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by 하우스플래너 Oct 17. 2019

연예인 건물 서장훈 빌딩 옥외광고판 수익과 설치기준은?

연예인 건물주의 대표주자 서장훈 씨의 서초동 건물의 옥외광고판 예상수익은

수익형 부동산 투자의 기본 원리 = 단위 면적 당 수익 높이기

수익형 부동산은 기본적으로 단위면적당 임대수익을 극대화해야 가치가 증가됩니다.

단위 면적 당 수익 높이기

- 오피스 빌딩 > 원룸 / 고시원 변경 (오피스 수요 < 주거 수요)

- 대형 아파트 월세 > 부분임대 아파트, 셰어하우스 (대형 아파트와 소형 아파트 월세 차이가 적은 지역)

- 원룸 건물 > 섹션 오피스 (주거 공급에 비해 1인 기업 수요가 많은 지역)

예를 들어, 주변에 오피스빌딩이 많은데 이를 원룸이나 고시원으로 변경했을 때 단위면적 당 임대수익이 높아지면 빌딩의 수익률이 올라가고 그로 인해 매매 가격이 상승되는 원리입니다.

반대로 원룸이 공급이 많은 지역이라면 기존 원룸과 차별화된 공간과 인테리어로 셰어하우스를 만들거나 오피스 수요에 비해 공급이 없다면 섹션 오피스로 운영 시 단위면적당 수익을 비교해봐야 합니다.

40평대 이상의 대형 아파트의 월세가 20평대와 큰 차이가 없다면 대형 평수를 아파트를 부분 임대 구조로 만들거나 방의 개수가 많고 화장실의 위치와 동선이 좋다면 셰어하우스로 운영하여 단위 면적당 임대 수익을 올릴 수 있는지 고려해봐야 합니다.

결국 수익형 부동산 투자를 잘하려면 단위 면적당 수익을 올릴 수 있는 다양한 방법에 대한 사례를 익히고 응용력을 길러야 합니다.

이런 물리적인 공간의 사용 용도를 변경하는 방법 말고도 추가적인 수익을 올릴 수 있는 방법들이 있습니다.

예를 들어, 에어비앤비를 운영하는 경우 주변 경쟁자들이 많아져 숙박료를 높여 경쟁력을 만들기 어려운 상황이라면 새로운 서비스를 제공하여 추가적인 수익을 올리는 방안을 고민해볼 필요가 있습니다.

예를 들어, 다음과 같은 방법이 있습니다.

새로운 서비스를 제공하여 추가 수익 올리기 → 단위 면적 당 수익 높이기

- 얼리 체크인, 레이트 체크아웃 (시간당 1만 원)

- 미니바 운영하기 (맥주, 생수를 싸게 구매해 마진 붙여 팔기)

- 휴대용 와이파이 대여하기

- 시내 관광안내

비슷한 구조와 콘셉트로 숙박료를 높일 수 없다면 남들이 하기 어려운 나만의 차별화된 방법으로 수익을 만드는 방법은 없을지 고민해봐야 합니다.

직접 서비스 운영이 가능하면 단위 면적당 수익을 늘릴 수 있는 방법은 더욱 다양해집니다.

신도시의 빈 땅을 빌려 아이들이 뛰어노는 방방이나 세차장을 운영하여 주변 건물 월세의 몇 배 이상의 수익을 벌 수도 있고

오래 방치된 폐건물을 싸게 임대해서 인테리어 비용을 최소화하여 대형 카페를 운영하고 플리마켓과 대관을 통해 추가적인 수익을 올릴 수도 있습니다.

빌딩도 마찬가지입니다.

옥외광고판, 주차장 등 기본적인 수익 외에 다양한 방법으로 추가 수익을 올리는 방법이 있습니다.

오늘은 그 한 예로 옥외광고판에 대한 얘기를 해드리려고 합니다.

연예인 건물주로 유명한 서장훈 씨의 양재역 건물에 대한 히스토리와 옥외광고판에 대한 내용입니다.

