지자체별 개발행위허가 경사도 기준은?
지자체별 개발행위허가 경사도 기준은?
최근 용인시가 개발행위허가 경사도 기준을 2015년 이전 수준으로 강화하기로 했습니다.
2015년 5월 지역경제 활성화를 위해 개발행위허가 경사도 기준을 수지구 17.5도, 기흥구 21도(17.5도 이상 심의), 처인구 25도(20도 이상 심의)로 완화했다가 녹지와 임야가 훼손되는 대규모 개발이 늘어나 난개발의 원인을 제공했다는 비난을 받았기 때문인데요.
실제로 광교산을 둘러싼 4개 지자체의 개발행위 허가기준은 모두 다르며, 용인시의 경우 개발행위 허가조건이 모든 면에서 굉장히 완화되어 있습니다. (평균경사도, 입목축적률, 표고제한)
개발행위기준 중에 경사도는 토지 개발을 공부하는 분들은 반드시 알아야 하는 내용인데요. 실제 용인시 경사도 변경 사례를 통해 내용을 파악하시면 개발행위허가 조건을 이해하는데 도움이 되실 것 같아 관련 내용을 공유해드립니다.
모든 임야를 산지전용받아 건물을 지을 수는 없습니다. 여러 가지 제한 기준을 통과해야 하는데 대표적인 산지전용 제한 기준에는 경사도, 입목축적, 표고 3가지 기준이 있습니다.
경사도란?
어떤 지형을 이루는 지면의 경사를 각도 또는 퍼센트 등으로 나타내는 것으로 조례에서 정한 경사도보다 높은 경사의 토지(임야)는 개발행위허가가 불가능하게 제한됩니다. 산지를 개발할 때 반드시 확인해야 하는 부분입니다.
산지관리법의 관련 법규를 보면 제18조(산지전용허가기준 등)에 의거한 산지전용 시행규칙 제10조 2항에서 규정하고 있는 산지전용허가기준의 세부사항 중 경사도에 관한 규정은 산지관리법 시행령 별표 4 제1호 마목의 4)에서 개발할 수 있는 산지경사도를 25도 이하로 규정되어 있는데요 그림으로 설명하면 아래와 같습니다.
산지전용허가기준의 세부사항 (제10조의2 관련)
마. 목적사업이 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택, 공동주택, 수련시설, 숙박시설 또는 공장의 신축인 경우에는 아래 [예시]와 같이 형질 변경되는 부지의 최대폭의 2배 거리만큼 산정부 방향으로 수평 투영한 지점에 해당하는 원지반까지의 경사도가 25° 이하여야 한다. 다만, 형질 변경되는 부지 상부 비탈면의 모암(母 巖) 또는 산림의 상태가 안정적이어서 토사유출이나 산사태가 발생할 가능성이 낮은 경우에는 그렇지 않다
산지전용허가 경사도 vs 지자체별 개발행위허가 경사도
경사도와 관련해 주의할 점은 산지전용허가의 경사도 기준과 개발행위허가의 경사도 기준은 다르다는 점입니다. 위에 나온 것처럼 산지전용허가 경사도의 기준은 25도로 전국 임야에 공통 적용되지만, 실제 개발행위허가를 받으려면 자자체 별로 경사도의 기준이 다르기 때문에 반드시 도시계획조례를 확인해야 합니다.
자치법규 정보시스템
제20조(개발행위허가의 기준)
① 영 별표 1의2 제1호에 따라 시장은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 대하여 개발행위를 허가할 수 있다.〈개정 2015. 5. 18, 2015. 12. 15, 2016. 10. 12, 2017. 11. 6, 2019. 10. 10〉
1. 입목 축적의 적용은「산지관리법」을 따를 것
2. 평균경사도의 경우 처인구 지역은 20도 이하인 토지, 기흥구 지역은 17.5도 이하인 토지, 수지구 지역은 17.5도 이하인 토지로 할 것. 다만, 평균경사도가 처인구 지역은 20도, 기흥구 지역은 17.5도, 수지구 지역은 17.5도를 초과하면서 공공ㆍ공익목적으로 시장이 필요하다고 판단한 시설ㆍ건축물은 시 도시계획위원회의 심의을 거쳐 허가할 수 있다.
