토지대장 vs 등기부등본 정보가 다른 경우
토지대장 vs 등기부등본 정보가 다른 경우 판단기준은?
토지대장과 등기부등본이 다른 경우
구옥 4채와 사이에 낀 도로를 합쳐 다세대주택으로 재건축을 하면 수익성이 좋아 보여 땅을 매입하는 계획을 세웠다고 가정해봅시다. 만약 도로의 소유자의 정보가 토지대장과 등기부등본상 다르다면 실 소유자는 누가 되는 것일까요?
위 사례는 실제 서울시에서 있던 사례인데요. 1937년부터 1991년까지 55년간 진행되던 ‘토지구획정리사업’으로 환지 처분된 토지 중 토지대장과 등기부가 일치하지 않거나 등기가 누락된 땅을 일제 조사/정비하는 땅 소유자 찾아주기 사업을 진행한 적이 있습니다. 과거 환지방식의 토지구획정리사업이 완료된 90년대 이후 30년이 지난 시점이 되자 재건축 시기가 도래했고 오래된 구옥, 도로 등을 매매하는 과정에서 토지대장과 등기부등본의 정보 차이가 발생하여 민원이 많아지자 이를 조속히 해결하여 도시재생사업 같은 사업에 차질이 없게 처리할 필요가 생겼던 거죠.
토지대장과 등기부등본이 불일치하는 경우가 생긴 이유는?
토지구획정리사업을 통한 정보 불일치
서울시 면적의 22%인 133.15㎢(58개 지구)에 걸쳐 시행된 대규모 택지개발 사업으로, 사업 전 토지(종전 토지)를 구획 정리한 후 새로운 토지로 돌려주는 ‘환지’ 방식으로 진행됐었습니다.
보통 환지가 되면 기존에 소유하던 토지정보는 없어지고 새롭게 환지된 토지에 대한 토지대장(지적공부)과 등기부가 새로 만들어지게 됩니다. 하지만 이런 구획정리사업이 장기간 진행되면서 중간중간 토지의 매매, 분할, 합병 등이 이뤄져 등기부와 실제 환지처분 내용이 다른 경우가 발생했고 종전 토지보다 환지 가격의 높은 경우 내야 하는 청산금을 미납하여 등기가 진행되지 않거나 등기 신청이 누락되어 새로운 등기부가 만들어지지 못하고 기존 등기정보가 살아있는 경우가 발생했습니다. 이외에도 수기로 대장을 작성하던 시기에 정보가 누락되거나 토지대장은 관리를 시군구에서 하지만 부동산 등기부는 법원행정처에서 관리하는 등 관리주체 간 상호 연계가 긴밀하지 못해 불일치되는 오류도 있었을 것입니다.
토지대장과 등기부등본이 불일치하는 경우 처리 기준은?
지적공부 vs 등기부등본 차이점
부동산의 대표적인 공공문서는 크게 5가지가 있습니다.
- 공적장부 : 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도 → "등록"
- 등기부등본 → "등기"
이중 측량을 통해 조사된 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 및 기타 필요한 사항을 기재한 서류를 지적공부라 합니다. 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등의 서류를 지적공부라 하는데 여기에 어떤 정보가 기록되면 '등록'한다는 용어를 씁니다. 반면 토지/건물 등기부등본은 등기제도에 포함된 공공문서로 어떤 정보가 이 문서에 기록되면 '등기'한다는 표현을 씁니다.
토지대장과 등기부등본이 불일치하는 경우
지적공부 : 대상의 물리적 현황을 표시 (행정부 담당)
등기부등본 : 대상의 권리관계를 표시 (사법부 담당)
지적공부는 대상의 물리적인 내용을 공시하고 등기부는 권리관계를 공시하므로 양쪽의 문서가 다른 경우 각자의 역할에 맞는 쪽으로 수정이 됩니다. 예를 들어, 두 문서 간에 토지면적에 대한 물리적인 차이가 있다면 토지대장에 맞춰 등기부등본을 수정하게 되고, 소유주 권리에 대한 차이가 있다면 등기부등본에 맞춰 토지대장을 수정하게 됩니다.
물리적 차이가 있는 경우 : 등기부등본 → "토지대장"에 맞춰 수정함
소유권 차이가 있는 경우 : 토지대장 → "등기부등본"에 맞춰 수정함
토지대장 vs 등기부등본 차이가 발생하는 경우 기준은?
1) 지번이 다른 경우
- 두 토지는 같은 위치가 아닙니다. 다른 토지를 보고 있는 것입니다. 하지만 과거 실제로 일치하지 않은 사례도 많았습니다.
2) 지목이 다른 경우
- 토지대장이 기준
3) 면적이 다른 경우
- 토지대장이 기준
4) 소유자 정보가 다른 경우
- 등기부등본이 기준
토지를 거래하는 경우 주의사항
토지대장, 등기부등본 정보 불일치 여부 확인하기
가끔 무조건 토지대장에 기재된 내용이 등기부등본에 우선시된다고 알고 계시는 분들이 있습니다. 심지어 부동산 중개사 분도 그런 경우가 있습니다. 이런 이유로 부동산을 거래할 때는 반드시 토지대장과 등기부등본의 문서를 발급해서 양쪽의 차이를 확인하고, 차이가 있다면 기준이 되는 문서의 정보를 기준으로 거래를 하시기 바랍니다. (최근에는 재정비를 통해 불일치되는 사례가 나올 확률은 거의 없을 것으로 보입니다. 하지만 시간이 오래 걸리는 내용이 아니므로 검토를 해보시기를 추천합니다.)