1999년 7월 IMF 외환 위기로 강남의 대형건물들이 경매로 넘어가던 시절 서장훈의 아버지는 양재역 2번 출구에 바로 붙어있는 서초동 빌딩을 대출 13억을 포함해서 28억 1700만 원에 낙찰받습니다. (감정가의 60~80%) 그 당시 서장훈 씨의 나이가 26살이었는데 부모님이 서장훈 씨의 은퇴를 대비해서 매입을 했다고 하는데 탁월한 선택이었습니다.

시간이 흘러 2011년 신분당선이 개통되면서 양재역은 지하철 3호선과 신분당선의 더블 역세권으로 가치가 급등했고 출구 바로 앞에 위치한 초역세권 서장훈 씨의 건물의 가치는 말할 필요도 없어졌습니다. 현재 옆 부지에 서희건설 빌딩 등 높은 고층 빌딩이 연달아 지어졌고 서장훈 씨의 건물의 가치도 곧 매입 당시보다 10배의 가치가 생길 것으로 판단됩니다. (현 시세 230억)

서장훈 씨 건물

서초동 1366-7 (다보빌딩)

(빌딩 이름 다 보인 이유는 서장훈 아버지가 대표로 계신 다보 기획의 이름이랑 연관된 것 같습니다. 실제 관리도 아버지가 한다고 합니다.)

대지면적 376.9㎡(약 114평)

연면적 1474.78㎡(약 446평)

지하 2층~지상 5층 건물

준공년도 1986년

임대료 월 4000만 원 + @ (옥외 전광판 임대료)

양재역사거리는 강남대로와 남부순환로가 교차하는 곳으로 강남 도심(GBD)과 수도권(용인, 분당, 수원)을 연결하는 교통의 중심지입니다. 양재역 2번 출구부터 강남역까지 이어지는 대로변에는 고층 빌딩이 즐비하고 이면도로에도 각종 상가와 음식점, 술집 등이 밀집되어 있으며 시간이 갈수록 빠르게 변화하고 있는 땅값이 절대 떨어질 수 없는 지역입니다.

서장훈 건물만 높이가 낮은 이유는? (신축 대신 리모델링을 선택한 이유)

왜 서장훈 건물은 옆 건물에 비해서 높게 신축을 하지 않는지 묻는 분들이 많습니다. 해당 부지의 용도지역은 상업지역으로 고층으로 신축이 가능합니다. 하지만 2015년 리모델링을 했는데 그 이유는 옥외 광고판에 있는 것으로 추측됩니다. 옆에 건물들처럼 고층으로 신축을 하게 되면 옥외 광고판을 설치하는 것은 거의 불가능하므로 신축을 통한 수익보다는 최소한의 리모델링으로 기존의 건물의 외관을 업그레이드하고 매력적인 수익인 옥외광고판을 유지하는 쪽으로 판단을 한 것으로 판단한 거죠.

서장훈 건물의 가장 큰 특징은 옥외 광고판입니다. 서장훈 씨는 주변 시세보다 낮은 임대료를 받아서 착한 건물주로 알려져 있는데 옥외 광고판의 수입이 워낙 크다고 합니다. (광고수익이 월 1억 이상, 강남대로 광고판의 경우 1년 이상 장기 계약되어 있을 정도로 인기가 높음) 단 건물주가 직접 광고판을 운영하면서 광고주들에게 수익을 얻는 것은 아니고 광고대행사가 입찰이나 광고판을 연 단위의 고정비 형태의 계약을 하는 형태로 진행되는 것이 일반적이라 서장훈씨는 광고수익이 아닌 옥상 광고판으로 임대료를 받고 있을 것으로 추측됩니다.

옥외 광고판 입지

강남대로와 남부순환로 교차점으로 상습 교통정체 지역 (왼쪽 사당방향, 직진 강남방향, 우측 잠실방향)

지하철 3호선과 신분당선의 더블 역세권의 유동인구 등 해당 위치는 양재역 사거리 상습정체구간으로 광고의 집중도가 매우 높습니다. 강남의 타 전광판보다 층수가 낮은 편이라 횡단보도에서도 무의식적으로 광고를 볼 수 있는 높이입니다. 수 년간 삼성전자 수원사업장에서 서울로 출퇴근 버스를 타면서 양재역 사거리 교통 정체를 매일 경험한 사람으로 저 광고판의 효과는 제가 확신할 수 있습니다.

