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by 하우스플래너 Oct 28. 2019

서울 단독주택 매매 최소비용으로 투자하는 방법은?

구도심의 오래된 단독주택에 투자해야 하는 이유

1. 토지에 대한 완벽한 소유권 확보

우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 법제화되어있다. 등기부등본은 토지와 건물로 나뉘고 건물은 일반건물과 집합건물로 나누어진다. 일반 사람들이 많이 투자하는 부동산을 토지소유의 기준으로 분류하면 대부분 집합건물이다. 아파트, 오피스텔, 아파트형 공장, 연립주택, 다세대주택, 구분상가 등은 모두 집합건물에 속한다. 자신이 단독으로 건물을 소유하지 못하고, 여러 명의 집단으로 건물의 소유권을 공유하면 집합건물이 된다. 집합건물은 등기부등본을 발급할 때 부동산 구분란에 집합건물로 표시가 된다. 집합건물은 토지등기부 등본이 따로 발급되지 않고 토지와 건물이 하나의 등기부등본에 표시되며 전체 토지면적에서 자신이 소유한 토지의 면적이 대지권 비율로 표시가 된다.

집합건물보다 오래된 단독주택에 투자하는 것이 나은 이유는 토지에 대한 완전한 소유권을 확보할 수 있기 때문이다. 어느 누구의 간섭도 받지 않고 원하는 시점에 국가가 정한 법률과 조례에 따라 신축을 할 수 있다. 매일 감가상각 되는 건물과 달리 토지의 가치는 영원하다. 온전한 토지의 소유권을 가진 자는 시간이 지나면 높아진 토지의 가치 위에 그 가치를 반영하는 건물을 다시 지을 수 있다.

집합건물의 경우 시간이 지나 건물이 노후화되어 재건축을 해야 하는 순간이 오면 토지를 공유한 소유자들과 함께 의견 일치를 보아야만 재건축이 가능하다. 다세대주택인 빌라만 하더라도 구분 소유자들의 모든 동의가 있어야 재건축이 가능한데 재건축을 위한 조합을 구성해보면 사람이 많을수록 여러 가지 이해관계가 얽혀 이견과 마찰이 생기게 되고 생각보다 모든 동의를 거쳐 실행을 하기까지 많은 시간이 소요된다.

아파트, 오피스텔, 상가같이 새로 지어진 집합건물을 분양받을 때는 토지가 아닌 건물을 보고 투자를 결정하게 된다. 신축 상태에서는 마치 독립된 소유권을 가진 것 같은 착각을 하게 되지만 시간이 흐르면 건물은 감가상각 되고 30년 후 재건축 시점이 되면 결국 토지의 가치만 남게 된다. 토지에 대한 자산이 공동 소유로 묶여있는 경우 수많은 사람과의 동업을 할 수밖에 없다. 집합건물의 토지이용에 대한 제약이 많다는 단점은 결국 가격에 반영이 될 수밖에 없다. 실제로 건물의 잔존가치가 거의 없는 30년 된 단독주택과 인근 빌라의 토지 지분당 땅값을 비교해보면 차이가 난다. 단독주택의 평당 가격이 3천만 원이라면 인근 빌라의 지분 대비 땅값은 2천만 원도 되지 않는 경우가 많다.

[참고] 집합건물 VS 일반건물

집합건물

토지가 대지권화 된 건물로 오직 건물등기부등본만 존재한다. 별도의 토지등기부를 사용하지 않고 대지권을 적시하여 건물과 불가분 관계에 있는 토지가 종속되어 있음을 말한다. 이는 토지를 건물과 분리하여 별도로 매매하거나 저당 잡을 수 없다는 뜻을 의미한다.

- 주거용 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택

- 비주거용 : 구분상가, 아파트형 공장, 오피스, 단지 내 상가

일반건물

건물등기부등본과 토지등기부등본이 따로 존재한다. 일반건물은 사전적인 뜻은 아니지만 집합건물과 달리 건물과 토지를 분리하여 독립적으로 사용하거나 저당 잡거나 매매할 수 있는 건물을 말한다. 단독주택은 일반건물의 대표적인 예로 계약서상에 매매대상으로 건물과 토지의 표시를 따로 하여 두 가지를 모두 매매한다.

