신도시 상가주택: 이주자택지 vs 협의자택지
이주자택지(점포겸용 단독주택), 협의자택지 (주거전용 단독주택) 차이점은
신도시 상가주택: 이주자택지 vs 협의자택지
이주자택지(점포겸용 단독주택), 협의자택지 (주거전용 단독주택) 차이점은
이주자택지 vs 협의자택지
신도시로 건설할 지역을 확정되고 그 지역을 가보면 오래전부터 해당 지역에 살던 원주민들이 현수막을 걸어 놓은 것을 쉽게 확인할 수 있다. 택지개발을 진행하는 LH 같은 사업주체는 기존에 그 지역에서 살던 원주민들의 토지와 건물을 가치를 감정해서 보상을 받고 이주를 시키게 되는데 이 과정에서 상당한 마찰이 발생한다.
도심지의 소규모 개발에 대한 리모델링이나 신축사업만 해도 빨리 명도를 시켜 공사 기간을 줄이는 것이 중요한 것처럼 대규모 택지개발을 진행하는 주체 입장에서도 원주민들을 빠르게 이주시키고 사업기간 안에 개발을 끝내는 것이 매우 중요하므로 원주민의 마찰을 줄이기 위해 보상책으로 '이주자택지'를 원주민에게 분양한다.
원주민이 받을 수 있는 토지는 크게 2가지 이주자택지(점포겸용 단독주택), 협의자택지 (주거전용 단독주택)으로 나누어진다.
이주자택지란?
이주자택지는 택지예정지구로 발표되기 전에 일정기간 동안 허가된 건물을 소유하면서 실제 거주한 자에게 부여하는 토지인데 수도권은 공람공고일 1년 전부터, 지방은 공람공고 이전부터 거주를 하면서 살고 있어야 가격 조건이 된다. 이 택지는 택지 조성원가의 70~80% 수준으로 공급된다.
사업주체는 원주민의 이주 협조 정도에 따라 1순위와 2순위로 나눈다.
제시한 이주 기한까지 이주한 원주민을 1 순위자로 부르며 상권이 좋은 위치의 토지를 추첨받을 권리를 주고 보상협의가 안되거나 기한까지 이주하지 않은 자들은 2 순위자로 정해 1순위보다 분리한 위치의 자리의 택지를 추첨받을 권리를 준다.
1 순위자 : 제시한 이주 기한까지 이주를 한 원주민들
2 순위자 : 보상협의가 되지 않거나 이주 기한까지 이주하지 않은 원주민들
사업주체는 이주자택지를 분양받을 권리가 있는 원주민들에게 추첨을 통해 택지를 배정하는데, 상권이 좋은 지역의 경우 로또 당첨과 같이 그 자리에서 높은 프리미엄 (수억) 차액을 얻을 수 있게 된다. 원주민은 사업주체와 토지에 대한 매매계약을 체결하고 주체의 동의하에 1회에 한하여 명의변경이 허락된다.
보통 1 순위자들에게 가장 좋은 노른자 상권의 토지를 분양받을 자격을 주기 때문에 대부분 1 순위자 자격을 받기 위해 신속히 이주하게 된다.
협의자 택지란?
협의자 택지는 사업지구 내 1,000㎡ 이상의 토지를 주민공람공고일 이전부터 소유한 원주민에게 공급되는데 상가와 주거를 모두 지을 수 있는 이주자택지와는 달리 이 토지에는 주택만을 지을 수 있다. 협의자 택지는 보통 건폐율 50%, 용적률은 80%가 적용된다.
토지를 소유하고 실제 거주하고 있었던 경우 : 이주자택지
소유만 하고 있었던 경우 : 협의자택지
참고) 상가딱지(생활대책용지)란?
원주민들은 이주자택지 이외에 또 다른 보상책으로 6~8평 내외의 근린상가를 지을 수 있는 권리를 부여받게 되는데 보통 상가딱지라 한다. 8평의 작은 땅을 가지고서는 건축을 하기 어려워서 보통은 30~40명 내외의 상가조합을 구성해서 300평 전후의 규모의 근린생활시설 신축부지를 분양받는다.
8평 (권리) x 30명 = 1개 조합 (240평)
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