게다가 최근 양재역 사거리 횡단보도 설치가 되어 과거 지하철을 통해 이동하던 사람들이 지상에서 신호를 기다리고 이동하면서 광고판에 노출될 확률이 높아졌습니다

옥외광고판의 설치 기준과 서장훈씨 건물의 대략적인 광고 임대 수익은 아래 내용을 참고하시면 됩니다.

옥외광고판의 설치 허가기준

LED 광고판의 경우 허가나 신고받는데 시간이 많이 걸리고 상당히 까다롭습니다. 사업장에 LED광고판을 설치하려면 시청 또는 구청의 허가 또는 신고를 해야 하는데 허가나 신고의 수리 기준은 토지용도, 건물용도가 설치에 적합해야 하는 것은 물론이고, 교통안전에 지장이 없어야 합니다.

1) 서울시의 경우 4층 이상 15층 이하의 건물로 지자체의 허가를 통해 옥외 광고판을 설치할 수 있습니다.

관할 구청 건축과 담당자를 통해 신고를 하게 되며, 설치 가능 표시기간은 3년입니다. 3년 이후에도 지속적으로 쓰려면 종료 30일 전에 연장 신청을 하면 됩니다.

[참고] 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률 시행령

3. 옥상간판은 다음 각 목의 구분에 따른 층수의 건물에만 표시할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사가 지역적 특색을 반영하기 위하여 필요하다고 인정하여 시ㆍ도 심의위원회의 심의를 거쳐 고시한 지역에서는 다음 각 목의 구분에 따른 층수에 하나의 층을 4미터로 적용하여 계산한 높이를 충족하는 건물에도 표시할 수 있다.

가. 특별시의 경우: 5층 이상 15층 이하의 건물

나. 광역시(군 지역은 제외한다)의 경우: 4층 또는 5층 중 해당 광역시의 조례로 정하는 층수 이상 15층 이하의 건물

다. 시(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 경우: 4층 이상 15층 이하의 건물

라. 군(시의 읍ㆍ면 지역을 포함한다)의 경우: 3층 이상 15층 이하의 건물

[참고] 서울특별시 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 조례

4. 건물 4층 이상 15층 이하 벽면에 하나의 간판을 다음 각 목의 기준에 따라 표시할 수 있다

가. 면적은 225제곱미터 이하이고, 가로 크기는 당해 건물의 폭 이내, 세로 크기는 건물 높이의 2분의 1을 초과해서는 아니 된다.

나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 상업지역에 있는 건물(하나의 건물이 상업지역과 다른 용도지역에 걸쳐 있는 경우에는 상업지역에 있는 것으로 본다. 이하 같다)로서 영 제4조 제1항 제1호 나목에 따른 타사 광고 또는 옥상간판이 표시되지 아니한 건물에 한하여 타사 광고를 표시할 수 있다.

5. 가로크기는 당해 업소 가로 폭의 80퍼센트 이내로써 최대 폭은 10미터 이내여야 한다.

6. 세로크기는 위층과 아래층의 창문 간 벽면의 폭 이내로써 판류형간판은 80센티미터 이내, 입체형간판은 45센티미터 이내여야 한다.

2) 광고판 사이즈

옥외 광고판의 경우 거센 바람의 경우 추락의 위험이 있으므로 설치 시 위험성 등을 따져서 허가 승인을 결정한다. 규정된 간판의 사이즈는 가로 30m, 세로 20m 이내, 높이는 건물 높이의 1/2 이하로 15m 이내로 정해야 한다. 상업지역과 관광지역의 경우 규정이 완화되기도 한다.