3. 제2호의 경우 경사도 측정 및 산정방식은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」에 따를 것
4. 창고시설에 대한 개발행위허가(기반시설) 기준은 시행규칙으로 정할 것
5. 수지구 내 녹지지역 중 성장관리방안이 미 수립된 지역에 대한 개발행위허가의 기준은 시장이 고시한 성장관리방안의 ‘산지입지형’을 준용할 것
② 제1항은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 지구단위계획구역(지구단위계획이 수립된 경우에 한한다)과 제24조 및 제25조에 따라 개발행위를 허가하는 경우에는 적용하지 아니한다.〈개정 2017. 11. 6, 2019. 10. 10〉
* 아래 용인시 경사도에 대한 정보들도 정리해드리니 참고해보시기 바랍니다.
용인시 도시계획조례 개정조례안 수정 입법 내용
- 경사도 기준 → 2015년 수준으로 (강화)
- 표고 기준 신설 → (유보) 개발행위 추이를 살펴본 뒤 다시 검토할 방침
- 쪼개기 개발 방지를 위해 관리/농림지역 토지분할 면적 제한 기준 (신설)
수정 입법 예고한 개정안 구별 개발행위허가 경사도 기준
- 수지구 17.5도 (현행 유지)
- 기흥구 17.5도 (21도 → 17.5도)
- 처인구 20도 (25도 → 20도)
표고기준 (임야 훼손 방지 목적)
- 표고(해발고도)를 정해 이 기준 이상으로는 개발행위를 못하게 하는 제도
수지구 170m, 기흥구 140m, 포곡읍 170m, 모현읍 180m, 양지면 205m, 처인구 4개 동 185m, 이동읍 160m, 남사면 85m, 원삼면 180m, 백암면 160m로 적용하려고 했는데 토지주들의 재산권 행사에 대한 반발로 유보될 것으로 보입니다.
* 성장관리방안 지역 - 임야 개발행위가 엄격하게 제한되는 지역 (수지 광교산 일부 → 확대 방안 고려중)
쪼개기 개발을 막기 위해 용도지역에 따른 토지분할 제한 면적
- 도시지역 (녹지 지역) : 200㎡ 이상
- 비도시지역 (관리지역·농림지역 및 자연환경 보전지역) :60㎡ 이상
쪼개기 개발이란?
일부 개발 업체들은 규제를 피하고 공사비를 절감하기 위해 하나의 단지를 여러 개의 사업체 명의로 쪼개 건축 허가를 받는 방식을 말합니다.
자연녹지지역 내 공동주택에는 보도와는 별도로 폭 6ｍ 이상의 도로를 확보
용인시 경사도 변경 히스토리
2000년 : 14도 (단독주택 16.7도)
- 용인시도시계획조례 제정 당시 기준
2003년 개정 : (17.5도 결정)
- 10도 강화 vs 15도 (약간 완화) vs 18도 ~ 20도 (대폭 완화)
용인시에서는 난개발 방지와 친환경적이고 지속 가능한 도시발전을 위해 TF를 구성하여 검토를 거쳐 경사도 기준 15도를 지키려고 노력했지만 다수의 용인시의회 의원들이 사유재산 보호와 균형개발 및 지역경제 활성화 등을 근거로 20도까지 규제 완화를 주장. 소수 의원은 환경 보전과 계획적인 개발을 위해 표준조례안에 따라 10도로 강화하기를 원했지만 결국 의원 다수의 뜻에 따라 17.5도로 최종 결정되었습니다. (찬성 6, 반대 2)
2011년 : 평균경사도 도입
2013년 : 처인구 경사도 완화 20도
2015년 : 기흥구 경사도 완화 21도, 처인구 경사도 완화 25도(법적 최고기준)
2019년 : 2015년 이전 기준으로 강화 입법예고
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