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by 하우스플래너 Nov 30. 2019

다가구주택 리모델링 투자법

도심지 다가구주택 리모델링 투자방법은?

다가구주택 리모델링 투자법

(최소비용으로 도심지 토지 소유하는 법)

땅값 상승이 확실시되는 지역을 임장하다 오랜 기간 거래가 되지 않는 내재가치 있는 구옥을 찾았다고 가정해보자. 건물 가치는 없지만 향후 땅값이 계속 오를 것은 확실한 지역이라 매물을 갖고 싶은 생각이 든다. 하지만 쓸 수 있는 여유자금은 1억 남짓.. 어떻게 하면 매물이 깔고 앉은 땅을 내 것으로 만들 수 있을까? 이런 경우 당장 월세에 대한 현금흐름을 확보하기보다는 자기 자본을 최소화하여 낡은 구옥 밑에 내재가치를 지닌 땅을 확보하는 전략을 세워야 한다.

#리모델링 전략

투자 목표 : 최소 비용으로 도심 요지의 토지 확보하기

투자자 상황 : 젊은 직장인, 현재 여유자금은 많지 않음 (신축은 향후 지역이 발전된 이후)

1) 내재가치 있는 매물 찾기

- 발전 가능성이 높은 지역의 노후주택 찾기

- 이미 땅값이 많이 오른 지역보다는 상승할 지역

- 단위면적당 임대료가 비효율적으로 구성돼있는 매물

참고 : https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/205

2) 효율적인 리모델링 비용 찾기

- 재임대를 할 경우 투자비용 대비 임대료 상승분을 고려하여 결정

참고 : https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/204

3) 자기 자본 최소화 전략 수립

- 리모델링 통한 임대료 상승, 정책자금 활용, 임대세대 월세 →전세화, 용도변경,...

여유자금이 없는 투자자도 열심히 찾아보면 적은 돈으로 매입 가능한 매물은 구할 수 있다. 하지만 리모델링 후 재임대로 기존보다 많은 보증금을 확보하기 위해서는 리모델링 기간 동안 기존 세입자들의 반환 보증금과 리모델링 비용을 확보해야 한다.

예를 들어, 오래된 구옥이 건물주의 급한 개인 사정으로 7억에 급매로 나왔다고 가정해보자. 조건을 보니 기존 대출과 세입자 보증금을 승계하면 1억에 투자할 수 있는 기회다. 비록 지금 상태는 아무도 살고 싶지 않은 어두 컴컴한 구조지만 입지가 워낙 좋아 구조를 변경하고 깔끔하게 리모델링하면 높은 가격에 세입자를 구하는 것은 어려워 보이지 않는다. 게다가 주변 상권이 형성될 조짐이 보여서 몇 년만 지나면 땅값도 가파르게 오를 거라는 확신이 든다. 리모델링 기간 동안만 단기로 세입자 보증금 반환비용과 리모델링비만 확보할 수 있다면 정말 놓치지 아까운 매물이다.

이런 매물의 경우 최대 6개월 (리모델링 기간 2~3개월 + 세입자 임대기간 2~3개월)만 4억을 융통할 수 있다면 6개월 후에 재임대를 통해 4억 비용을 제외하고도 2억을 추가로 확보할 수 있다. 최초 매물 매입 시 들어간 1억을 제해도 1억의 여유자금이 생길 수 있는 것이다.

많은 분들이 좋은 매물을 찾아도 여유자금이 부족하면 쉽게 투자를 포기하게 된다. 하지만 기회를 놓치는 진짜 이유는 여유자금이 없는 것보다 충분한 내공과 분석능력이 없기 때문에 부채에 대한 두려움을 갖고 망설이다 기회를 놓치기 때문이다. 그리고 몇 년 후 그 지역의 땅값이 가파르게 오르면 그때 그 매물이 자기한테 왔었는데 하면서 아쉬운 소리를 계속하게 된다. 안타깝게도 이런 사람들은 비슷한 기회가 또 와도 그 기회를 놓칠 가능성이 크다.

실행력이 좋고 실전 투자를 많이 해본 사람이라면 어떤 방법을 써서라도 좋은 기회를 잡는다. 여유자금이 부족하다고 바로 포기하기보단 충분한 분석력과 탈출 전략이 있다면 지인을 설득하여 공동투자를 할 수도 있고 차용증을 통해 단기 자금을 융통하거나 시공사를 설득하여 리모델링 비용을 조금 더 주더라도 임대 후 공사비를 주는 조건을 만들어 볼 수도 있다. 이외에도 정부에서 사업비를 지원하는 사회주택을 적용할 수는 없는지 추가적인 단기 자금을 받을 수 있는 방법이 없는지 찾아보면 대부분의 경우 해결책은 있다.

도심의 토지를 소유하는 것이 망설여진다면?

여유자금이 없는 사람이 남들과 똑같은 방법으로 좋은 매물을 소유하기는 쉽지 않다. 부동산 투자의 핵심이 토지라는 점에 확신이 든다면 자기 자본을 최소화하여 도심 속의 내 땅을 확보해나가는 방법을 찾아보자. 시간이 흐른 뒤 그 땅의 가치가 오르면 땅을 담보로 신축을 할 수도 있고 점점 더 쉽게 자산을 키워나갈 수 있다. 안된다고 생각하지 말고 원리를 깨닫고 다양한 투자사례를 통해 내공을 쌓다 보면 다음 기회는 놓치지 않고 내 것으로 만들 수 있다.

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