3) 수익성

옥외 광고판은 광고비용을 받는 것이기 때문에 얼마나 많은 사람이 볼 수 있는지 여부에 따라 금액이 비례된다. 서장훈 건물의 경우 강남대로와 남부순환로가 교차하는 지점에 위치하며 더블 역세권과 버스 정류장이 많아 유동인구가 많다. 게다가 교통 정체가 심한 지역으로 광고에 노출될 확률이 높다.

서장훈 씨 건물 옥외광고판 기준

(광고매체 : 양재 다보빌딩 전광판)

13m x 8.3m (최근에 베젤 줄이고 해상도 높여 광고효과 상승됨)

운영시간 : 06:00 ~23:00 (17시간 노출)

1구좌 = 20초 기준 CF 일 100회 이상 노출

월 광고비용 : 1구좌당 1000만원 전후

총 광고 구좌 : 25구좌

업계 단가와 자료를 확인해보니 광고판 임대료 수익은 당사자만 알겠지만, 광고업체의 광고 수익이 최소 월 1억이 넘는 것은 맞는 것 같다. (명동의 옥외전광판의 경우 월 5~6억원도 가능하다고 함)

[참고] 옥외 전광판광고매체 특징

1. 옥외 전광판광고매체는 4대 광고매체와 별도로 동영상 광고를 옥외에 할 수 있다.

2. 대중교통 이용수단 수용층과 특정 지역 수요층 상대로 광고를 할 수 있다.

3. 비교적 저렴하게 광고를 진행할 수 있다.

4. 표출기준 20초 CF 기준 (일 100회 이상)=30초 CF기준 67회이상 =40초 CF기준 50회이상=1구좌

4-1. 편성된 광고 랜덤 Cycle 순차 방영

5. 광고료 월광고 단가 (지역별로 상이함)

6. 광고사이즈가 상대적으로 타매체에 비하여 크다.

7. 문자형 가독율이 높다.

8. 광고물 제작소재를 다양하게 활용 가능하다.

8-1. ex) 20초 CF 50회 방영(1안시안)+ 20초 CF 50회 방영(2안시안) 등등

광고매체명: 양재다보빌딩 전광판

① 강남인근지역 출퇴근 차량과 강남 이동경로 상시 교통차량 타켓 광고 노출 가능

② 양재역 사거리 주변 유동인구 광고 노출가능

③ 상습정체 신호 대기 위치

[참고] 옥외전광판 불법 운영 사례

건물주와 광고업자가 막무가내로 건물을 증축하고 전광판을 설치한 사례

불법 운영한 이유는?

전광판 운영수익 연간 최소 5~6억원 > 이행강제금(과태료) 연간 최대 1천만원

중구 명동2가 108-1호 상신사 건물 옥상 불법 LED전광판

서울 중구 명동2가 한국은행 앞 교차로 사거리 상신사 건물

명동과 남대문시장이 이웃해 있는데다 한국은행 본점, 신세계 본점, 서울 중앙우체국 등이 위치해 있어 사람들의 왕래가 매우 잦은 곳으로 광고 효과가 큰 입지

2007년 3월 당시 3층짜리였던 상신사 건물 옥상에 설치돼 있던 LED전광판이 ‘옥외광고물 등 관리법’ 상 5층 이상의 건물에만 허가를 내줄 수 있다는 규정에 걸려 철거됐다. 하지만 바로 증축공사가 진행되는가 싶더니 어느새 해당 건물 옥상에 가로 10.5M, 세로 7.2M크기의 새로운 LED전광판이 그야말로 뚝딱 설치됐다고 함. 당시 상신사 건물의 증축공사 및 LED전광판 설치공사는 허가관청인 중구청에 신규허가나 변경허가, 연장 허가 등에 대한 일체의 신고 없이 불법 시공됐으며, 공사완료 후 완공허가도 물론 받지 않음

해당 건물은 현재도 일반건축물대장 상 3층 짜리 건물임에도 당시 1개층을 무단 증축하고 외벽을 유리벽으로 시공해 밖에서 보면 마치 5층짜리 건물로 보이도록 위장했다고 함