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by 하우스플래너 Oct 28. 2019

부동산 투자 건물이 아닌 토지에 집중해야 하는 이유

부동산 투자의 핵심은 토지. 대지지분이 많은 도심 단독주택에 투자하라

부동산 투자의 핵심은 토지

건물은 가치는 유한하고 땅의 가치는 무한하다.

세월이 지날수록 건물의 가치는 감가상각 되어 제로에 수렴하지만 땅은 영원하다. 결국 시간이 지나면 남는 것은 땅의 가치밖에 없다.

부동산 가격의 상승 = 땅 값의 상승

아파트던 빌라던 자신이 보유한 건물의 가격이 올랐다는 것은 결국 그 건물이 깔고 앉은 땅값이 올랐다는 의미다. 강남 재건축 아파트들의 가격이 무섭게 상승하는 이유는 오래전에 자리 잡은 입지가 좋아 땅값이 비싸기 때문이다. 교통과 학군 등 좋은 환경을 가진 땅에 새로운 신축 건물을 지으면 토지 가치가 아파트 분양 가격에 반영이 되는 것이다. 반면 땅값이 낮은 지역에서는 시간이 지나도 받을 수 있는 분양 가격의 한계가 있기 때문에 신축을 해도 재건축을 사업하는 시행사 입장에서는 사업성이 없게 된다.

아파트 분양 가격을 결정하는 구성요소를 살펴보자.

분양가 = 토지비 + 건축비 + 세금 + 판매 홍보비 + 기타 부대비용 + 이윤

아파트 분양 가격의 핵심은 토지비다. 강남의 수십억을 호가하는 아파트나 지방의 아파트나 나머지 비용은 큰 차이가 없다. 결국 가격이 비싼 땅의 대지지분을 얼마만큼 보유하고 있는가에 따라 내가 소유한 부동산의 미래 가치도 높아질 수 있다.

서울 강남의 오래된 재건축 아파트의 경우 대지지분이 많아 사업성이 있다. 하지만 비슷한 지역의 초고층 주상복합같이 대지지분이 적은 경우라면 건물의 가치가 오를 수 있는 폭이 상대적으로 제한적일 수 있다. 땅값은 계속 오르지만 내가 가진 대지지분이 너무 적으면 건물이 감가상각 되는 속도를 만회할 수 없기 때문이다.

실제로 주상복합 아파트의 시초인 도곡동 타워팰리스의 경우 부의 상징과 랜드마크로 자리 잡았지만 향후 재건축에 대한 사업성을 확보하는 것은 어렵다. 수많은 소유주의 의견을 맞추는 작업도 어렵겠지만 빠르게 감가상각 되는 거대한 건물의 가치를 적은 대지지분에서 오는 토지 가치의 상승분으로 만회하기는 어렵기 때문이다.

부동산 투자 핵심 = 토지가치와 대지지분

부동산을 투자할 때는 무엇보다 토지의 미래 가치와 대지지분을 고려해야 한다. 이런 면에서 꾸준한 지가 상승이 기대되는 도심의 좋은 입지에 위치하면서 장기간 관리가 안돼서 제대로 된 전월세 가격을 받지 못하는 구옥을 매입하는 것은 내재가치가 훌륭한 투자라 할 수 있다. 토지의 가치는 꾸준하게 상승할 것이고 그 토지의 모든 대지지분을 온전히 소유하면서 리모델링을 통해 낮아진 전월세를 회복시킬 수 있다면 시간이 지날수록 상승된 토지의 가치가 모든 리스크를 감소시킬 것이다.

게다가 향후 토지의 가치가 많이 상승되면 신축을 할 때도 토지를 담보로 건축비를 조달할 수 있기 때문에 자기 자본 없이 신축을 해서 건물을 지을 수 있다. 건축비는 신축건물에 입주하는 상승된 전세금으로 해결할 수 있으므로 자기 자본 없이도 토지의 가치로 신축을 할 수 있게 되는 것이다. 이처럼 가치 있는 도심지의 토지를 온전히 확보한 사람은 시간이 지날수록 토지의 상승분으로 큰 수익을 얻게 된다.