을 수 있는 건물의 규모가 훨씬 크다. (심지어 대지 면적보다 더 넓은 땅을 차지하고 있는 집들도 있음) 주차난이 없던 시절의 법으로 지어진 단독주택을 다시 신축하게 되면 기득권을 인정받지 못하고 새로 강화된 현재의 주차장법을 적용해야 하므로 면적이 많이 줄어들 수밖에 없다. 이런 경우 기존 건물의 주차장 대수와 건폐율을 그대로 유지하는 것이 사업성이 높다.

2. 대지 안의 공지 (건축선과 인접대지경계선)

옛날에 지어진 건물 중에 건폐율 80%가 넘는 건물들이 종종 있다.

오래된 건물 중에는 옆집과 거의 붙어있을 정도로 인접대지와의 간격이 없게 지어진 집들이 있다. 인접대지 경계선에 대한 이격거리는 1999년 이전까지는 건축법에 포함되어 있었지만 1999년 2월 8일 건축법이 개정되면서 없어졌고 지금은 민법의 기준에 따라 인접한 대지들로부터 이격을 하게 된다. 민법의 이격거리 기준은 인접대지 경계선에서 건축물의 모든 부분 (처마, 발코니, 계단 등) 최소 0.5m 이상 이격을 해야 한다. (다가구는 0.5m 이상, 다세대주택은 1m 이상 이격)

2004년 제정된 국토계획법의 건폐율 제한 이전에 지어진 건물 중에는 건폐율이 현행 규정인 60%를 훨씬 넘는 경우가 종종 있다. 특히 서울 4대 문 안쪽 지역의 오래된 건물의 경우 건물들이 서로 붙어있는 경우가 많은데 이런 건물을 매입해서 신축을 하게 되면, 현행법상 건폐율을 60% 초과할 수 없기 때문에 건축물의 바닥면적이 기존보다 훨씬 줄어들게 되어 임대수입이 감소할 가능성이 크다.

3. 건폐율과 용적률

과거 서울시 일반주거지역 용적률이 무려 400%인 경우가 있었다.

(현재 1종 150%,2종 200%,3종 250%)

1990년 5월에 한시적으로 용적률을 대폭 완화했는데 이 당시 지어진 건물은 지금의 용적률과는 차원이 다른 연면적을 가지고 있다. 이를 활용하여 리모델링하는 경우 신축 시 적용되는 면적과 큰 차이가 있기 때문에 리모델링을 고려해볼 필요가 있다.

서울시 용적률 변화 과정

서울시 주택정책은 90년 이전까지는 주택공급을 늘리기 위해 용적률을 높이는 정책을 추진해오다 이후에는 계속 낮추는 추세다.

1979년 : 180%

1985년 : 250%

1990년 4월 : 300%

1990년 11월 : 400% (역대 최대)

1998년 : 300%

2000년 : 250%

2003년 7월 이후 : 종세분화에 따른 용적률 적용

1979년 180%이던 일반주거지역 용적률은 1985년 250%,90년 4월 300%로 높아진 데 이어 1990년 11월 400%로 정점을 이뤘다. 그러나 98년엔 300%로 낮아졌고 2000년에 다시 250%로 떨어졌다. 현재는 2003년 7월 일반주거지역 종세분화 이후 바뀐 용적률을 적용하고 있다.

(일반주거지역을 1·2·3종으로 나눠 1종은 150%,2종은 200%,3종은 250%로 용적률을 제한)

이 때문에 1990년대에 지어진 단지, 특히 설계·분양에서 실입주까지 몇 년이 걸려 1990년 중·후반에 입주한 단지는 용적률이 높게 지어진 것이다. 그러다 2000년 7월 법이 바뀌어 용적률이 250%로 다시 강화됐다. 결국 1990년 이전이나 2000년 이후에는 용적률이 250%밖에 허용되지 않았지만 그 사이 기간에는 최대 400%까지 허용됐기 때문에 1990년대 중·후반에 지어진 단지들의 용적률이 높은 것이다.