꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑧ 수익률 분석

세전이익, 당기순이익, 매출수익률, 자본수익률

꼬마빌딩 투자: 수지분석표 작성하기- ⑧ 수익률 분석

세전 이익 (사업이익) = 분양 매출 합계 - 지출 합계

법인과 개인의 경우 세금납부 방식의 차이가 있으므로 세전 이익으로 사업 이익금을 표시한다.

영업이익 = 매출액 - 건설비용 - 광고비 - 인건비

경상이익 (당기순이익) = 영업이익 - 금융비용

매출 수익률 (ROS:  Return On Sale) = 분양 매출 합계 / 세전 이익

- 매출 수익률이 최소 10% 이상 되어야 금융기관에서 대출을 검토해준다. 미분양으로 상황인 경우 10%를 할인해 분양을 완료할 수 있어야 대출금을 상환할 수 있으므로 매출수익률을 부동산 경기 침체 등 외부 충격으로부터 사업성을 판단하는 지표로 사용한다.

자본 수익률 (ROE : Return On common Equity) = 세전 이익 / 자기 자본

세전 이익을 자기 자본으로 나눈 수익률을 말한다.  

자본금 

= 부동산 개발에 투입된 자기 자본 (토지매입비, 설계비, 건설비)

사무실 임대료, 급여, 식대, 교통비, 비품 구매비 등 일반관리비는 자기 자본으로 인정받지 못함

자기 자본비율

= 총사업비 (지출금액 ) / 자기 자본

2011년 저축은행의 대규모 PF 부실 사태가 발생한 이후 금융기관의 PF대출이 전체 대출의 20%를 넘지 못하게 하고 PF사업에 들어가는 사업자금의 20% 이상을 자기 자본으로 확보할 수 있는 차주에 대해서만 PF대출을 취급할 수 있도록 규제를 강화했다. 

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