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by 하우스플래너 Oct 26. 2019

꼬마빌딩 투자 용적률 극대화하기 (경사진 땅 활용법)

꼬마빌딩 투자 경사진 땅 용적률 극대화하는 법 (실전사례)

경사진 땅을 활용해 용적률 극대화하는 법 (실전사례)

용적률 = 사업성을 결정하는 척도

용적률 구하는 공식 = (건물 연면적 / 대지면적) * 100%

용적률은 대지면적에 대한 건물의 연면적의 비율로 지상에서 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있는지에 대한 개념입니다. 지상으로 올릴 수 있는 층이 높을수록 임대 면적이 증가되어 결국 임대수익도 늘어나기 때문에 보통 용적률을 사업성을 결정하는 척도로 말합니다.

용적률 구할 때 건물 연면적에 포함되지 않는 면적은?

지하층, 지상 주차장 면적 중 필로티 부분, 발코니 확장 면적

그런데 용적률을 구할 때는 지하층과 지상층의 필로티로 된 주차장 면적, 발코니 확장면적 등은 연면적에서 제외됩니다. 같은 땅이라도 이런 용적률에 포함되지 않는 면적들을 어떻게 활용하는지에 따라 사업성이 달라질 수 있습니다.

경사진 땅을 지하층으로 활용하는 방법

용적률을 극대화하는 대표적인 사례는 경사진 땅을 활용하는 방법입니다. 지하층은 용적률에 포함되지 않기 때문에 경사진 땅으로 지하층의 기준을 만족할 수 있다면 이를 활용하여 사업성을 극대화할 수 있습니다. 경사진 땅의 뒤쪽이 땅속에 묻혀있는 경우 해당 층을 지하층으로 인정받을 수 있기 때문에 1개 층(지하 층)을 추가로 지을 수 있게 되는 원리입니다.

실전사례

지하층을 활용하여 용적률을 극대화하는 사례로 신도시 택지지구 단독주택 사례를 소개해 드리겠습니다.

아래와 같이 단독주택지 수의계약이 나왔는데 774-1번지와 17번지 2개 중에 하나의 땅을 선택해야 하는 상황이라고 가정해봅시다. 도로를 낀 땅도 아니고 면적과 가격도 비슷해서 지도상으로는 큰 차이가 없어 보입니다.

실제 현장의 모습을 살펴보겠습니다. 로드뷰상으로도 큰 차이점은 없어 보입니다. 실제 1번지와 17번지 두 가지 땅 중에 하나를 선택하라고 하면 많은 분들이 주차장을 마주하는 땅보다는 녹지를 마주하는 땅을 선호해 1번지 땅을 선택하게 됩니다.

하지만 주변을 자세히 관찰해보면 경사가 진 땅인걸 확인할 수 있습니다. 이 경우 경사면을 활용해 지하층을 만들어 사업 용적률을 확보할 수 있는지 확인해야 합니다.

추가로 지도상에 표시된 녹지도 토지이용계획원과 위성지도로 확인해보면 묘가 있는 것을 확인할 수 있습니다.

택지투자를 하는 분들중에서 지도만 보고 택지를 선택하는 분들이 있는데 최소한 토지이용계획확인원, 로드뷰, 위성사진을 비교해보고 현장답사도 해서 주변 환경을 제대로 파악하는 것이 중요합니다.

경사진 땅을 제대로 활용하는 경우 두 땅의 활용 가치는 많은 차이가 있습니다. 예를 들어, 17번지 토지의 경우 도로에서 진입하는 부분을 지하 1층으로 쓸 수 있기 때문에 주차장 박스를 넣으면 비를 맞지 않는 실내 주차공간과 창고를 가지면서 주차장 윗부분을 넓은 마당으로 쓸 수 있는 단독주택을 만들 수 있습니다.

이해를 위해 지하층을 활용한 모습을 그려보면 대략 이런 식으로 땅을 활용할 수 있습니다.

이 택지지구의 경우 지구단위계획에 의해 3개층 높이 제한을 받는데 17번지의 경우 경사면을 활용하여 지하층을 만들면 도로에서 봤을 때 4층 같은 집을 지을 수 있게 되는 겁니다.

오랜만에 실제 현장에 지어진 건물도 확인할 겸 답사를 갔다왔습니다.

위에 사진은 인도를 접한 경사면에 지어진 단독주택입니다. 옆에서 보면 어떤 식으로 경사면을 활용해 지하층을 주차장으로 활용하는지 이해가 되실 겁니다.

경사면에 있는 다른 집들도 모두 같은 방식으로 지하층을 주차장으로 활용하고 있습니다. 이 택지지구의 경우 입지와 수요자의 특성을 고려해보면 이런 방식으로 토지를 활용하는 것이 사업성이 높습니다.

좀 더 쉬운 이해를 위해 경사지 앞 뒤면에 모두 건물이 지어진 토지들을 살펴보겠습니다.

아래는 경사면 땅에 위치한 774-18번지와 774-0번지에 집이 지어진 모습입니다.

774-18번지의 경우 진입로의 높아지는 경사면을 이용해 주차 박스를 만들고 그 윗부분을 넓은 마당으로 쓸 수 있지만 (지하층 벙커주차장 + 1,2,3층 + 다락), 774-0번지의 경우 진입로가 낮아지는 경사면을 접하고 있으므로 18번지 같은 구조로 토지를 활용하기 어렵습니다.

774-3번지의 경우도 진입부가 내려가는 경사면에 접해있어서 땅의 전면부에 주차 박스를 넣어 지하층으로 활용하고 주차 박스 윗부분을 마당으로 활용하기는 어렵습니다. 대신 보행자도로를 끼고 있는 건물 측면에 지하층으로 들어가는 문을 만들고 지하층을 활용한 것으로 보입니다. 이전 사례들과의 차이점은 기존 필지들은 듀플렉스 형태의 땅콩집을 2개 지은 반면 이 필지는 하나의 건물에 3가구가 있는 일반적인 다가구주택 1개를 지었다는 점입니다.

실제 경사면의 레벨차가 어느 정도인지, 어떤 식으로 지하층이 지어지는지 이해를 위해 아직 집이 지어지지 않은 땅의 모습들도 보여드립니다.

오늘은 택지지구에서 경사면을 활용한 지하 주차 박스를 가진 단독주택 사례를 보여드렸는데요. 이런 구조 외에도 다양한 방법으로 경사면과 지하층을 활용할 수 있습니다. 택지지구외에 구도심의 꼬마빌딩을 투자할 때도 이런 경사면을 활용하는 방법을 알고 있는 것은 매우 중요합니다. 경사면을 활용한 지하층 같이 법적 용적률에 포함되지 않는 사업 용적률을 얼마나 찾을 수 있는가에 따라 같은 땅이라도 차별화된 사업성을 만들 수 있기 때문입니다.

용적률의 개념은 간단하지만 이를 제대로 응용하려면 다양한 실전 사례를 경험하고 스스로 응용하는 능력을 키우는 것이 중요합니다. 평소 주변을 다닐 때 경사지를 보게 되면 경사면에 접한 건물의 1층이 실제로 1층인지 지하층이라면 어떤 식으로 이를 활용하고 있는지 확인해보는 습관을 가지시길 추천해드립니다. 원리를 배우고 계속 다양한 사례를 접하면서 응용력을 키우다 보면 같은 땅이라도 다른 사람의 눈에 보이지 않는 차별화된 경쟁력을 만드는 법을 터득할 수 있습니다.