- 주거용 : 단독주택, 다가구, 다중주택, 상가주택

- 비주거용 : 빌딩, 건물, 공장, 창고

2. 신축부지의 희소성

과거 경제 성장기에는 각종 사회 인프라가 구축되고 새로운 도시가 건설되는 곳들은 빠르게 땅값이 상승했다. 하지만 일본을 보면 중심지를 벗어난 위성도시는 인구가 줄어들고 부동산이 폭락하고 있다. 물론 우리나라와 일본은 다른 상황을 맞이 할 수도 있겠지만 도심의 부동산 가격이 계속 상승할 것이라는 데는 많은 전문가들의 의견이 일치한다.

게다가 현재 우리나라 출산율은 OECD 국가 중 최하위고 통계청의 자료에 따르면 2031년부터는 인구가 줄어든다고 한다. 반면 주택보급률은 100%를 넘었다. 이런 이유로 정부도 신도시 택지개발보다는 구도심을 재개발하는 방향으로 갈 수밖에 없다. 시간이 갈수록 내재가치 있는 도심의 구옥들은 빠르게 사라질 것이고 신축 가능한 용지들은 희소성을 가지며 가치가 높아질 가능성이 매우 크다.

서울 단독주택 매매 최소비용으로 투자하는 방법은?

집합건물에 비해 단독주택이 온전한 토지의 소유권을 확보할 수 있어 재건축 시기에 단독 의사결정을 통해 토지의 가치가 반영된 건물을 계속해서 지을 수 있다는 점. 그리고 도심지의 부동산 가격이 계속 오를 것이라는 점에 대한 확신이 있다면 하루라도 빨리 도심의 땅을 확보하는 것이 중요하다.

하지만 일반적인 도심지 단독주택의 가격을 보면 건물의 잔존가치가 없다고 해도 만만한 금액대가 아닐 것이다. 어떻게 해야 최소의 자본을 가지고 이런 단독주택 토지의 가치를 확보할 수 있을까? 상황에 따라 여러 가지 방법이 있지만 가장 대표적인 방법은 리모델링을 활용하는 법이다.

관리가 되지 않은 오래된 구옥을 매입하여 리모델링을 한 뒤 다시 전세를 맞추면 전세보증금과 대출을 활용하여 최소비용으로 도심에 토지를 확보할 수 있다.

시간이 지나면서 도심의 토지 가격이 상승한다는 건 그만큼 임대 보증금과 월세도 오른다는 말이다. 도심의 좋은 위치에 온전한 소유권을 가진 토지를 가지고 있으면 시간이 지날수록 투자금이 줄어들고 수익은 높아지게 된다. 게다가 이런 투자 원리를 더 탄탄하게 받쳐 줄 수 있는 공간기획과 대출, 규모의 경제를 만드는 법을 활용하면 실패 확률은 그만큼 줄어들게 된다.

토지의 소유권을 온전하게 가질 수 있는 단독주택은 아파트나 오피스텔 같은 천편일률적인 집합건물과는 달리 나만의 건물에 차별화된 경쟁력을 만들 수 있는 장점이 있다. 같은 지역에 비슷한 땅의 크기를 가진 사람이라도 어떻게 기획을 하고 운영을 하는지에 따라 건물의 가치는 차이가 나게 된다.

"도심의 토지 가격이 지속적으로 상승할 것이라는 믿음이 있는가?"

만약 그렇다면 수많은 사람들과 토지를 공유하는 집합건물 대신 온전한 토지 소유권을 확보할 수 있는 도심의 단독주택에 눈을 돌리자. 내재가치 있는 단독주택을 선별하는 능력과 해당 지역과 수요에 맞는 차별화된 리모델링과 신축하는 법을 통해 임차인에 대한 경쟁력을 만드는 법을 습득하자. 시간이 지날수록 세월과 동업하는 도심 토지 투자의 진정한 가치를 경험하게 될 것이다.