취락지구 이해하기 (자연취락지구 vs 집단취락지구)
자연취락지구 vs 집단취락지구 차이점 및 투자법은?
취락지구 이해하기 (자연취락지구 vs 집단취락지구 )
취락의 의미 (취락 = 주거지)
가옥들이 모여있는 집단적인 생활의 근거지로 개발의 필요성이 인정되는 장소를 말합니다.
취락지구란?
특정지역 내 취락을 정비하기 위해 지정되는 용도지구 중 하나입니다.
과거 [국토이용관리법]에서는 농업지역 내에서 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 지구라고 정의되어 있었는데, 지금은 그 범위를 확대하여 녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역안의 취락을 정비하기 위한 지구로 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의해 지정되는 용도지구의 하나로 정의되고 있습니다.
취락지구의 종류
취락지구는 개발제한구역내의 집단취락지구와 그 외 지역의 자연취락지구로 나누어집니다.
① 집단취락지구 : 개발제한구역 내 지정
용도제한은 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법'령에 따름
② 자연취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 지정
용도제한은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따름
취락지구는 왜 지정되나요?
정비하기 위해 지정됩니다. 자연환경내의 주거지를 밀집화하여 난개발은 막고 생활편의는 봐주는 목적이 있고, 추후 개발이 되는 경우에도 하나의 지역으로 묶여 있으면 계획적인 관리가 편리한 장점도 있습니다.
① 집단취락지구 지정 이유
개발제한구역의 경우 기존 주택이 듬성듬성 지어져 있으면 주변 환경이 훼손되기 쉽습니다. 이런 상황을 방지하기 위해 개발제한구역내의 주택이 많이 지어져 있는 곳을 취락지구로 지정하여 다른 곳에 흩어진 주택에 살던 사람들을 이곳으로 이주시키면 취락지구외에 개발제한구역의 환경이 훼손되는 것을 방지할 수 있습니다.
② 자연취락지구 지정 이유
기존 주민들의 집단적인 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 주택의 정비와 복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위해 계획적인 관리가 필요한 지역을 대상으로 지정합니다. 쉽게 말해 마을이 생기면 해당 지역에 다양한 기반시설이 들어와야 하는데 마을들이 듬성듬성 흩어져 있으면 난개발이 될 수 있기 때문에 이를 최대한 모아서 효율적이고 체계적인 관리를 할 필요성이 있습니다.
또한 마을이 흩어져 있는 경우 갑자기 개발제한구역 등으로 건축에 대한 제한을 받게 되는 경우 기존 원주민 입장에서는 불합리함을 느낄 수 있기 때문에 특정지역에 사람들을 모아 건축제한을 완화시켜주는 방식으로 지정합니다.
취락지구의 장점
취락지구로 지정된 지역은 사람들이 집단으로 모여 살다 보니 주변의 다른 녹지지역보다 건축을 쉽게 할 수 있도록 건축제한을 완화시켜주고 있습니다. 취락지구로 지정되면 해당 토지의 용도지역의 규제보다 완화된 건축제한과 건폐율을 적용받게 되며 공공에서는 취락지구안의 주민들의 생활편익과 복지증진을 위한 사업을 시행하거나 지원할 수 있도록 하고 있습니다.
취락지구에 대한 지원
국가 또는 지자체는 취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진을 위한 사업을 시행하거나 지원하는 사업은 다음 각호와 같습니다. (시행령 107조)
1. 집단취락지구
- 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법령에서 정하는 바에 의한다.
2. 자연취락지구
- 자연취락지구 안에 있거나 자연취락지구에 연결되는 도로,수도공급설비,하수도 등의 정비
- 어린이놀이터, 공원, 녹지, 주차장, 학교, 마을회관 등의 설치 및 정비
- 쓰레기처리장, 하수처리시설 등의 설치 및 개량
- 하천정비 등 재해방지를 위한 시설의 설치 및 개량
- 주택의 신축, 개량
취락지구의 건폐율, 용적률
자연취락지구의 건폐율
자연취락지구의 건폐율은 60% 이하의 범위 내에서 가능합니다. 녹지지역이나 관리지역 같은 다른 용도지역보다 훨씬 높은 건폐율 완화가 가능하므로 토지의 활용도가 높아 가치가 있습니다.
자연취락지구의 용적률
자연취락지구의 용적률은 해당 지역의 용도지역 용적률을 따르게 됩니다. 예를 들어, 자연녹지지역에 취락지구가 지정되면 자연녹지의 용적률이 적용되고 계획관리지역에 지정되면 계획관리지역의 용적률이 지정되게 됩니다.
* 하지만 건폐율과 용적률은 최종적으로 지자체의 조례에 의해 지정이 되므로 정확한 건축 행위제한을 확인하려면 반드시 해당 지역의 지자체 조례를 확인해야 합니다.
집단취락지구 건폐율, 용적률
개발제한구역 취락지구 지정 기준은?
- 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
- 취락지구 1만㎡당 주택의 수가 10호 이상일 것
(단, 시/도지사는 해당 지역이 상수원보호구역에 해당하거나 이축 수요를 수용할 필요가 있는 경우에는 국토부장관과 협의한 후 도시군계획에 관한 조례에 따라 5회 이상으로 지정할 수 있습니다.)
- 취락지구의 경계는 도시군관리계획의 경계선, 다른 법률에 따른 지역/지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선, 그 밖의 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되 지목이 대인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것
집단취락지구
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제26조
제26조(취락지구 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 특례)
① 취락지구 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율은 다음 각 호의 경우를 제외하고는 취락지구 밖의 개발제한구역에 적용되는 기준에 따른다. <개정 2009.8.5>
1. 주택 또는 공장 등 신축이 금지된 건축물을 「건축법 시행령」 별표 1의 제1종 및 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소 및 안마원은 제외한다), 액화가스 판매소, 세차장, 병원, 치과병원 또는 한방병원으로 용도변경하는 경우
2. 별표 1 제5호 다목에 따른 주택 또는 같은 표 제5호라 목에 따른 근린생활시설을 다음 각 목의 기준에 따라 건축하는 경우
가. 건폐율 100분의 60 이내로 건축하는 경우:
높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하 여 연면적 300제곱미터 이하
나. 건폐율 100분의 40 이내로 건축하는 경우:
높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
② 취락지구 정비사업을 시행하는 경우에는 제1항에 따른 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주거 및 생활편익시설 등을 설치할 수 있다. <개정 2013.3.23>
취락지구에서 건축할 수 있는 건축물의 종류는?
건축법시행령 별표 1 참고
4층 이하의 범위 내에서 , 건폐율 60% 이내에서 도시계획조례로 정하는 비율 내에서 단독주택(주거지) , 1~2종 근생 , 운동시설 , 창고 , 발전시설 , 방송시설 , 통신시설 , 교정시설등을 원칙적으로 지을 수 있습니다. (생활필요시설)
그 외에 도시계획 조례로 자연취락지구 등에 지을 수 있는 것은 "아파트를 제외한"공동주택 , 문화 및 집회시설 , 종교시설 , 교육시설 , 노유자시설 , 수련시설 등이 있습니다.
취락지구가 좋은 이유
1. 건폐율, 용적률 완화
예) 자연녹지지역 vs 자연녹지지역 + (자연취락지구)
건폐율 20% → 60%
용적률 80% → 100%
2. 다양한 건축물 건축 가능
예) 자연녹지 + 개발제한구역 + (집단취락지구)
개발제한구역 → 주택, 1종~2종 근생 등 생활필요시설
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